Έλεγχοι με «risk analysis»

Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται εξ αποστάσεως από τις αρμόδιες υπηρεσίες των ΔΟΥ και των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ), με βάση κριτήρια ανάλυσης κινδύνου.

Η ΑΑΔΕ θα αξιοποιεί τα ηλεκτρονικά διαθέσιμα στοιχεία, αλλά και πληροφορίες από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές, προκειμένου να εντοπίσει περιπτώσεις όπου το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ δεν ανταποκρίνεται στα πραγματικά δεδομένα ή δεν έχει χρησιμοποιηθεί σύμφωνα με τη νομοθεσία.

Η κλίμακα των ελέγχων είναι σημαντική, καθώς μόνο μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν το 2025 συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων.

Παράλληλα, από την αρχή του έτους έχουν υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να ανέρχεται σε περίπου 335 εκατ. ευρώ.

Τι πρέπει να αποδεικνύει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Η νομοθεσία προβλέπει ότι για πράξεις με τις οποίες δημιουργούνται, μεταβάλλονται ή μεταβιβάζονται δικαιώματα επί ακινήτων απαιτείται η μνημόνευση και επισύναψη πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ από τον συμβολαιογράφο.

Στις αγοραπωλησίες και γενικότερα στις μεταβιβάσεις ακινήτων από επαχθή αιτία, το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ των πέντε προηγούμενων ετών.

Εφόσον το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, η περίοδος επεκτείνεται στα έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους της μεταβίβασης.

Σε άλλες κατηγορίες δικαιοπραξιών, οι απαιτήσεις είναι αυστηρότερες. Πρέπει να προκύπτει όχι μόνο ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί, αλλά και ότι έχουν εξοφληθεί, ρυθμιστεί ή νόμιμα απαλλαγεί οι σχετικές ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ.

Ανάλογες υποχρεώσεις ισχύουν και στις αποδοχές κληρονομιάς. Στην περίπτωση αυτή, για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, απαιτείται να έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ακίνητο ή να έχει χορηγηθεί νόμιμη απαλλαγή.

Οι αποκλίσεις που δεν ακυρώνουν το πιστοποιητικό

Δεν οδηγεί κάθε διαφορά στα στοιχεία του ακινήτου σε ακυρότητα του πιστοποιητικού.

Η νομοθεσία θεωρεί έγκυρο το πιστοποιητικό όταν το κτίσμα εμφανίζεται με απόκλιση έως 5 τετραγωνικά μέτρα ή όταν η επιφάνεια του οικοπέδου ή γηπέδου παρουσιάζει απόκλιση έως 2%.

Έγκυρο μπορεί επίσης να θεωρηθεί πιστοποιητικό στο οποίο υπάρχουν παραλείψεις ή λανθασμένα στοιχεία, εφόσον αυτά δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν οδηγούν σε μειωμένη φορολογική επιβάρυνση.

Ποια είναι τα πρόστιμα

Οι παραβάσεις μπορεί να οδηγήσουν σε πρόστιμα για συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων.

Σε περίπτωση ανακριβούς πιστοποιητικού, το πρόστιμο ανέρχεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία χρησιμοποιήθηκε το πιστοποιητικό.

Υπάρχουν, ωστόσο, κατώτατο και ανώτατο όριο: το πρόστιμο δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 100 ευρώ ούτε μεγαλύτερο από 1.000 ευρώ ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων.

Εφόσον από τη χρήση του ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Ακόμη αυστηρότερη είναι η αντιμετώπιση όταν δεν έχει επισυναφθεί καθόλου πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Σε αυτή την περίπτωση προβλέπεται πρόστιμο 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάφθηκε πιστοποιητικό, με το ποσό να κυμαίνεται επίσης από 100 έως 1.000 ευρώ ανά συμβολαιογραφική πράξη.

Η νέα «ψηφιακή» εποχή στους ελέγχους ακινήτων

Η διαδικασία εντάσσεται στη γενικότερη προσπάθεια της ΑΑΔΕ να αξιοποιήσει τα ηλεκτρονικά δεδομένα για τον εντοπισμό φορολογικών παραβάσεων στην αγορά ακινήτων.

Οι μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν το 2025 αποτελούν πλέον μια μεγάλη βάση δεδομένων, στην οποία μπορούν να διασταυρωθούν στοιχεία από δηλώσεις ΕΝΦΙΑ, συμβόλαια, κτηματολογικές εγγραφές και ηλεκτρονικές δηλώσεις μεταβίβασης.

Για τους επαγγελματίες που εμπλέκονται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, το μήνυμα είναι σαφές: η ορθή συμπλήρωση και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ δεν αποτελεί τυπική διαδικασία, αλλά υποχρέωση που πλέον ελέγχεται συστηματικά και ηλεκτρονικά.

Και καθώς η ΑΑΔΕ μεταβαίνει όλο και περισσότερο σε ελέγχους που βασίζονται στη διασταύρωση δεδομένων και στην ανάλυση κινδύνου, οι περιπτώσεις ανακριβών ή ελλιπών πιστοποιητικών είναι πιθανότερο να εντοπίζονται χωρίς να απαιτείται φυσικός έλεγχος.