Η λογική πίσω από την επιλογή αυτή είναι ότι η επαναφορά των συγκεκριμένων φόρων θα μπορούσε να επιβαρύνει την αγορά και να περιορίσει τις νέες επενδύσεις σε κατοικίες, σε μια περίοδο όπου η αύξηση της προσφοράς θεωρείται κρίσιμη για τη συγκράτηση των τιμών.

Οι αντικειμενικές αξίες απέχουν πλέον σημαντικά από την αγορά

Η τελευταία γενικευμένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών πραγματοποιήθηκε το 2021, στηριζόμενη ουσιαστικά στα δεδομένα της αγοράς του 2020.

Από τότε, σύμφωνα με τους δείκτες της Τράπεζα της Ελλάδος, οι εμπορικές τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από 60%, δημιουργώντας σημαντική απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και πραγματικών αξιών.

Η συνολική αντικειμενική αξία του ελληνικού κτιριακού αποθέματος εκτιμάται σήμερα σε πάνω από 780 δισ. ευρώ. Μια μέση αύξηση των τιμών ζώνης κατά 20% θα προσέθετε φορολογητέα ύλη άνω των 150 δισ. ευρώ, οδηγώντας σε σημαντικές αυξήσεις του ΕΝΦΙΑ εάν δεν τροποποιηθούν ταυτόχρονα οι συντελεστές υπολογισμού.

Για τον λόγο αυτό, η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών θεωρείται πολιτικά και τεχνικά σύνθετη διαδικασία και αναμένεται να μετατεθεί για μετά το 2027.

Νέα τοπικά και περιφερειακά τέλη

Ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης εισάγει τη δυνατότητα επιβολής:

Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης από τους δήμους, με συντελεστή 0,3%-0,7%.

Τέλους Περιφερειακής Ανάπτυξης από τις περιφέρειες, με συντελεστή έως 0,25%.

Το πρώτο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων, ενώ το δεύτερο αποτελεί νέο εργαλείο χρηματοδότησης των περιφερειών.

Το τελικό ύψος των επιβαρύνσεων θα εξαρτηθεί από τις αποφάσεις κάθε δήμου και περιφέρειας.

Ενδεικτικά, για διαμέρισμα 100 τ.μ. με αντικειμενική αξία 130.000 ευρώ:

Έτσι, το συνολικό ετήσιο κόστος κατοχής ακινήτου ενδέχεται να αυξηθεί αισθητά σε αρκετές περιοχές.

Στο τραπέζι το ζήτημα των κλειστών ακινήτων

Ένα ακόμη σημαντικό θέμα αφορά τα εκατοντάδες χιλιάδες κλειστά ακίνητα που παραμένουν εκτός αγοράς.

Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έχει προτείνει την επιβολή πρόσθετης φορολογίας στα ανεκμετάλλευτα ακίνητα, ώστε να δημιουργηθούν κίνητρα αξιοποίησής τους και να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών.

Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει ξεκαθαρίσει ότι προς το παρόν δεν εξετάζει ένα τέτοιο μέτρο.

Προτεραιότητα δίνεται:

στη δημιουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΜΙΔΑ),

στην πλήρη καταγραφή της χρήσης των ακινήτων,

και στην ενεργοποίηση των προγραμμάτων ανακαίνισης κλειστών κατοικιών.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για την αγορά

Η εικόνα που διαμορφώνεται είναι ότι η κυβέρνηση επιλέγει προς το παρόν να μην αυξήσει τη φορολογία στις συναλλαγές ακινήτων, προκειμένου να στηρίξει την οικοδομική δραστηριότητα και τις επενδύσεις.

Αντίθετα, τα μεγαλύτερα ερωτήματα για την επόμενη τριετία αφορούν:

Την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών.

Τη μελλοντική μορφή του ΕΝΦΙΑ μετά την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης.

Την εφαρμογή των νέων τοπικών και περιφερειακών τελών.

Τη διαχείριση του μεγάλου αποθέματος κλειστών κατοικιών.

Οι αποφάσεις σε αυτά τα μέτωπα θα καθορίσουν σε σημαντικό βαθμό το κόστος κατοχής ακινήτων και την πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς μετά το 2027.