"Kουλου-βάχατα"

00:01 - 18/04/23

Πλεόνασμα

Έχοντας κατατάξει το ζήτημα της επιστροφής της χώρας στα πρωτογενή πλεονάσματα από το 2024, ως ένα από τα σοβαρότητα θέματα που θα μας απασχολήσουνε το επόμενο διάστημα. Ένα ζήτημα στο οποίο έχουμε πει χαρακτηριστικά πως υπάρχουνε μεγάλες παγίδες για την ερχόμενη κυβέρνηση, ειδικά αν έχουμε τελικά μια κυβέρνηση συνεργασίας. Με ενδιαφέρον διαβάσαμε τα όσα αναφέρει στην τελευταία του έκθεση το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο.

Συγκεκριμένα, την επιστροφή στα πρωτογενή πλεονάσματα από φέτος, τα οποία θα αυξάνονται μέχρι και το 2028 προβλέπει το ΔΝΤ, στην έκθεσή του για τις δημοσιονομικές προοπτικές των μελών του (Fiscal Monitor). Ακόμη, εκτιμά ότι θα συνεχιστεί η μείωση του δημοσίου χρέους χωρίς αύξηση των φόρων.

Ειδικότερα, το ΔΝΤ προβλέπει για φέτος πρωτογενές πλεόνασμα 0,4% του ΑΕΠ, το οποίο θα αυξηθεί στο 1,4% του ΑΕΠ το 2024, θα συνεχίσει να αυξάνεται στο 1,6% και στο 1,8% του ΑΕΠ το 2025 και το 2026 αντίστοιχα, ενώ θα σταθεροποιηθεί στο 2% του ΑΕΠ το 2027 και το 2028.

Πώς υπολογίζει το ΔΝΤ το πρωτογενές πλεόνασμα

Αξίζει να σημειωθεί ότι το Ταμείο συνεχίζει να υπολογίζει το πρωτογενές πλεόνασμα με βάση τη μεθοδολογία που ακολουθούσε η ενισχυμένη εποπτεία, η οποία ολοκληρώθηκε περασμένο Αύγουστο. Αυτός είναι και ο λόγος που για το 2022 το ΔΝΤ προβλέπει ακόμη πρωτογενές έλλειμμα 1,2% του ΑΕΠ, όταν το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει κάνει λόγο για ισοσκελισμένο προϋπολογισμό.

Από εκεί και πέρα, το Ταμείο προβλέπει αποκλιμάκωση του ελλείμματος αλλά όχι ισοσκελισμένο προϋπολογισμό, τουλάχιστον μέχρι και το 2028, καθότι προβλέπει ότι το δημοσιονομικό έλλειμμα θα μειωθεί ως ποσοστό του ΑΕΠ από το 4% που προβλέπει ότι έφτασε το 2022 στο 2,4% φέτος, το 1,3% το 2024 και στη συνέχεια στο 1,1%, το 0,9,%, το 0,8% και το 0,7% αντίστοιχα για το 2025, 2026,2027 και 2028.

Έσοδα, δαπάνες και χρέος

Αναφορικά με τα δημόσια έσοδα ως ποσοστό του ΑΕΠ, από την κορύφωση τους στο 51,7% που έφτασαν το 2023 εξαιτίας και της μεγάλης ανόδου του πληθωρισμού, αναμένεται να μειωθούν στο 49,7% φέτος, το 45,7%, το 2024, το 45,2% το 2025, το 44,7% το 2026 και να προσγειωθούν στο 43,6% και το 43% το 2027 και το 2028.

Πτωτική πορεία προβλέπεται και για τις δημόσιες δαπάνες οι οποίες ως ποσοστό του ΑΕΠ κορυφώθηκαν το 2022 στο 55,5% λόγω και των μέτρων στήριξης κατά της ενεργειακής κρίσης. Αναμένεται να αποκλιμακωθούν στο 50,3% το 2023, στο 47% το 2024 και στη συνέχεια στο 46,2%, στο 45,5%, το 44,4% και το 43,7% αντίστοιχα για τα έτη 2025, 2026, 2027 και 2028.

Τέλος, για το δημόσιο χρέος, το ΔΝΤ προβλέπει πτώση, αν και η έκθεση περιλαμβάνει τη μέτρηση του χρέους με βάση τις υποχρεώσεις που θα είχε η Ελλάδα αν είχαν κεφαλαιοποιηθεί στο υπόλοιπο του χρέους και οι τόκοι των δανείων του επίσημου τομέα. Ως εκ τούτου, το ΔΝΤ προβλέπει ότι το χρέος θα μειωθεί κατά 33,8% από το 177,4% του ΑΕΠ το 2022 στο 143,6% στο τέλος του 2028.

Ακίνητα

Έχουμε ασχοληθεί στενά και θα συνεχίσουμε να το κάνουμε με την αγορά ακινήτων στη χώρα μας. Πολύ ενδιαφέροντα λοιπόν ήταν τα όσα ανέφερε το ΔΝΤ στην τελευταία του έκθεση. Συγκεκριμένα, η Ελλάδα είναι μία από τις χώρες, όπου είναι λιγότερο πιθανή μία πτώση των τιμών των κατοικιών, σύμφωνα με ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου που περιλαμβάνεται στην εαρινή έκθεσή του για τις προοπτικές της παγκόσμιας οικονομίας.

Για όποιον λοιπόν δεν τα έχει διαβάσει, το ΔΝΤ αναφέρει ότι οι αγορές κατοικιών είναι πιθανό να υποχωρήσουν περισσότερο και να είναι πιο ευαίσθητες στις αυξήσεις των επιτοκίων σε χώρες όπου:

οι τιμές είχαν αυξηθεί περισσότερο κατά τη διάρκεια της πανδημίας,

το επίπεδο χρέους των νοικοκυριών σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα είναι υψηλό

μεγάλο ποσοστό των στεγαστικών δανείων έχουν κυμαινόμενο επιτόκιο και συνεπώς αντιμετωπίζουν μεγαλύτερες δόσεις και υπάρχει αυξημένος κίνδυνος να «κοκκινίσουν»

είναι μεγαλύτερο το ποσοστό των νοικοκυριών που έχει αποκτήσει σπίτι με δάνειο και

είναι μεγαλύτερη η σωρευτική αύξηση των επιτοκίων από το α’ τρίμηνο του 2022

Χαμηλός κίνδυνος για την Ελλάδα

Με βάση τα πέντε αυτά κριτήρια, το Ταμείο κατήρτισε έναν πίνακα με βαθμολογία 27 χωρών για τον κίνδυνο που διατρέχουν να μειωθούν οι τιμές των κατοικιών. Οπως φαίνεται από αυτόν, η Ελλάδα είναι 23η στην κατάταξη του κινδύνου ή πέμπτη από το τέλος.

Καθώς οι κεντρικές τράπεζες αύξαναν τα επιτόκια, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων, μετά δηλαδή τον πληθωρισμό, μειώθηκαν σε αναπτυγμένες και αναδυόμενες οικονομίες και αν τα επιτόκια συνεχίσουν να αυξάνονται η ζήτηση δανείων θα μειωθεί, πιέζοντας περαιτέρω τις τιμές.

Στο β’ τρίμηνο του 2022, η μείωση των πραγματικών τιμών αφορούσε στα δύο τρίτα των οικονομιών, ενώ στις υπόλοιπες μειώθηκε ο ρυθμός αύξησής τους.

«Οι οικονομίες με υψηλές τιμές κατοικιών και υψηλά επίπεδα χρέους των νοικοκυριών που αφορά σε δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου είναι ιδιαίτερα ευάλωτες σε κάθε επικείμενο στρες του χρηματοπιστωτικού τομέα», αναφέρει η έκθεση.

Στις αναπτυγμένες οικονομίες, η επιδείνωση της στεγαστικής αγοράς ήταν εντονότερη σε αυτές που σημειώθηκαν υπερβολικά υψηλές τιμές πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Στο 6,8% το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων

Με τις κεντρικές τράπεζες να αυξάνουν συνέχεια το κόστος δανεισμού, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων σκαρφάλωσαν στο 6,8% κατά μέσο όρο στις αναπτυγμένες οικονομίες από 2,8% τον Ιανουάριο του 2022.

Σύμφωνα με το ΔΝΤ, στις περισσότερες περιπτώσεις είναι απίθανο ότι η συνεχιζόμενη μείωση των τιμών των κατοικιών θα οδηγήσει σε χρηματοπιστωτική κρίση, «αλλά μία απότομη πτώση των τιμών θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά τις προοπτικές της οικονομίας» και χρειάζεται στενή παρακολούθηση.  

Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τράπεζες είναι καλύτερα κεφαλαιοποιημένες σε σχέση με την περίοδο πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Ωστόσο, το μέσο ποσοστό χρέους των νοικοκυριών σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα ήταν το 2022 στα ίδια επίπεδα με το 2007, κυρίως λόγω των νοικοκυριών σε οικονομίες που ξέφυγαν από τις επιπτώσεις της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Ελλάδα – Ακίνητα

Ας συνεχίσουμε με την αγορά ακινήτων. Την άποψη μας λοιπόν την έχουμε γράψει. Συγκεκριμένα, εδώ και καιρό έχουμε πει πως η διεθνής αγορά ακινήτων έχει μπροστά της μια σημαντική διόρθωση, μετά από ένα ράλι πολλών ετών. Μια  διόρθωση που θα μπορούσε να φτάσει, αν όχι να ξεπεράσει και το 20 με 25%. Μια πτώση σίγουρα μεγάλη, αλλά θα είναι λάθος να ξεχνάμε τη μεγάλη άνοδο που έχει καταγραφεί από περίπου το 2010. Άνοδος που σε κάποιες χώρες φτάνει και ξεπερνάει το 200 και 250%..

Όσον αφορά πάντως τη χώρα μας και την ελληνική αγορά ακινήτων. Έχουμε πει πως εμείς δε βλέπουμε πτώση, τουλάχιστον στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων (ίσως να έχουμε κάποια μικρή, στα νότια προάστεια, κέντρο Αθηνών και κάποια πολύ ακριβά ακίνητα σε νησιά που οι τιμές έχουνε πραγματικά εκτοξευτεί και αφορούνε, σε μεγάλο βαθμό, ξένους επενδυτές).  Αλλά συνολικά δε βλέπουμε πτώση. Εμείς βλέπουμε από περίπου τις τρέχουσες τιμές, μια σταθεροποίηση των τιμών, η οποία θα μπορούσε να κρατήσει 3, 4 και 5 χρόνια, πιθανόν με σταδιακά λίγο λιγότερες συναλλαγές. Και μένοντας σταθερές και έχοντας φυσικά ένα σχετικά υψηλό πληθωρισμό, θα έχουμε μια έμμεση μείωση περίπου  15-20% από τις τρέχουσες τιμές.

Ακίνητα (3)

Και ανάμεσα σε άλλα, δε βλέπουμε μια σημαντική μείωση των τιμών, λόγω και αυτών που είχε αναφέρει σε πρόσφατη έκθεση της ο BIS. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών (BIS), οι πραγματικές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα υποχώρησαν κατά 26% στο εξεταζόμενο διάστημα, ενώ οι ονομαστικές τιμές διολίσθησαν κατά 16%. Οι τιμές φαίνεται να υποχωρούν από το 2010 μέχρι και το 2017, ενώ στη συνέχεια ακολουθούν πορεία ανάκαμψης, εξακολουθώντας όμως να αποκλίνουν σημαντικά από τα επίπεδα προ κρίσης. Στο μεταξύ -από το 2010 μέχρι το 2022- οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωζώνη ενισχύθηκαν κατά 16%.

Γράφημα: Visual Capitalist

Ανάμεσα σε 57 χώρες, τη μεγαλύτερη πτώση κατέγραψε η ρωσική αγορά, με τις πραγματικές τιμές να διολισθαίνουν κατά το ένα τρίτο (33%) μεταξύ 2010 και 2022, ενώ λόγω πληθωρισμού παρατηρείται μεγάλη απόκλιση από τις ονομαστικές τιμές, οι οποίες έκαναν άλμα προς τα επάνω, κατά 54%. Στη δεύτερη θέση βρίσκεται και η Ελλάδα, ενώ την πρώτη πεντάδα με τη μεγαλύτερη συρρίκνωση διεθνώς ολοκληρώνουν η Ιταλία (-24%), η Ρουμανία (-20%) και η Ισπανία (-15%).

Στον αντίποδα, πάντοτε βάσει των στοιχείων της BIS, αλματώδης αύξηση στις τιμές των ακινήτων σημειώθηκε στη δωδεκαετία σε Ισλανδία (103%), Εσθονία (97%) και Νέα Ζηλανδία (97%). Την πεντάδα συμπληρώνουν δύο αναδυόμενες οικονομίες, δηλαδή η Χιλή (95%) και η Τουρκία (91%), οι οποίες και αποτελούν εξαίρεση στον «χάρτη» των ανεπτυγμένων οικονομιών.

Ντιμπέιτ για δύο

Κλείνοντας και όπως έγραφε τώρα ο “Βηματοδότης” … Ο πρόεδρος του ΣΥΡΙΖΑ – Προοδευτική Συμμαχία θα επιμείνει, μου λένε και δεν πρόκειται να σταματήσει τις επόμενες ημέρες να θέτει και πάλι το θέμα όχι ντιμπέιτ με όλους, αλλά με τον Πρωθυπουργό. Ο Αλέξης Τσίπρας δεν αρνείται να γίνει ντιμπέιτ και με όλους, αλλά θέλει να υπάρξει μια απευθείας τηλεοπτική του μονομαχία με τον Κυριάκο Μητσοτάκη… Πως απαντάει το Μαξίμου; Συνεργάτες του Πρωθυπουργού, λένε ό,τι έχουν γίνει παραπάνω από 80 συζητήσεις στη Βουλή και ο ίδιος δηλώνει: «Δεν νομίζω ότι οι πολίτες δεν γνωρίζουν πια τις δικές μου θέσεις ή τις θέσεις του κ. Τσίπρα». Άρα, μην περιμένετε απευθείας αντιπαράθεση.