"Kουλου-βάχατα"

00:01 - 21/07/23

Ακίνητα

Έχοντας αρκετές φορές γράψει πως ασχολούμαστε αρκετά με τη συγκεκριμένη αγορά, αρκετά σχόλια για την αγορά ακινήτων θα έχουμε σήμερα.

Όπως λοιπόν αναφέρονταν και σε σχετικό άρθρο του MR, με ταχύτερο ρυθμό σε σχέση με τα νεόδμητα ακίνητα αυξάνονται κατά τη διάρκεια των τελευταίων έξι μηνών οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών. Πρόκειται για μια τάση η οποία επιβεβαιώνεται τόσο από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος όσο και από τις αναφορές μεσιτικών γραφείων, που παρακολουθούν την πορεία της αγοράς κατοικίας. Μπορεί δηλαδή οι τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών να εκκινούν από τα 3.500 ευρώ/τ.μ. στις περισσότερες περιπτώσεις και ανεξάρτητα από την περιοχή, ωστόσο σε αρκετές περιοχές, ιδίως υψηλής ζήτησης, όπως τα βόρεια και τα νότια προάστια, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν αρχίσει να συγκλίνουν με εκείνες των νεόδμητων.

Πρόκειται για ένα φαινόμενο που άρχισε να καταγράφει και η Τράπεζα της Ελλάδος. Στην πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά ακινήτων, στο πλαίσιο της έκθεσης για τη νομισματική πολιτική, η ΤΤΕ σημείωσε ότι «κατά τους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να καταγράφει υψηλούς ρυθμούς αύξησης των τιμών, ως αποτέλεσμα της έντονης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς σύγχρονων ακινήτων. Επιπροσθέτως, η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών», τονίζει η ΤΤΕ.

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της ΤΤΕ, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 15,6%, ενώ η αντίστοιχη των νεόδμητων κατοικιών σε 12,8%. Ανάλογη ήταν και η εικόνα του τέταρτου τριμήνου του έτους, όταν η ετήσια αύξηση των μεταχειρισμένων κατοικιών διαμορφώθηκε σε 13,9%, έναντι αύξησης κατά 12,9% των νεόδμητων κατοικιών.

Μάλιστα, όπως φαίνεται, η τάση αυτή έχει αρχίσει να παρατηρείται ήδη από το 2021, όχι τόσο σε ετήσια βάση, όσο από τρίμηνο σε τρίμηνο. Κατά το δεύτερο και το τρίτο τρίμηνο του εν λόγω έτους, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των μεταχειρισμένων ακινήτων ήταν ταχύτερος από τον αντίστοιχο των νεόδμητων. Ειδικότερα, κατά το δεύτερο τρίμηνο, η αύξηση (έναντι του πρώτου τριμήνου) των τιμών των μεταχειρισμένων ήταν της τάξεως του 2,9% από 2,5%. Κατά το τρίτο τρίμηνο, πάλι η αύξηση των μεταχειρισμένων διαμορφώθηκε σε 2,9% από 2,6%. Το 2022 η τάση αυτή έγινε ακόμη πιο ξεκάθαρη, καθώς με εξαίρεση το τέταρτο τρίμηνο οι τιμές των μεταχειρισμένων αυξάνονταν με ταχύτερο ρυθμό (από τρίμηνο σε τρίμηνο), έναντι των νεόδμητων. Αποκορύφωμα ήταν το τρίτο τρίμηνο του 2022, όπου η τριμηνιαία αύξηση των μεταχειρισμένων κατοικιών άγγιξε το 4,7%, έναντι αύξησης 3,9% των νεόδμητων.

Πρόκειται για εξέλιξη η οποία οφείλεται ασφαλώς στην έλλειψη νέων κατασκευών, παρότι την τελευταία διετία 2021-2022 έχει σχεδόν διπλασιαστεί η ανέγερση νέων κατοικιών. Σε συνδυασμό και με την ανάκαμψη της ζήτησης, οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν ενισχυθεί σε βαθμό τέτοιο, ώστε σε περιοχές που είναι έντονη η έλλειψη νεόδμητων κατοικιών, όπως π.χ. τα βόρεια προάστια, τα παλιότερα ακίνητα 10-15 ετών ζητούνται πλέον σε τιμές σχεδόν εφάμιλλες ενός νεόδμητου. Μάλιστα, καθώς σταδιακά απορροφείται και η προσφορά των συγκεκριμένων σύγχρονων κατασκευών, αυξάνονται δυσανάλογα και οι ζητούμενες τιμές των ακινήτων ηλικίας 15-25 ετών, καθώς υπάρχουν περιπτώσεις που η απόκλιση σε σχέση με ένα νεόδμητο είναι ελάχιστη – π.χ. της τάξεως του 10% ή και λιγότερο. Ορισμένοι «φιλόδοξοι» ιδιοκτήτες αποτιμούν το ακίνητό τους ακόμη και σε τιμές υψηλότερες ενός νεόδμητου στην ίδια περιοχή, «ποντάροντας» προφανώς στην επιθυμία ορισμένων ενδιαφερομένων να αποκτήσουν κατοικία.

Ακίνητα (2)

Συνεχίζοντας με τα ακίνητα και όπως επίσης αναφέρονταν στο άρθρο του MR. Η κατάσταση αυτή είναι ασφαλώς πρωτόγνωρη για την ελληνική κτηματαγορά και εξηγείται από τη συσσώρευση ζήτησης που δεν ικανοποιήθηκε επί σχεδόν μια δεκαετία, αλλά και από το έλλειμμα νέων κατασκευών. Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, κατά τη διάρκεια της περιόδου 2010-2019 κατασκευάστηκαν μόλις 3.100 νέες κατοικίες κατά μέσο όρο σε πανελλαδικό επίπεδο, έναντι 34.000 νέων κατοικιών τη δεκαετία που προηγήθηκε (2000-2009). Ως εκ τούτου, παρότι πλέον η ετήσια κατασκευή είναι της τάξεως των 7.400 κατοικιών, υπερδιπλάσια δηλαδή της περιόδου της κρίσης, δεν επαρκεί ούτε στο ελάχιστο για να καλύψει τις ανάγκες που έχουν διαμορφωθεί.

Σε πρόσφατη ανάλυσή της για την αγορά κατοικίας, η Eurobank σημειώνει ότι από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν δηλαδή ξεκίνησε η ανάκαμψη της κτηματαγοράς και μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 49,3% σε πανελλαδικό επίπεδο, με αποτέλεσμα να απέχουν μόλις 14% από το σημείο που βρίσκονταν στην έναρξη της οικονομικής κρίσης. Στην περίπτωση της Αττικής, η αύξηση αυτή είναι πολύ ταχύτερη, καθώς υπολογίζεται ότι αγγίζει το 68% από το 2017 έως και φέτος.

Τιμές ενοικίων

Όχι ότι δεν είναι πολύ μεγάλες, υπερβολικές σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές πώλησης. Ωστόσο, έστω σε ένα μικρό βαθμό, αυτό καταπίνεται. Αυτό όμως που πραγματικά δε μπορούμε να χωνέψουμε με τίποτα είναι οι τιμές ενοικίασης των κατοικιών. Ειλικρινά και χωρίς υπερβολή, όποτε βλέπουμε αγγελίες σοκαριζόμαστε με τις τιμές που ζητούνται. Ναι μεν όλα είναι προσφορά και ζήτηση … Αλλά πραγματικά μας σοκάρει πως μέσα σε μόλις χρόνια έχουμε φτάσει στο σημείο με 350 και 400 ευρώ το μόνο που να μπορεί να βρει κάποιος να είναι μια γκαρσονιέρα, τις περισσότερες φορές σε κατάσταση διάλυσης. Και όπως και άλλες φορές έχουμε γράψει, απορούμε πως ο κόσμος καταφέρνει να ανταποκριθεί σε αυτά τα τόσο υψηλά ενοίκια.

Ακίνητα – Διεθνώς

Καλοκαιράκι και μια που πιάσαμε την αγορά ακινήτων ας συνεχίσουμε με τις διεθνείς εξελίξεις, θυμίζοντας αυτό που αρκετές φορές έχουμε γράψει. Πως περιμένουμε σημαντική μείωση των τιμών της τριετία 2023 – 2025, σε μια πάντως φυσιολογική εξέλιξη μετά το τρελό ράλι των προηγούμενων ετών, που έχει οδηγήσει στη συζήτηση για το φαινόμενο της στεγαστικής κρίσης.

Οι τιμές λοιπόν των κατοικιών στο Παρίσι έκαναν βουτιά στο χαμηλότερο επίπεδο 4ετίας καθώς οι αυξήσεις των επιτοκίων διεύρυναν την πτώση που είχε σημειωθεί κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Τον Ιούνιο οι τιμές μειώθηκαν κατά 4,1% σε ετήσια βάση, υποχωρώντας στα 10.936 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, το χαμηλότερο επίπεδο από τον Ιανουάριο του 2019 – σύμφωνα με στοιχεία που συγκεντρώνει η εφημερίδα Figaro.

Πρόκειται για τη μεγαλύτερη ετήσια πτώση εδώ και τουλάχιστον μία 10ετία και τη μεγαλύτερη που καταγράφει ο δείκτης του Bloomberg για τις τιμές σε μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις.

Μεικτή η εικόνα στην Ευρώπη

Η εξέλιξη των τιμών στη γαλλική πρωτεύουσα δεν είναι ωστόσο ο κανόνας στην Ευρώπη. Η τάση είναι διχασμένη, με τις τιμές να μειώνονται σε τέσσερις πόλεις – εκτός από το Παρίσι, στο Βερολίνο, το Δουβλίνο και τη Βιέννη – καθώς το αυξημένο κόστος δανείων έχει μειώσει την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών.

Στη Βιέννη, οι τιμές ήταν χαμηλότερες κατά 2,9% σε σχέση με έναν χρόνο πριν έναντι μειώσεων πάνω από 12% τους δύο προηγούμενους μήνες.  Σε άλλες πόλεις, ωστόσο, η έλλειψη ακινήτων συντηρεί την ανοδική πίεση στις τιμές, όπως στη Μαδρίτη, όπου αυξήθηκαν 5,1% τον Ιούνιο.

Στην Στοκχόλμη, η έλλειψη ακινήτων προς ενοικίαση έχει ωθήσει ανοδικά τις τιμές παρά τα ευρύτερα προβλήματα που αντιμετωπίζει στην αγορά ακινήτων η σκανδιναβική χώρα.

Για την ιστορία και όπως έγραφε το δημοσίευμα του Bloomberg. Τα lockdown στη διάρκεια της πανδημίας προκάλεσαν κάποιον κόσμο να φύγει από το Παρίσι και στη συνέχεια οι αλλαγές στους κανόνες δανεισμού περιόρισαν τη χρηματοδότηση υποψήφιων αγοραστών. 

Οι γαλλικές τράπεζες δεν επιτρέπεται να χορηγούν στεγαστικά δάνεια με επιτόκιο που υπερβαίνει ένα ορισμένο επίπεδο, το οποίο καθορίζει η Τράπεζα της Γαλλίας. Το πλαφόν αυτό περιόρισε τη δυνατότητα των τραπεζών να περνάνε τα υψηλότερα επιτόκια της ΕΚΤ στους πελάτες τους και οδήγησε κάποιες στην απόρριψη αιτήσεων για στεγαστικά δάνεια.

Για να διευκολυνθεί η πρόσβαση σε δανεισμό, το πλαφόν στο επιτόκιο επανεξεταζόταν σε μηνιαία βάση το α’ εξάμηνο του 2023 αντί κάθε τρίμηνο όπως ίσχυε πριν.

Οι ιδιοκτήτες κατοικιών στο Παρίσι αντιμετωπίζουν και μία αύξηση 52% στον φόρο ακίνητης περιουσίας φέτος, για την οποία η δήμαρχος Αν Ινταλγκό είπε πέρυσι ότι ήταν δικαιολογημένη λόγω του υψηλού πληθωρισμού και της εκτίναξης του ενεργειακού κόστους.

Παρά τη σταθερή μείωση, ωστόσο, οι τιμές κατοικιών στο Παρίσι παραμένουν οι υψηλότερες μεταξύ των μεγάλων ευρωπαϊκών πόλεων και είναι υπερδιπλάσιες από αυτές στη Μαδρίτη και το Βερολίνο.

Ο Τσίπρας, το βιβλίο και το σύστημα Ομπάμα

Όπως τώρα έγραψε ο “Βηματοδότης” … Πολλοί ίσως να απόρησαν πώς ξαφνικά ο Αλέξης Τσίπρας πρώην πρωθυπουργός και απερχόμενος Πρόεδρος του ΣΥΡΙΖΑ σύμφωνα με το καταστατικό του ΣΥΡΙΖΑ εξακολουθεί να είναι Πρόεδρος έως την εκλογή νέου αρχηγού) έφυγε μεσούντος του καύσωνα και εν μέσω πυρκαγιών από την Ελλάδα, οικογενειακώς για την Καλιφόρνια των Ηνωμένων Πολιτειών, που τώρα μεταξύ μας δεν υπάρχουν και μεγάλες διαφορές στις θερμοκρασίες της αμερικανικής αυτής πολιτείας με την Αθήνα. Οι εκδοχές είναι πολλές.

Η βασικότερη βεβαίως είναι ότι θέλει να ξεκουραστεί και να πάει με τα παιδιά του στην (ορίτζιναλ) Ντίσνεϊ Λαντ. Η άλλη εκδοχή, κάπως πιο πολιτική, την οποία μάλιστα την λένε συνεργάτες του και στελέχη που τον γνωρίζουν πολύ καλά, είναι ότι ο Αλέξης Τσίπρας σκέφτεται να γράψει ένα βιβλίο και ότι το ταξίδι ξεκούρασης και αναψυχής στις ΗΠΑ θα ήταν μια ευκαιρία για αυτόν να βάλει σε τάξη τις σκέψεις του και τα γεγονότα που έζησε, τα οποία περιέχονται στο πλούσιο (και ενδιαφέρον) αρχείο του. Θα ήταν δηλαδή μια ανάπαυλα από την καθημερινότητα της πολιτικής. Θα έχει ενδιαφέρον το βιβλίο αυτό, εάν όντως σκέφτεται να γράψει. Άλλωστε είναι κάτι που συνηθίζεται από πρώην πρωθυπουργούς, να γράφουν βιβλία (όπως για παράδειγμα ο Αντώνης Σαμαράς) ή να δημιουργούν ιδρύματα (Ανδρέας Παπανδρέου, Κώστας Σημίτης, Κωνσταντίνος Καραμανλής, Κωνσταντίνος Μητσοτάκης).

Οι πιο μυημένοι όμως στο τρόπο σκέψης του Αλέξη Τσίπρα δίνουν μια άλλη διάσταση. Αναφέρουν συγκεκριμένα ότι εκείνο που πιθανόν να θέλει ο κ. Τσίπρας τώρα που δεν θα είναι Πρόεδρος του ΣΥΡΙΖΑ, στην από εδώ και πέρα πορεία του στην πολιτική είναι ένα… σύστημα Ομπάμα. Λένε μάλιστα, ότι βρίσκεται σε επαφή με ορισμένους από τους συνεργάτες του Ομπάμα. Δεν ξέρω εάν αληθεύουν όλες αυτές οι εικασίες. Εκείνο όμως που πρόσεξα ήταν ο θερμός εναγκαλισμός του με τον πρώην πλανητάρχη στο Ίδρυμα Νιάρχος, έναν εναγκαλισμό που ο Ομπάμα δεν έκανε με κανέναν άλλον πολιτικό.