Από το 2017 οι τιμές έχουν σχεδόν διπλασιαστεί

Η σημερινή επιβράδυνση αποκτά διαφορετική σημασία όταν εξετάζεται σε βάθος χρόνου.

Από το 2017 έως και το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των κατοικιών σε ολόκληρη τη χώρα έχουν αυξηθεί κατά περίπου 94%.

Οι τιμές των νεόδμητων έχουν αυξηθεί κατά 98,7%, ενώ οι παλαιότερες κατοικίες κατά 91%.

Σε σχέση με το προηγούμενο υψηλό του 2008, ο γενικός δείκτης τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος βρίσκεται πλέον 11,7% υψηλότερα. Τα νεόδμητα έχουν ξεπεράσει το επίπεδο του 2008 κατά 16,5%, ενώ οι παλαιότερες κατοικίες κατά 8,8%.

Η εικόνα στην Αττική είναι ακόμη πιο έντονη.

Από το 2017 οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 110,9%, ενώ βρίσκονται πλέον 16,7% πάνω από το υψηλό του 2008.

Στη Θεσσαλονίκη η σωρευτική αύξηση από το 2017 φθάνει το 106,8%, με τις τιμές να είναι 9,1% υψηλότερες από το προηγούμενο ιστορικό υψηλό.

Το παράδοξο των παλαιών κατοικιών

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η συμπεριφορά των παλαιότερων κατοικιών.

Στην Αττική, από το 2017 μέχρι σήμερα οι τιμές των παλαιών ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 111%, έναντι αύξησης 109,3% στα νεόδμητα.

Το γεγονός αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό παράδοξο για την αγορά.

Την ώρα που το κόστος κατασκευής, τα υλικά και σε αρκετές περιπτώσεις η αξία της γης έχουν αυξηθεί σημαντικά, ιδιαίτερα μετά το 2022, οι παλιές κατοικίες συνεχίζουν να ανατιμώνται με αντίστοιχα ή και υψηλότερα ποσοστά.

Για τον αγοραστή αυτό σημαίνει ότι σε πολλές περιοχές καλείται πλέον να πληρώσει πολύ υψηλές τιμές για ακίνητα ηλικίας 30 ή 40 ετών, τα οποία συχνά απαιτούν σημαντικές δαπάνες ανακαίνισης.

Έτσι, η επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου δεν σημαίνει ότι η αγορά έχει γίνει φθηνή. Σημαίνει κυρίως ότι οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, αλλά με μικρότερη ταχύτητα.

Το «Σπίτι μου ΙΙ» και το όριο της αγοραστικής δύναμης

Η πορεία του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» αποτυπώνει και τα όρια της πραγματικής δυνατότητας των νοικοκυριών να χρηματοδοτήσουν μια αγορά.

Στον δεύτερο κύκλο εγκρίθηκαν 15.097 δάνεια συνολικής αξίας 1,82 δισ. ευρώ, με το μέσο ύψος δανείου να διαμορφώνεται μόλις στα 120.400 ευρώ.

Η μέση εμπορική αξία των κατοικιών ανήλθε σε περίπου 152.100 ευρώ, ενώ το μέσο εμβαδόν ήταν 88,5 τ.μ.

Συνολικά υπογράφηκαν 14.114 δανειακές συμβάσεις ύψους 1,54 δισ. ευρώ, δηλαδή περίπου το 93,5% των εγκεκριμένων δανείων.

Το 63% των συμβάσεων αφορούσε κατοικίες στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, συνολικού ύψους περίπου 920 εκατ. ευρώ.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι δικαιούχοι δεν κινήθηκαν, κατά μέσο όρο, στα ανώτατα όρια του προγράμματος. Η πραγματική ζήτηση συγκεντρώθηκε σε χαμηλότερα επίπεδα τιμών, καθώς το διαθέσιμο εισόδημα και κυρίως τα ίδια κεφάλαια λειτουργούν ως περιορισμός.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό σε μια αγορά όπου η τιμή ενός ακινήτου δεν είναι το μοναδικό κόστος. Ο αγοραστής χρειάζεται επιπλέον κεφάλαια για φόρους, έξοδα συναλλαγής, ανακαίνιση και, σε αρκετές περιπτώσεις, ενεργειακή αναβάθμιση.

Το νέο «Σπίτι μου ΙΙΙ»

Το επόμενο βήμα αναμένεται να είναι το «Σπίτι μου ΙΙΙ», το οποίο έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει στις αρχές του 2027.

Τα όρια θα είναι υψηλότερα, με ανώτατο ποσό δανείου 230.000 ευρώ και αξία κατοικίας έως 300.000 ευρώ, ενώ διευρύνονται και τα εισοδηματικά κριτήρια.

Το κρίσιμο ερώτημα, ωστόσο, δεν είναι μόνο εάν θα αυξηθεί η δυνατότητα δανεισμού.

Είναι εάν θα υπάρχει και αντίστοιχο διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών σε τιμές που να μπορούν να υποστηρίξουν τη ζήτηση.

Γιατί εάν ένα πρόγραμμα αυξάνει τη δυνατότητα χρηματοδότησης, αλλά η προσφορά παραμένει περιορισμένη και οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν, ένα μέρος της επιπλέον χρηματοδοτικής δυνατότητας μπορεί τελικά να απορροφηθεί από τις υψηλότερες τιμές.

Παλιά, ακριβά και χωρίς ανακαίνιση

Εδώ βρίσκεται ίσως το μεγαλύτερο πρόβλημα της σημερινής αγοράς.

Σε αρκετές περιοχές της Αττικής ζητούνται πλέον 200.000-250.000 ευρώ ή και περισσότερο για διαμερίσματα ηλικίας 30-40 ετών, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις δεν έχουν ανακαινιστεί.

Ο αγοραστής βρίσκεται έτσι μπροστά σε ένα διπλό κόστος: υψηλή τιμή αγοράς και σημαντική δαπάνη για να καταστήσει το ακίνητο σύγχρονο και ενεργειακά αποδοτικό.

Γι' αυτό και η σημερινή επιβράδυνση των τιμών δεν πρέπει να συγχέεται με αντιστροφή του κύκλου.

Η αγορά κατοικίας παραμένει ακριβή. Απλώς, μετά από ένα ράλι σχεδόν 94% πανελλαδικά και άνω του 110% σε Αττική και Θεσσαλονίκη από το 2017, οι ρυθμοί ανόδου αρχίζουν να περιορίζονται.

Το επόμενο μεγάλο στοίχημα δεν είναι μόνο εάν οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν. Είναι εάν τα εισοδήματα, η στεγαστική πίστη και η προσφορά κατοικιών μπορούν να προσεγγίσουν έστω σταδιακά το επίπεδο των τιμών που έχει ήδη διαμορφωθεί στην αγορά.