Η κινητικότητα στην αγορά ακινήτων παραμένει ιδιαίτερα υψηλή.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν το 2025 συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ενώ από τις αρχές του 2026 έχουν ήδη κατατεθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις αγοραπωλησιών, με τον βεβαιωμένο φόρο μεταβίβασης να ανέρχεται σε περίπου 335 εκατ. ευρώ.

Ο μεγάλος όγκος συναλλαγών οδηγεί πλέον την ΑΑΔΕ στην ενεργοποίηση μαζικών ηλεκτρονικών διασταυρώσεων.

Πώς θα γίνουν οι έλεγχοι

Οι έλεγχοι θα πραγματοποιηθούν εξ αποστάσεως από τα Τμήματα Συμμόρφωσης των ΔΟΥ και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ).

Η επιλογή των υποθέσεων θα γίνεται μέσω συστημάτων ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), αξιοποιώντας:

ηλεκτρονικά δεδομένα της ΑΑΔΕ,

στοιχεία από το myPROPERTY,

πληροφορίες από το Κτηματολόγιο,

εσωτερικές και εξωτερικές βάσεις δεδομένων.

Στο επίκεντρο θα βρεθούν τόσο οι φορολογούμενοι όσο και οι συμβολαιογράφοι, οι υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που συμμετείχαν στις μεταβιβάσεις.

Τι ελέγχει η ΑΑΔΕ

Βασικός στόχος των ελέγχων είναι να διαπιστωθεί αν:

το ακίνητο είχε δηλωθεί σωστά στον ΕΝΦΙΑ,

είχε εκδοθεί νόμιμα το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ,

υπήρχαν ληξιπρόθεσμες οφειλές,

τα στοιχεία του ακινήτου ταυτίζονται με όσα δηλώθηκαν στις φορολογικές δηλώσεις.

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί υποχρεωτικό συνοδευτικό έγγραφο σχεδόν σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου και πιστοποιεί ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.

Τι προβλέπει η νομοθεσία

Για τις αγοραπωλησίες και τις λοιπές επαχθείς μεταβιβάσεις, το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ κατά τα πέντε προηγούμενα έτη ή, εφόσον έχει ήδη εκδοθεί η πράξη προσδιορισμού του τρέχοντος έτους, για συνολικά έξι έτη.

Στις υπόλοιπες πράξεις, όπως δωρεές, γονικές παροχές και άλλες εμπράγματες μεταβολές, απαιτείται επιπλέον να αποδεικνύεται ότι έχουν εξοφληθεί ή ρυθμιστεί οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ τόσο για το συγκεκριμένο ακίνητο όσο και για τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου.

Αντίστοιχα, στις αποδοχές κληρονομιάς απαιτείται πιστοποιητικό που να αποδεικνύει ότι ο οφειλόμενος ΕΝΦΙΑ του κληρονομούμενου έχει καταβληθεί ή ότι υπήρχε νόμιμη απαλλαγή.

Η νομοθεσία προβλέπει πάντως ανοχές σε μικρές αποκλίσεις των στοιχείων του ακινήτου. Συγκεκριμένα, θεωρείται αποδεκτή διαφορά έως 5 τετραγωνικά μέτρα στην επιφάνεια κτισμάτων και έως 2% στην επιφάνεια οικοπέδων ή γηπέδων, εφόσον δεν επηρεάζεται η φορολογική επιβάρυνση.

Τα πρόστιμα

Σε περίπτωση παραβάσεων, προβλέπονται κυρώσεις κυρίως για τους συμβολαιογράφους και τους προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων.

Ειδικότερα:

Αν χρησιμοποιηθεί ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και προκύπτει φορολογική διαφορά, επιβάλλεται πρόστιμο 2% επί της διαφοράς της αξίας του ακινήτου, με ελάχιστο ποσό 100 ευρώ και ανώτατο 1.000 ευρώ ανά συμβολαιογραφική πράξη.

Αν δεν επισυναφθεί καθόλου πιστοποιητικό, το πρόστιμο ανέρχεται σε 1‰ (ένα τοις χιλίοις) επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, επίσης με κατώτατο όριο 100 ευρώ και ανώτατο 1.000 ευρώ.

Εφόσον από την ανακρίβεια δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Ψηφιακοί έλεγχοι σε πραγματικό χρόνο

Η νέα εκστρατεία της ΑΑΔΕ εντάσσεται στη γενικότερη στρατηγική ενίσχυσης των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων στην αγορά ακινήτων. Μέσω της αξιοποίησης ψηφιακών δεδομένων και εργαλείων ανάλυσης κινδύνου, η φορολογική διοίκηση επιδιώκει να εντοπίσει γρήγορα περιπτώσεις μη συμμόρφωσης, περιορίζοντας τόσο τα λάθη όσο και τις απόπειρες φοροδιαφυγής κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.