Παρακολουθώντας την επενδυτική συμπεριφορά στην Ευρώπη και στην Αμερική είναι προφανές πως ξεκινάει η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν location-location-location (τοποθεσία-τοποθεσία-τοποθεσία) και της αντικατάστασής του από το sustainability-digitalization-ESG. Η μεγάλη πλειοψηφία των επενδυτών αναζητεί πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξαρτήτως της θέσης του ακινήτου. Από την άλλη πλευρά, όλο και περισσότερο οι ενοικιαστές/χρήστες των ακινήτων αποζητούν από τους επενδυτές ευέλικτες συμβάσεις και επιμερισμό του ρίσκου καθιστώντας τούς τελευταίους από απλούς ιδιοκτήτες/διαχειριστές του ακινήτου, σε συμμετέχοντες του επιχειρείν.

Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το Διαδίκτυο άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον. Ολο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη και η μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση και ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Η τοποθεσία παίζει δευτερεύοντα ρόλο καθώς επενδύσεις σε έξυπνες αποθήκες, πράσινα κτίρια, data centers, ευέλικτα γραφεία που προάγουν την επιστήμη (science labs) και αποκεντρωμένα διαμερίσματα αντικαθιστούν επενδύσεις σε καταστήματα εμπορικών δρόμων, ψυχαγωγικά πάρκα, παλαιού τύπου εμπορικά κέντρα και διαμερίσματα σε κεντρικές λεωφόρους. Το αυτοκίνητο αρχίζει να περιορίζεται λόγω ενεργειακού κόστους και περιβαλλοντικού αποτυπώματος και το πείραμα της πόλης των 15 λεπτών (15-minutes city) του καθηγητή Carlos Moreno ήδη εφαρμόζεται στα περίχωρα του Παρισιού, όπου κάτοικοι δεν έχουν την ανάγκη για καθημερινή μετάβαση στο κέντρο καθώς έξι βασικές λειτουργίες μπορούν να συντελούνται περιαστικά σε 15 λεπτά από το σπίτι τους (κατοικία, εργασία, ψώνια, περίθαλψη, εκπαίδευση και διασκέδαση).

Επιστέγασμα των τεκτονικών αλλαγών στη σχέση επένδυσης – τοποθεσίας αποτελεί το γεγονός ότι σήμερα αγοράζονται και πωλούνται ανύπαρκτα οικόπεδα στο meta-σύμπαν, ένα αόριστο περιβάλλον που φαίνεται να μοιάζει με ψηφιακή Μονόπολη.

Αναπόφευκτα, η λογική που διέπει τους επενδυτές ακινήτων ανεξαρτήτως εάν αποτελούν ιδιώτες, εταιρείες ή funds, ακολουθεί τις τάσεις και η προσαρμογή στα μηνύματα του μέλλοντος διαμορφώνει το παρόν των επιλογών τους. Ακόμη και στη χώρα μας, παρόλο που ένα ισόγειο κατάστημα στην οδό Ερμού εξακολουθεί να μισθώνεται περί τα 200 ευρώ/τ.μ./μήνα με απόδοση 6% και ίσως με μικρό αέρα, πλέον δεν λογίζεται ολιστικά ως επενδυτικά ελκυστικότερο από ένα έξυπνο/ευέλικτο/πράσινο κτίριο στα Ιωάννινα που η κατασκευή του συνοδεύτηκε από τη δημιουργία ενός τοπικού πάρκου, η λειτουργία του από την πρόσληψη προσωπικού από διπλανά χωριά, ενώ η μέτρηση, η διαχείριση και ο έλεγχος των κρίσιμων παραμέτρων του μπορεί να γίνεται απομακρυσμένα.

Οταν η γενιά του ’60 κυνηγούσε τις αντιπαροχές στην Πατησίων και στη Φωκίωνος Νέγρη, η γενιά του ’80 ερωτεύτηκε τα γραφεία του Βωβού στο Μαρούσι και η δική μας γενιά πόνταρε στα καταστήματα στο Κολωνάκι και στη Γλυφάδα, οι σημερινοί επενδυτές ήδη στοιχηματίζουν στα εικονικά οικόπεδα του metaverse ή στη Σέριφο για τη στέγαση ψηφιακών νομάδων σε ευέλικτα και ψηφιακά άρτια ακίνητα με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Το μέλλον είναι σήμερα.

* Ο κ. Γιάννης Ξυλάς είναι διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, τοπογράφος μηχανικός – εκτιμητής ακινήτων FRICS.

** Το άρθρο δημοσιεύτηκε αρχικά στην Καθημερινή της Κυριακής.