"Kουλου-βάχατα"

00:01 - 07/06/23

Εντυπωσιακό

Πάμε να ξεκινήσουμε με μερικά νούμερα που βρήκαμε πραγματικά εντυπωσιακά… Όχι ότι δεν τα ξέρουμε … Όχι ότι δεν τα έχουμε πολλές …. Αλλά κάθε φορά που τα βλέπουμε μας εκπλήσσουνε. Με βάση λοιπόν τα επίσημα στοιχεία, εισόδημα άνω των 100.000 δηλώνουν μόνο 27.000 πολίτες, ενώ 4 στους 10 εμφανίζονται να ζουν με 5.000 ευρώ ετησίως. Παράλληλα, ατομική ακίνητη περιουσία άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ έχουν λιγότεροι από 15.000 ιδιοκτήτες ενώ μεγάλες καταθέσεις στις τράπεζες άνω των 100.000 ευρώ έκαστος διαθέτουν λιγότεροι από 70.000 καταθέτες.

Με βάση λοιπόν τα επίσημα στοιχεία που παρουσίασε και η Καθημερινή, εισόδημα πάνω από 30.000 ευρώ δηλώνουνε μόνο 521.000 φορολογούμενοι, δηλαδή μόνο το 8% των φορολογουμένων.

Πολύ μεγάλη φοροδιαφυγή …. Αλλά και άνοιγμα των εισοδηματικών ανισοτήτων…

Γενικό συμπέρασμα από τα παραπάνω. Εννοείται πως στη χώρας, υπήρχε και συνεχίζει να υπάρχει μεγάλη φοροδιαφυγή, κυρίως στους ελεύθερους επαγγελματίες που δηλώνουνε πολύ λιγότερα εισοδήματα από τα πραγματικά. Αλλά την ίδια ώρα, διαπιστώνει κανείς πως η ψαλίδα και οι εισοδηματικέ ανισότητες συνεχώς μεγαλώνουνε, κάτι το οποίο έχουμε πει αρκετές φορές, πως μπορεί να μην είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο (ειδικά μετά το ξέσπασμα της πανδημίας και εν μέσω πληθωρισμού ρεκόρ οι ανισότητες χτύπησαν κόκκινο).. Ωστόσο είναι κάτι που θέλει μεγάλη προσοχή, κρύβοντας τεράστιους κινδύνους για την κοινωνία και την οικονομία. Ανάμεσα σε πολλά άλλα, να μην παραβλέπουμε πως ο όγκος των φόρων άμεσων και έμμεσων πληρώνεται από τα χαμηλά εισοδήματα, τα οποία την ίδια ώρα έχουνε και αρκετά δάνεια, με τον εγχώριο τραπεζικό κλάδο, μετά τα όσα πέρασε τα τελευταία χρόνια, το τελευταίο πράγμα που να θέλει είναι ένας νέος όγκος κόκκινών δανείων.

Δεν είναι τυχαίο..

Σε σχέση και με τα παραπάνω. Το είχαμε επισημάνει αμέσως μετά τις εκλογές, πως δεν είναι τυχαίο πως τα καλύτερα ποσοστά του ο Σύριζα τα πήρε από τους υπαλλήλους του ιδιωτικού και δευτερευόντως του δημόσιου τομέα. Αυτό καθαρά λόγω των πραγματικά πολύ χαμηλών πραγματικών μισθών, με το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας, όχι μόνο να μην καρπώνεται τη βελτίωση που φανερά υπάρχει στα μεγέθη της ελληνικής οικονομίας (όπως φαίνεται από πάρα πολλούς δείκτες). Αλλά να βρίσκεται και σε χειρότερη κατάσταση, βλέποντας τα πραγματικά εισοδήματα να μειώνονται συνεχώς, μετά και τον πληθωρισμό των τελευταίων περίπου 12-18 μηνών.  

Ελληνική Οικονομία

Όσον αφορά την ελληνική οικονομία. Ξέρουμε πως έχουμε περάσει πάρα πολύ ως χώρα και δε μπορούμε να πιστέψουμε πως πηγαίνουμε σχετικά καλά. Παρά λοιπόν από κάποια προβλήματα που σίγουρα υπάρχουνε (αναφερθήκαμε και παραπάνω), αποδεδειγμένα υπάρχει σημαντική βελτίωση. Χαρακτηριστική ήτανε και η τελευταία έκθεση της Citi, η οποία ανέφερε χθες σε έκθεση της πως η Ελλάδα θα είναι η μόνη από τις ευρωπαϊκές χώρες  που το αξιόχρεό της θα αναβαθμιστεί τους επόμενους εννέα μήνες, με τους οίκους να προβλέπουνε την  πρώτη αναβάθμιση στο στάτους της  «επενδυτικής βαθμίδας» στις 20 Οκτωβρίου από την S&P.

Όπως έγραψε ο Ο.Τ., η κατηγορία «investment grade», περιλαμβάνει ομόλογα με αξιολογήσεις «ΒΒΒ-/Baa3» ή και καλύτερες, και για να την ανακτήσει εκ η Ελλάδα, θα πρέπει ένας από τους τέσσερις οίκους (DBRS, S&P, Moody’s, Fitch) που είναι αποδεκτοί από το ευρωσύστημα ως εξωτερικοί οργανισμοί αξιολόγησης (ECAIs) να αναβαθμίσει στην κατηγορία αυτή το Ελληνικό Δημόσιο. Σήμερα μετά από 12 αναβαθμίσεις τα τελευταία χρόνια, τρεις από αυτούς – στις 18.3.2022 ο οίκος DBRS, στις 22.4.2022 ο οίκος S&P και στις 28.1.2023 ο οίκος Fitch – αναβάθμισαν την πιστοληπτική αξιολόγηση του ελληνικού αξιόχρεου κατά μία βαθμίδα, σε BB-high, ΒΒ+ και ΒΒ+ αντίστοιχα από ΒΒ, απέχοντας έτσι ένα σκαλοπάτι από το στάτους του «investment grade».

Real Estate

Νομίζουμε πως έχετε καταλάβει πως ασχολούμαστε αρκετά με την αγορά ακινήτων, έχοντας μια διπλή πρόβλεψη εδώ και αρκετό καιρό, πάνω από 1 χρόνο. Πως οι διεθνείς τιμές ακινήτων βρίσκονται μπροστά σε μια μεγάλη πτώση, χωρίς όμως να φτάσουμε σε καταστάσεις super κρίσης, σε μια διόρθωση τιμών, φυσιολογική θα μπορούσε να πει κανείς μετά το τρελό ράλι των τελευταίων ετών. Όσον αφορά τη δική μας αγορά, δε βλέπουμε διόρθωση. Ωστόσο δε βλέπουμε και άλλο άλμα των τιμών όπως πιστεύουνε οι περισσότεροι, με τις τιμές να σταθεροποιούνται στα τρέχοντα επίπεδα για τα επόμενα 2-3 χρόνια. Πιθανόν να διορθώνουνε ελαφρώς σε κάποια περιοχές που έχουνε εκτοξευτεί (Νότια προάστεια, Κέντρο Αθήνας).

Πάμε όμως να δούμε ένα τελευταίο πολύ ενδιαφέρον δημοσίευμα του Bloomberg για τις διεθνείς τιμές ακινήτων.

Αντιμέτωπες με τη δραματική αύξηση στο κόστος δανεισμού και την πτώση των αποτιμήσεων, που έσβησαν 148 δισ. δολάρια από την αξία των μετόχων, οι ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων ετοιμάζονται για νέο κύμα πόνου, προειδοποιεί σε ανάλυσή του το Bloomberg.

Οι εταιρείες ακινήτων της ηπείρου έχουν ομόλογα αξίας 165 δισ. δολαρίων, που λήγουν έως το 2026, την ώρα που οι τράπεζες περιορίζουν την έκθεσή τους στον κλάδο του real estate και το πιστωτικό κόστος είναι το υψηλότερο από την εποχή της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Οι συνθήκες αυτές απειλούν κάποιες εξ αυτών με υποβάθμιση σε καθεστώς «junk» από τους οίκους αξιολόγησης, γεγονός που καθιστούσε ακόμη πιο δύσκολη και ακριβή την πρόσβασή τους σε χρηματοδότηση.

Ο μεγάλος πονοκέφαλος προέρχεται από τη ραγδαία πτώση στις τιμές γραφείων σε μεγάλα ευρωπαϊκά κέντρα από το Σίτι του Λονδίνου έως το Βερολίνο. Το αποτέλεσμα είναι πως για τους διαχειριστές ακινήτων ο κλάδος είναι ο λιγότερο ελκυστικός για τρίτο διαδοχικό μήνα, σύμφωνα με έρευνα της Bank of America, που επικαλείται το Bloomberg.

Με τις τιμές επαγγελματικών και άλλων ακινήτων να υποχωρούν και τα χρέη τους να έχουν φουσκώσει, οι εταιρείες του real estate θα πρέπει να στραφούν σε λύσεις όπως οι πωλήσεις ενεργητικού και οι περικοπές μερισμάτων.

Ενδεικτική είναι η περίτπωση της σουηδικής Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, της οποίας η μετοχή έχει κάνει βουτιά άνω του 90% σε σχέση με το ιστορικό ρεκόρ της. Είναι αντιμέτωπη με χρέος 8 δισ. δολαρίων, μέσω του οποίου έχτισε ένα χαρτοφυλάκιο άνω των 2.000 ακινήτων την εποχή του φθηνού δανεισμού. Τώρα πρέπει να «μικρύνει» και έχει προσελκύσει ενδιαφέρον από την Brookfield Asset Management.

Να σημειωθεί ότι έχει ήδη υποβαθμιστεί σε «junk», γεγονός που την οδήγησε στο να εγκαταλείψει τα σχέδια έκδοσης ομολόγων. Ανάλογες ακυρώσεις σχεδίων πιστεύεται ότι θα έχουμε και από άλλες εταιρείες του κλάδου.

Από το απόγειό του τον Αύγουστο του 2021 έως σήμερα ο χρηματιστηριακός δείκτης του κλάδου Stoxx 600 Real Estate Index έχει χάσει το 50% της αξίας του ή 148 δισ. δολαρια και κινείται σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Η ευρύτερη αναταραχή στοίχισε στη βρετανική British Land Plc τη θέση της στον FTSE 100 ύστερα από πάνω από δύο δεκαετίες στον δείκτη, ενώ η ιδιοκτήτρια της χρηματοοικονομικής συνοικίας του Λονδίνου, Canary Wharf, είδε την πιστοληπτική αξιολόγησή της να βυθίζεται στις χαμηλές κλίμακες του junk. Εκπρόσωποι των British Land και Canary Wharf Group αρνήθηκαν να σχολιάσουν στο Bloomberg.

Σύμφωνα με υπολογισμούς της Savills, οι τιμές των prime χώρων γραφείου σε Παρίσι, Βερολίνο και Άμστερνταμ έχουν υποχωρήσει περισσότερο από 30% τους τελευταίους 12 μήνες. Τα χειρότερα έπονται, προειδοποιεί  η Citigroup, με τον αναλυτή της Άαρον Γκάι, να προβλέπει πτώση στις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων έως και 40% τους επόμενους μήνες.