Ακόμη πιο ανησυχητικό είναι ότι τουλάχιστον το 15% των ακινήτων δεν καταφέρνει τελικά να πωληθεί ή να επαναχρησιμοποιηθεί, κυρίως λόγω πολεοδομικών προβλημάτων, όπως οι αυθαιρεσίες κατηγορίας 5. Οι εταιρείες διαχείρισης αποκτούν συνήθως ακίνητα στο πλαίσιο μεγάλων χαρτοφυλακίων και όχι μέσω μεμονωμένων επιλογών, με αποτέλεσμα να είναι δύσκολο να αποκλειστούν εξαρχής τέτοιες περιπτώσεις.

Το γεγονός ότι η πώληση ενός ακινήτου μπορεί να ολοκληρωθεί σε λιγότερο από τρεις μήνες από τη στιγμή που θα βγει στην αγορά καταδεικνύει ότι το βασικό εμπόδιο δεν είναι τόσο η εύρεση αγοραστή όσο η διευθέτηση των νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων.

Οι παρεμβάσεις που μπορούν να επιταχύνουν την αξιοποίηση

Το πλαίσιο λειτουργίας των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων έχει βελτιωθεί το τελευταίο διάστημα, σύμφωνα με την Αλεξάνδρα Φατσέα. Μεταξύ των παρεμβάσεων που αναμένεται να συμβάλουν στην αποσυμφόρηση της αγοράς είναι και οι αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών, οι οποίες στοχεύουν, μεταξύ άλλων, στην αντιμετώπιση υποθέσεων που παραμένουν σε δικαστική εκκρεμότητα.

Ενδεικτικό του μεγέθους του προβλήματος είναι ότι περίπου 36.000 υποθέσεις βρίσκονται σε αναστολή ή παραμένουν δεσμευμένες από δικαστικές διαδικασίες με ορίζοντα που φθάνει έως το 2039. Όσο οι υποθέσεις αυτές δεν ξεκαθαρίζουν, τα αντίστοιχα ακίνητα δυσκολεύονται να αξιοποιηθούν ή να επιστρέψουν στην αγορά.

Το νέο εργαλείο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας επιχειρεί να αλλάξει αυτή την εικόνα. Μέχρι σήμερα, η περιουσία του οφειλέτη αντιμετωπιζόταν συνολικά, γεγονός που περιόριζε τη δυνατότητα διαχωρισμού της πρώτης κατοικίας από τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία.

Με το νέο πλαίσιο, ο οφειλέτης που διαθέτει πρόσθετη περιουσία θα μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να επιδιώξει τη διάσωση της κύριας κατοικίας του μέσω της ρευστοποίησης άλλων περιουσιακών στοιχείων. Η δυνατότητα αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να οδηγήσει σε ευνοϊκότερες ρυθμίσεις, χαμηλότερες μηνιαίες δόσεις και ταχύτερη διευθέτηση εκκρεμοτήτων.

Η εφαρμογή των αλλαγών αναμένεται να συμβάλει στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και στην απελευθέρωση ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα λόγω μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης.

Παράλληλα, οι εταιρείες διαχείρισης έχουν ενισχύσει τις δυνατότητές τους να διαχειρίζονται μεγάλο αριθμό ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές της χώρας, επιταχύνοντας τις διαδικασίες που απαιτούνται μέχρι να καταστούν διαθέσιμα προς πώληση.

Τα ακίνητα των servicers δεν περιορίζονται στις κατοικίες

Το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια περιλαμβάνει πολύ περισσότερα από κατοικίες. Σύμφωνα με τη Λίλα Πατεράκη, οι σχετικές δραστηριότητες των εταιρειών διαχείρισης αντιστοιχούν περίπου στο 60%-65% του όγκου των κόκκινων δανείων στην Ελλάδα.

Στην περίπτωση της doValue, έχουν πωληθεί μέσω πλειστηριασμών περισσότερα από 6.000 ακίνητα επαγγελματικής και άλλης μη οικιστικής χρήσης, μεταξύ των οποίων βιομηχανικές εγκαταστάσεις και ξενοδοχεία. Η συνολική αξία τους ανέρχεται σε περίπου 1 δισ. ευρώ.

Τα επαγγελματικά ακίνητα που αποκτώνται μέσω πλειστηριασμών μπορούν να προσφέρουν ορισμένα πλεονεκτήματα σε σχέση με τις αγορές στην ελεύθερη αγορά, καθώς συχνά διατίθενται σε πιο ανταγωνιστικές τιμές. Επιπλέον, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί να ξεκινήσει τη χρήση του ακινήτου πριν ολοκληρωθεί το σύνολο των διαδικασιών ωρίμανσης, περιορίζοντας τον χρόνο κατά τον οποίο παραμένει ανενεργό.

Σημαντικό ρόλο παίζουν και οι πολεοδομικές εκκρεμότητες. Για συγκεκριμένες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, οι δυνατότητες τακτοποίησης αυθαιρεσιών μπορεί να είναι διαφορετικές από εκείνες που ισχύουν για κατοικίες, γεγονός που επηρεάζει την εμπορευσιμότητα και το επενδυτικό ενδιαφέρον. Σε κάθε περίπτωση, η δυνατότητα νομιμοποίησης εξαρτάται από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Μπορούν τα ακίνητα των τιτλοποιήσεων να δώσουν λύση στο στεγαστικό;

Το απόθεμα κατοικιών που βρίσκεται υπό τη διαχείριση των servicers δεν αρκεί από μόνο του για να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα. Θα μπορούσε, ωστόσο, να συμβάλει στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, εφόσον επιταχυνθούν οι διαδικασίες αξιοποίησης.

Σύμφωνα με την Αλεξάνδρα Φατσέα, οι εταιρείες διαχείρισης διαθέτουν περίπου 6.400 οικιστικά ακίνητα, με το 55% να βρίσκεται στην Αττική και τη Μακεδονία. Παράλληλα, περίπου 8.000 διαμερίσματα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών.

Συνολικά, επομένως, περίπου 15.000 κατοικίες που συνδέονται με κόκκινα δάνεια παραμένουν εκτός αγοράς και δεν αξιοποιούνται.

Η επαναφορά έστω ενός μέρους αυτού του αποθέματος θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών, σε μια περίοδο κατά την οποία η διαθεσιμότητα ακινήτων αποτελεί βασικό παράγοντα των πιέσεων στις τιμές και στα ενοίκια. Για να συμβεί αυτό, όμως, απαιτείται ταχύτερη επίλυση των νομικών και πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, ώστε τα ακίνητα να μπορούν να περάσουν από τα χαρτοφυλάκια των διαχειριστών στην πραγματική αγορά.