"Kουλου-βάχατα"

00:01 - 28/05/24

Αγορά ακινήτων

Με τις τιμές ακινήτων να έχουνε πάρει φωτιά, τη χώρα να βρίσκεται αντιμέτωπη με μιας μορφής στεγαστική κρίση. Και πιστεύοντας πως η κυβέρνηση προσπαθεί να αντιμετωπίσει το πρόβλημα με μέτρα που δε θα αποδώσουνε. Σύμφωνα με το πρόσφατο 2ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων, τριπλάσιοι είναι οι δυνητικοί αγοραστές, συγκριτικά με τους πωλητές κατοικιών αυτήν την περίοδο, κάτι που οδηγεί σίγουρα τις τιμές σε επίπεδα ρεκόρ και σε πολλές περιοχές σε επίπεδα προ κρίσεως, αν και όλοι παραδέχονται πως πλέον και λόγω των πολύ υψηλών τιμών ο όγκος των συναλλαγών έχει αρχίσει να καταγράφει σημάδια «κόπωσης».

Σύμφωνα με το πρόσφατο 2ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων, που πραγματοποίησε το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ), για λογαριασμό του ιστολογίου (Blog) για τις επενδύσεις iliaspapageorgiadis.com του Ηλία Παπαγεωργιάδη, επικεφαλής του επιχειρηματικού ομίλου MORE Group, οι συμμετέχοντες απάντησαν σε ποσοστό 28% ότι θεωρούν τον εαυτό τους πιθανό αγοραστή ακινήτων, έναντι μόλις 9% που απάντησε ότι αποτελεί πωλητή ακινήτων. Ένα πρόσθετο 51% απαντά ότι αποτελεί γενικώς ενδιαφερόμενο για την αγορά ακινήτων.

Οι απαντήσεις αυτές έχουν ιδιαίτερη σημασία, καθώς αντανακλούν την επιθυμία των Ελλήνων να αποκτήσουν κατοικία, αλλά και την αδυναμία τους να το πράξουν, όσο οι τιμές παραμένουν στο σημερινό τους επίπεδο και όσο δεν βελτιώνεται σημαντικά η οικονομική τους κατάσταση. Ουσιαστικά δηλαδή αυτήν την περίοδο στην αγορά κατοικίας, παρατηρείται ένα διαρκώς διευρυνόμενο κενό ανάμεσα στο επίπεδο των τιμών, έτσι όπως έχει διαμορφωθεί μετά τις αυξήσεις των τελευταίων ετών, αλλά και την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, των οποίων τα εισοδήματα εξακολουθούν να συμπιέζονται. Αυτό συμβαίνει εξαιτίας του γεγονότος ότι ο πληθωρισμός που προηγήθηκε και το κύμα ακρίβειας σε όλα το φάσμα των αγαθών και των υπηρεσιών, έχουν απορροφήσει και με το παραπάνω, τις αυξήσεις των μισθολογικών απολαβών, αλλά και τις φορολογικές ελαφρύνσεις που πραγματοποιήθηκαν τα προηγούμενα χρόνια.

Το γεγονός αυτό, μαζί με την κατακόρυφη αύξηση των τιμών των κατοικιών, έχουν ως αποτέλεσμα να είναι πολύ δύσκολη η πρόσβαση των ενδιαφερόμενων στην αγορά ακινήτων, παρότι υπάρχει η σχετική πρόθεση. Μάλιστα, όπως προκύπτει από την έρευνα, από τους δυνητικούς πωλητές, ένα πολύ σημαντικό ποσοστό της τάξης του 34,5%, δηλώνει ότι θα προχωρούσε σε αγορά άλλου ακινήτου με τα χρήματα που θα εισέπραττε από την πώληση του υφιστάμενου ακινήτου.

Πράγματι, όπως τονίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, αυτό ακριβώς έχει πράξει ένα πολύ σημαντικό ποσοστό όσων κατόρθωσαν να πωλήσουν τα ακίνητά τους σε ξένους επενδυτές κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Όσοι δεν είχαν άλλα χρέη, προχώρησαν σε επανεπένδυση των κεφαλαίων που εισέπραξαν, προκειμένου να αποκτήσουν ένα ακίνητο καλύτερων προδιαγραφών σε άλλη περιοχή της Αττικής, ή π.χ. κάποιο εξοχικό. Άλλοι πάλι επένδυσαν τα κεφάλαια αυτά για την αγορά ακινήτων προς εκμετάλλευση, ή ακόμα και για την ανακατασκευή και εκ νέου μεταπώλησή τους σε άλλους επενδυτές.

Για την ευρεία πλειοψηφία όμως, η πρόσβαση στην αγορά κατοικίας είναι πλέον σχεδόν αδύνατη. Με βάση σχετική έρευνα της Metron Analysis, που πραγματοποιήθηκε για λογαριασμό του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής και την Update Entetainment, προκύπτει ότι μόλις 1 στους 3 έχει καταφέρει να αποταμιεύσει χρήματα την τελευταία διετία. Παράλληλα, δύο στους τρεις θεωρούν ότι τα πράγματα πηγαίνουν προς τη λάθος κατεύθυνση και το 38% ότι προσωπικά βρίσκεται σε χειρότερη θέση σε σχέση με πριν από ένα χρόνο. Επίσης, το 58% αξιολογεί αρνητικά την σημερινή οικονομική κατάσταση της χώρας, ενώ το 51% εκφράζει αρνητικές προσδοκίες ως προς τις οικονομικές συνθήκες το επόμενο διάστημα.

Μια ακόμα ανάλυση που δημοσιεύτηκε τις προηγούμενες ημέρες από την Cerved Property Services καταδεικνύει την μεγάλη δυσκολία των Ελλήνων να αγοράσουν κατοικία. Με δεδομένο ότι η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται πλέον σε 274.830 ευρώ, έχοντας καταγράψει αύξηση κατά 57% από το 2018, οι Έλληνες χρειάζονται πλέον μισθούς 11,5 ετών για την αγορά ενός «δυαριού», επιφάνειας 60 τ.μ. και ηλικίας 20-30 ετών. Αυτό γιατί, κατά την ίδια περίοδο, ο μέσος μισθός έχει αυξηθεί μεν, αλλά κατά μόλις 19,5% σε 1.250 από 1.070 που ήταν το 2018. Αν υπολογιστεί ότι ουσιαστικά η αύξηση αυτή έχει απορροφηθεί ήδη από το κύμα ακρίβειας των τελευταίων ετών, η απόσταση που χωρίζει τον μέσο Έλληνα από το «όνειρο» της απόκτησης της δικής του στέγης, έχει απομακρυνθεί ακόμα περισσότερο. Μόλις το 2021, απαιτούνταν 8,5 χρόνια μισθών για την απόκτηση του ίδιου ακινήτου (60 τ.μ., 30 ετών), διάστημα που ήταν εναρμονισμένο με τον διεθνή μέσο όρο.

Για να αντιληφθεί κανείς το πόσο ακριβά είναι τα ελληνικά ακίνητα για τους ίδιους τους Έλληνες, αρκεί να αναφερθεί ότι, με βάση τα ευρήματα της Cerved, η Αθήνα είναι πλέον η πέμπτη ακριβότερη πόλη (με βάση τα εισοδήματα των ελληνικών νοικοκυριών), υστερώντας μόνο από κάποιες από τις ακριβότερες πόλεις στον κόσμο διαχρονικά, όπως το Χονγκ Κονγκ, το Τόκιο, το Παρίσι και το Τελ Αβίβ. Το γεγονός ότι πλέον έχουν ξεπεραστεί πόλεις όπως η Ζυρίχη κι η Γενεύη στην Ελβετία, το Λονδίνο και το Ντουμπάι, είναι ενδεικτικό της ανάγκης για κάποια διόρθωση είτε στις τιμές πώλησης, είτε στα εισοδήματα, ή και στα δύο.

Φορολογία

Στο καυτό ζήτημα της φορολογίας τώρα. Όπως χαρακτηριστικά έγραφε η Καθημερινή, υιοθετούμε μία από τις αυστηρότερες κλίμακες στην Ευρώπη για τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, αλλά καταλήγουμε οι ανώτατοι συντελεστές να αφορούν τελικώς μόλις 155.000 ή το 1,75% του συνόλου. Στην πράξη αποδεικνύεται ότι οι υψηλοί φορολογικοί συντελεστές «θρέφουν» τη… δημιουργικότητα στην αποφυγή φόρων. Αρκεί να σημειωθεί ότι από τα 16,5 δισ. ευρώ που δηλώνουν οι «πλουσιότεροι» (βάσει εφορίας) Ελληνες, πάνω από τα μισά προκύπτουν από μερίσματα ή αξιοποίηση ακινήτων, που σημαίνει ότι φορολογούνται αυτοτελώς με ευνοϊκότερους συντελεστές.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η «αυστηρότητα» της φορολογικής κλίμακας στην Ελλάδα δεν έγκειται τόσο στο ύψος του φορολογικού συντελεστή, ο οποίος φτάνει στο 44% (και άλλες χώρες έχουν ανάλογους συντελεστές) όσο στο όριο εφαρμογής του. Οι 40.000 ευρώ (σ.σ. πάνω από αυτό το όριο εφαρμόζεται το 44%) αντιστοιχούν στο 169% του μέσου μεικτού εισοδήματος, που είναι 23.536 ευρώ. Στην Πορτογαλία ο συντελεστής είναι μεν στο 48%, αλλά εφαρμόζεται από τις 78.800 ευρώ και άνω, που αντιστοιχούν στο 232% του μέσου εισοδήματος, ενώ στη Γαλλία το 45% εφαρμόζεται από τις 177.000 ευρώ και άνω, όταν το μέσο εισόδημα είναι 43.438 ευρώ.

Η «αυστηρότητα» ωθεί τους φορολογουμένους στο να αναζητήσουν εναλλακτικές λύσεις, κάτι που και στην Ελλάδα αποδεικνύεται περίτρανα στην πράξη. Για παράδειγμα, μισθωτοί ή συνταξιούχοι είναι ταυτόχρονα και μέτοχοι εταιρειών για να λαμβάνουν τον κύριο όγκο των εισοδημάτων τους από μερίσματα. Ιδιοκτήτες ακινήτων εξαντλούν τα όρια του χαμηλού συντελεστή για τα ενοίκια (15%) και μετά καταφεύγουν ή σε «σπάσιμο» του εισοδήματος σε περισσότερα συγγενικά πρόσωπα ή σε συστάσεις εταιρειών για να εφαρμοστεί ο χαμηλότερος συντελεστής των προσωπικών και ατομικών εταιρειών. Μέχρι και οι μισθωτοί καταφεύγουν σε συμφωνίες για παροχές σε είδος, ώστε να μην κατατάσσονται στον υψηλό συντελεστή.

Σε πόσους όμως εφαρμόζονται σήμερα οι ανώτατοι φορολογικοί συντελεστές που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία;

Από το σύνολο των περίπου 8,87 εκατ. φυσικών προσώπων, εισοδήματα άνω των 42.000 ευρώ έχουν 154.256 άτομα. Μάλιστα, παρά την κατακόρυφη αύξηση των δηλωθέντων εισοδημάτων κατά την τελευταία 4ετία (σ.σ. από το 2020 μέχρι το 2023 τα δηλωθέντα εισοδήματα έχουν αυξηθεί κατά 15 δισ. ευρώ ή από τα 78 δισ. ευρώ στα περίπου 93 δισ. ευρώ), ο αριθμός των φορολογουμένων που δηλώνουν τα υψηλότερα εισοδήματα αυξάνεται μεν, αλλά μόλις κατά μερικές δεκάδες χιλιάδες. Αρκεί να σημειωθεί ότι στις φορολογικές δηλώσεις του 2020 (σ.σ. εισοδήματα του 2019) όταν όλοι οι φορολογούμενοι μοιράστηκαν εισοδήματα 78,35 δισ. ευρώ, οι έχοντες ατομικό εισόδημα άνω των 42.000 ευρώ ήταν 103.620. Στις φορολογικές δηλώσεις του 2023, με το συνολικό δηλωθέν εισόδημα στα 91,67 δισ. ευρώ, είχαμε αύξηση του αριθμού στους 154.246 φορολογουμένους.

Οι… τολμηροί

Ποιοι είναι οι… τολμηροί που καταλήγουν να φορολογούνται για ένα μέρος του εισοδήματός τους με τον ανώτατο συντελεστή της φορολογικής κλίμακας; Σε ένα σύνολο 6.020.859 φορολογουμένων με βασική πηγή εισοδήματος τον μισθό ή τη σύνταξη, το όριο των 42.000 ευρώ ατομικού εισοδήματος ξεπερνούν 122.841 άτομα. Δηλώνουν συνολικά 13,2 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 7 δισ. είναι από μισθούς ή συντάξεις. Τα υπόλοιπα 6,2 δισ. ευρώ προέρχονται:

1. Από ενοίκια, με το συνολικό ποσό να ανέρχεται στα 903 εκατ. ευρώ και να φορολογείται με διαφορετική κλίμακα.

2. Από μερίσματα, τόκους κ.λπ. Το ποσό φτάνει τα 4,79 δισ. ευρώ και φορολογείται αυτοτελώς.

3. Επιχειρηματική δραστηριότητα (σ.σ. ατομικές επιχειρήσεις κ.λπ.), με το ποσό όμως να μην ξεπερνάει τα 493 εκατ. ευρώ. Το εισόδημα από ατομικές επιχειρήσεις προστίθεται στη φορολογική κλίμακα.

Εκτός από τους κατά βάση μισθωτούς, έχουμε και 31.405 άτομα με ατομικό εισόδημα άνω των 42.000 ευρώ που μοιράζονται 3,2 δισ. ευρώ από άλλες πηγές, χωρίς να εισπράττουν ούτε ένα ευρώ από μισθό ή σύνταξη. Αυτοί δηλώνουν 434 εκατ. ευρώ από ενοίκια (φορολογούνται με ξεχωριστή κλίμακα όπως προαναφέρθηκε) περίπου 1,4 δισ. ευρώ από μερίσματα και τόκους και 1,3 δισ. ευρώ από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Στην κλίμακα φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια, ο ανώτατος συντελεστής έχει οριστεί στο 45% και εφαρμόζεται εφόσον το εισόδημα αποκλειστικά από ενοίκια υπερβαίνει το ποσό των 35.000 ευρώ τον χρόνο. Τα στοιχεία των περυσινών φορολογικών δηλώσεων δείχνουν όμως ότι το 91,4% των ιδιοκτητών εμφανίζει εισοδήματα από ενοίκια στο όριο του χαμηλού συντελεστή (έως 12.000 ευρώ τον χρόνο με συντελεστή 15%), ένα πρόσθετο 7,6% υπερβαίνει μεν τις 12.000 ευρώ αλλά συγκρατείται κάτω από 35.000 ευρώ και μένει ο ένας στους 100 για να καταλήγει να φορολογείται με τον ανώτατο συντελεστή.

Μιλάμε ουσιαστικά για 16.000 ιδιοκτήτες για τους οποίους ισχύει ο ανώτατος φορολογικός συντελεστής. Στις φορολογικές δηλώσεις του 2020 είχαν δηλωθεί εισοδήματα από ενοίκια ύψους 6,77 δισ. ευρώ. Με τον ανώτατο φορολογικό συντελεστή, όμως, είχαν φορολογηθεί περίπου 12.885 σε σύνολο 1,6 εκατ., που εμφάνιζαν τότε εισοδήματα από μισθώματα. Μέσα λοιπόν στην 4ετία της έκρηξης των τιμών των ακινήτων και των εισοδημάτων από μισθώματα, εκτός του ότι καταγράφεται πολύ μικρή συνολική αύξηση της φορολογητέας ύλης, προκύπτει και ότι μόλις 3.000 ιδιοκτήτες μεταφέρθηκαν στον ανώτατο φορολογικό συντελεστή.

Τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων αποτυπώνουν ότι όχι μόνο είναι ελάχιστοι οι «πλούσιοι», αλλά έχουν και τον τρόπο να σπάνε τα εισοδήματά τους ώστε να μη φορολογούνται με τους ανώτατους ονομαστικούς συντελεστές που προβλέπει η νομοθεσία.

Η «ελαστικότητα» αποδίδει

Τα τελευταία χρόνια έγιναν απόπειρες να δοκιμαστεί η λεγόμενη «ελαστικότητα» (δηλαδή να μειωθούν οι φόροι ώστε να αυξηθεί η φορολογητέα ύλη) και τα αποτελέσματα ήταν τα εξής:

1. Η μείωση του συντελεστή φορολόγησης των μερισμάτων στο 5% έφερε ρεκόρ 15ετίας στο ύψος των διανεμόμενων κερδών, που πέρυσι ξεπέρασαν τα 6,7 δισ. ευρώ από μόλις 2,6 δισ. ευρώ το 2020.

2. Η κατάργηση της περικοπής της σύνταξης κατά 30% αύξησε ήδη τους εργαζομένους συνταξιούχους σε πάνω από 82.000, όταν δηλώνονταν μόλις 27.000 με το προηγούμενο καθεστώς.

Δε μπορούμε να δούμε μια φορά τη χώρα μας μέσα σε μια τέτοια λίστα

Για να μην ξεχνάμε τις συνήθειες μας και να γκρινιάξουμε λίγο… Αναρωτιόμαστε πότε θα δούμε τη χώρα μας σε μια τέτοια λίστα …. Όχι ντε και καλά για το συγκεκριμένο ζήτημα. Αλλά γιατί έχουμε συνηθίσει να βλέπουμε τη χώρα μας στις λίστες με τις αρνητικές πρωτιές ….. Και μην ακούσουμε περί μικρής χώρας … Γιατί πράγματι είμαστε μια μικρή χώρα, ωστόσο υπάρχουνε ακόμη μικρότερες χώρες που καταγράφουνε μεγάλη πρόοδο σε πολλά ζητήματα …..