Στους βασικούς παράγοντες περιλαμβάνονται το αυξημένο κόστος κατασκευής, η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, η βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης και η ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας. Στην ανάλυση συνυπολογίζεται, επίσης, η ίδια η δυναμική που αποκτούν οι τιμές όταν ακολουθούν μια παρατεταμένη ανοδική πορεία.

Οι παράγοντες αυτοί επιδρούν ταυτόχρονα στην προσφορά νέων κατοικιών, στη δυνατότητα χρηματοδότησης των αγοραστών και στη ζήτηση για ακίνητα. Ειδικά όταν η οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς, η ενίσχυση της ζήτησης μπορεί να μεταφραστεί σε μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών.

Περιορισμένες ενδείξεις υπερτίμησης το 2025

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα συμπεράσματα της μελέτης για το 2025. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η πραγματική άνοδος των τιμών των κατοικιών ήταν μικρότερη από εκείνη που θα μπορούσε να δικαιολογηθεί με βάση τους θεμελιώδεις παράγοντες της αγοράς.

Το εύρημα αυτό υποδηλώνει ότι οι ενδείξεις υπερτίμησης παραμένουν περιορισμένες, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν επιμέρους περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων στις οποίες οι αποτιμήσεις μπορεί να διαφοροποιούνται από τη γενικότερη εικόνα.

Η μελέτη επισημαίνει, παράλληλα, ότι για την αξιολόγηση πιθανών ανισορροπιών δεν αρκεί η σύγκριση των σημερινών τιμών με ένα σταθερό ιστορικό σημείο αναφοράς. Χρειάζεται να λαμβάνονται υπόψη οι αλλαγές στη μακροχρόνια τάση, καθώς και οι μεταβολές που έχουν συντελεστεί στο κόστος κατασκευής, στις χρηματοδοτικές συνθήκες και στα δεδομένα της προσφοράς και της ζήτησης.

Με άλλα λόγια, η αποτίμηση της αγοράς απαιτεί να εξετάζεται όχι μόνο το πόσο έχουν αυξηθεί οι τιμές, αλλά και το πώς έχει μεταβληθεί το οικονομικό περιβάλλον μέσα στο οποίο διαμορφώνονται.

Golden Visa: Πώς οι αλλαγές στα επενδυτικά όρια επηρέασαν τις αγορές

Η έρευνα του Γιώργου Χονδρογιάννη εξέτασε και την επίδραση του προγράμματος Golden Visa στην ελληνική αγορά ακινήτων, εστιάζοντας στον τρόπο με τον οποίο οι διαδοχικές αυξήσεις του ελάχιστου απαιτούμενου ποσού επένδυσης επηρέασαν τη γεωγραφική κατανομή των συναλλαγών.

Το πρόγραμμα ξεκίνησε το 2013, εν μέσω της κρίσης χρέους, με στόχο την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων. Προσφέρει άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, υπό την προϋπόθεση ότι πληρούνται οι προβλεπόμενοι όροι.

Κατά την αρχική εφαρμογή του, το ελάχιστο όριο επένδυσης είχε οριστεί στις 250.000 ευρώ, επίπεδο ιδιαίτερα χαμηλό σε σύγκριση με αντίστοιχα προγράμματα άλλων ευρωπαϊκών χωρών. Ως αποτέλεσμα, σημαντικό μέρος των σχετικών αγορών συγκεντρώθηκε σε περιοχές με ήδη αυξημένη ζήτηση, κυρίως στην Αθήνα και σε παράκτιες ζώνες.

Στη συνέχεια, το κατώτατο όριο αυξήθηκε στις 500.000 ευρώ σε συγκεκριμένες περιοχές, στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης του 2022, ενώ το 2024 ακολούθησε νέα αύξηση, στις 800.000 ευρώ, στις περιοχές που υπάγονται στο αντίστοιχο καθεστώς.

Οι αλλαγές αυτές επηρέασαν άμεσα την κατανομή των συναλλαγών. Πριν από την αύξηση των ορίων, η έρευνα εντοπίζει σαφή συγκέντρωση αγορών κοντά στο επίπεδο των 250.000 ευρώ. Μετά τη μεταβολή του κατώτατου ποσού, η συγκεκριμένη συγκέντρωση υποχώρησε στις περιοχές όπου εφαρμόστηκαν τα υψηλότερα όρια. Αντίθετα, παρέμεινε εμφανής στις περιοχές όπου εξακολουθούσε να ισχύει το χαμηλότερο ποσό.

Η ζήτηση μετατοπίστηκε σε περιοχές με χαμηλότερο όριο

Η αύξηση των απαιτούμενων κεφαλαίων για την απόκτηση Golden Visa περιόρισε τη ζήτηση που συνδεόταν άμεσα με το προηγούμενο επενδυτικό όριο στις περιοχές όπου εφαρμόστηκαν οι νέοι κανόνες. Παράλληλα, σε αυτές τις περιοχές καταγράφηκε επιβράδυνση της ανόδου των τιμών.

Ωστόσο, η μεταβολή του καθεστώτος δεν οδήγησε κατ’ ανάγκη σε συνολική εξαφάνιση της επενδυτικής ζήτησης. Μέρος των ενδιαφερόμενων αγοραστών στράφηκε σε άλλες περιοχές, όπου η αγορά ακινήτου με ελάχιστη επένδυση 250.000 ευρώ εξακολουθούσε να είναι εφικτή.

Η εξέλιξη αυτή αναδεικνύει τον τρόπο με τον οποίο οι αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο μπορούν να επηρεάσουν όχι μόνο τον αριθμό των συναλλαγών, αλλά και τη γεωγραφική τους κατανομή. Η ζήτηση που συνδέεται με το πρόγραμμα Golden Visa μπορεί να περιορίζεται σε ορισμένες αγορές, αλλά ταυτόχρονα να ενισχύεται σε άλλες, ανάλογα με τα ισχύοντα επενδυτικά όρια.

Συνεπώς, η επίδραση του προγράμματος στις τιμές των κατοικιών δεν είναι ενιαία σε ολόκληρη τη χώρα. Εξαρτάται από τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, το επίπεδο της υφιστάμενης ζήτησης, τη διαθεσιμότητα ακινήτων και τους όρους που ισχύουν για την προσέλκυση ξένων επενδυτών.