Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών καλείται να διαχειριστεί μια σύνθετη εξίσωση, η οποία περιλαμβάνει τη λήξη της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές στο τέλος του 2026, τη λήξη της αναστολής εφαρμογής του φόρου υπεραξίας από την 1η Ιανουαρίου 2027 και την ανάγκη αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από το 2021.

Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 66,3% από το 2021 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2026, δημιουργώντας σημαντική απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Παράλληλα, στις κυβερνητικές αποφάσεις θα επηρεάσει και ο εκλογικός κύκλος, καθώς οι επόμενες εθνικές εκλογές θα πρέπει να διεξαχθούν το αργότερο έως τον Μάιο του 2027. Αν και δεν αποκλείονται σενάρια πρόωρης προσφυγής στις κάλπες, θεωρείται δύσκολο να προωθηθούν μέτρα που αυξάνουν τη φορολογική επιβάρυνση πριν από μια εκλογική αναμέτρηση.

Για τον λόγο αυτό, εφόσον οι εκλογές πραγματοποιηθούν στο τέλος της κυβερνητικής θητείας, οι ουσιαστικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων είναι πιθανό να μετατεθούν για το 2028. Ακόμη όμως και στην περίπτωση πρόωρων εκλογών, το στεγαστικό ζήτημα λειτουργεί ως βασικός περιοριστικός παράγοντας για την επιβολή νέων βαρών στην αγορά κατοικίας.

Οι αντικειμενικές αξίες στο επίκεντρο

Η μεγάλη εκκρεμότητα αφορά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, η οποία βάσει της νομοθεσίας θα έπρεπε να πραγματοποιείται ανά διετία ώστε να ακολουθεί τις εξελίξεις της αγοράς. Ωστόσο, η τελευταία αναθεώρηση έγινε το 2021, με βάση εκτιμήσεις που είχαν πραγματοποιηθεί το 2020.

Έκτοτε, η αγορά ακινήτων έχει κινηθεί ανοδικά με ιδιαίτερα υψηλούς ρυθμούς. Ο σχετικός δείκτης τιμών κατοικιών αυξήθηκε από τις 67,3 μονάδες το 2020 στις 111,9 μονάδες το πρώτο τρίμηνο του 2026, γεγονός που αποτυπώνει τη μεγάλη άνοδο των εμπορικών αξιών.

Τα στοιχεία αυτά προκύπτουν από πραγματικές εκτιμήσεις που πραγματοποιούν οι τράπεζες στο πλαίσιο χορήγησης ή αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων και θεωρούνται ιδιαίτερα αξιόπιστα ως προς την καταγραφή των τάσεων της αγοράς.

Μια πλήρης προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στα σημερινά επίπεδα θα μπορούσε να οδηγήσει σε μέση αύξηση της τάξης του 66%, ενώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το παραλιακό μέτωπο της Αττικής, δημοφιλή νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου, αλλά και παραθαλάσσιες περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας, οι αποκλίσεις μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών τιμών είναι ακόμη μεγαλύτερες.

Η εξίσωση των δύο αξιών θα αποκαθιστούσε μια χρόνια στρέβλωση του συστήματος, ταυτόχρονα όμως θα επηρέαζε άμεσα τον φόρο μεταβίβασης, τον ΕΝΦΙΑ και δεκάδες ακόμη φόρους και τέλη που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες.

Το μέλλον του φόρου υπεραξίας

Ένα από τα ζητήματα που παραμένουν ανοιχτά είναι η τύχη του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο συγκεκριμένος φόρος θεσπίστηκε το 2013 με στόχο να εφαρμοστεί από το 2014, ωστόσο έκτοτε η ενεργοποίησή του αναβάλλεται συνεχώς.

Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει φορολόγηση με συντελεστή 15% επί της διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Παράλληλα προβλέπονται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ για ακίνητα που διακρατούνται τουλάχιστον πέντε χρόνια, μειωτικοί συντελεστές ανάλογα με τον χρόνο κατοχής και πλήρης απαλλαγή για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1995.

Παρότι η αναστολή λήγει στο τέλος του 2026, οι πληροφορίες συγκλίνουν στο ότι η εφαρμογή του θα παραταθεί εκ νέου, καθώς η ενεργοποίησή του σε συνδυασμό με την αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα μπορούσε να προκαλέσει σημαντικές αναταράξεις στην αγορά.

Παραμένει στον «πάγο» ο ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες

Αντίστοιχα, στο τέλος του 2026 εκπνέει και η αναστολή επιβολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Με βάση το ισχύον καθεστώς, η αγορά νεόδμητης κατοικίας επιβαρύνεται σήμερα με φόρο μεταβίβασης 3%, ενώ η επαναφορά του ΦΠΑ θα σήμαινε επιβάρυνση 24% επί της αξίας αγοράς.

Η διαφορά είναι ιδιαίτερα μεγάλη και εκτιμάται ότι θα οδηγούσε σε σημαντική αύξηση του κόστους απόκτησης νέων κατοικιών, σε μια περίοδο όπου η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη και οι τιμές βρίσκονται ήδη σε υψηλά επίπεδα.

Για τον λόγο αυτό θεωρείται ιδιαίτερα πιθανό η αναστολή να παραταθεί και μετά το 2026 ή να εξεταστούν εναλλακτικές λύσεις που δεν θα επιβαρύνουν περαιτέρω την αγορά.

Πιθανές διορθώσεις σε φόρο μεταβίβασης και ΕΝΦΙΑ

Οι έως τώρα ενδείξεις δείχνουν ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα συνοδευτεί από διορθωτικές παρεμβάσεις, ώστε να περιοριστούν οι επιπτώσεις στους ιδιοκτήτες και στους αγοραστές ακινήτων.

Μεταξύ των μέτρων που εξετάζονται περιλαμβάνονται αλλαγές στον φόρο μεταβίβασης, αύξηση των αφορολόγητων ορίων για την αγορά πρώτης κατοικίας και περαιτέρω μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ.

Έτσι, το επικρατέστερο σενάριο σήμερα προβλέπει ότι τόσο ο φόρος υπεραξίας όσο και ο ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες θα παραμείνουν σε αναστολή και μετά το 2026, ενώ η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα συνοδευτεί από μέτρα εξισορρόπησης, με στόχο να αποφευχθεί ένα ισχυρό φορολογικό σοκ στην αγορά ακινήτων και να περιοριστούν οι επιπτώσεις στο ήδη πιεσμένο στεγαστικό περιβάλλον.