Το αποτέλεσμα είναι η περαιτέρω διεύρυνση του στεγαστικού προβλήματος, με τις τιμές των κατοικιών να απομακρύνονται από τις δυνατότητες ενός σημαντικού τμήματος των νοικοκυριών.

Η ζήτηση παραμένει υψηλότερη από την προσφορά

Η Τράπεζα της Ελλάδος εντοπίζει τη βασική αιτία της συνεχιζόμενης ανόδου στη διατήρηση μιας σημαντικής ανισορροπίας μεταξύ ζήτησης και προσφοράς.

Η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει ανεπαρκές απόθεμα κατοικιών, ενώ η νέα οικοδομική δραστηριότητα δεν επαρκεί για να καλύψει τις ανάγκες της αγοράς. Το πρόβλημα έχει τις ρίζες του στην πολυετή κατάρρευση των επενδύσεων στην κατοικία μετά το 2008.

Το 2007 οι συνολικές επενδύσεις στις κατασκευές είχαν φθάσει περίπου στα 60 δισ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 40 δισ. αφορούσαν την κατοικία. Με την ελληνική κρίση, όμως, οι επενδύσεις κατέρρευσαν και η οικοδομική δραστηριότητα περιορίστηκε δραστικά.

Έτσι δημιουργήθηκε ένα μεγάλο «κατασκευαστικό κενό», το οποίο εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά σχεδόν δύο δεκαετίες αργότερα.

Ενδεικτικό της κατάστασης είναι ότι στην Ελλάδα κατασκευάζεται μόλις περίπου μία νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, η χαμηλότερη αναλογία στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Το απόθεμα είναι μικρό, γερασμένο και δύσκολα ανανεώνεται

Η ανεπάρκεια της προσφοράς δεν αφορά μόνο τις νέες κατασκευές. Σημαντικό μέρος του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος παραμένει παλιό, κλειστό ή μη αξιοποιήσιμο.

Υπολογίζεται ότι υπάρχουν περίπου 700.000 κενές κατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα. Ένα μέρος αυτών παραμένει εκτός αγοράς λόγω νομικών και ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, ενώ σε άλλες περιπτώσεις το υψηλό κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για τους ιδιοκτήτες.

Παράλληλα, η πολυιδιοκτησία δυσκολεύει συχνά τη λήψη αποφάσεων για την αξιοποίηση ή ανακαίνιση ακινήτων, ενώ ακίνητα που συνδέονται με παλαιά μη εξυπηρετούμενα δάνεια εξακολουθούν σε αρκετές περιπτώσεις να παραμένουν δεσμευμένα μέχρι να ολοκληρωθούν οι σχετικές διαδικασίες.

Στην εξίσωση προστίθεται και η βραχυχρόνια μίσθωση. Η μεταφορά κατοικιών προς τις πλατφόρμες τύπου Airbnb έχει περιορίσει το διαθέσιμο απόθεμα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση.

Η οικοδομή δεν προλαβαίνει τη ζήτηση

Ακόμη και σήμερα, η νέα οικοδομική δραστηριότητα παραμένει ανεπαρκής.

Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου κινείται κοντά στο 2% του ΑΕΠ, όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται περίπου στο 5%.

Παράλληλα, το 2025 οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 2,4% σε αριθμό, κατά 9,4% ως προς την επιφάνεια και κατά 2,4% σε όρους όγκου σε σχέση με το 2024.

Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει και στην αβεβαιότητα που προκάλεσε η δικαστική διαμάχη για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, πάντως, συνέβαλε στη σταδιακή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025.

Η άνοδος των τιμών έχει και δημογραφικό υπόβαθρο

Η στεγαστική πίεση δεν οφείλεται μόνο στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα.

Η συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και οι αλλαγές στη σύνθεση των οικογενειών δημιουργούν πρόσθετη ζήτηση για κατοικίες.

Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής και ανακαίνισης έχει αυξηθεί σημαντικά, περιορίζοντας την προσφορά νέων κατοικιών αλλά και την επαναφορά παλαιών ακινήτων στην αγορά.

Αυτό δημιουργεί έναν φαύλο κύκλο: η ζήτηση παραμένει ισχυρή, η προσφορά αυξάνεται αργά, το κόστος δημιουργίας νέων κατοικιών είναι υψηλό και οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν.

Το εισόδημα δεν ακολουθεί τις τιμές

Το σημαντικότερο πρόβλημα είναι πλέον η απόσταση μεταξύ τιμών κατοικιών και εισοδημάτων.

Η αύξηση των τιμών κατά 8,1% το 2025 ήταν πολλαπλάσια της αύξησης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος, που περιορίστηκε στο 1,8%.

Με άλλα λόγια, ακόμη και όταν τα νοικοκυριά βλέπουν τις ονομαστικές αποδοχές τους να αυξάνονται, η δυνατότητά τους να αγοράσουν κατοικία βελτιώνεται πολύ πιο αργά.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο για τους νέους και τα νοικοκυριά που δεν διαθέτουν ήδη ακίνητη περιουσία ή σημαντική ίδια συμμετοχή για την αγορά κατοικίας.

Το στοίχημα είναι να επιστρέψουν σπίτια στην αγορά

Η Τράπεζα της Ελλάδος θεωρεί αναγκαία την ενίσχυση των πολιτικών που αυξάνουν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.

Η λύση δεν μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στην επιδότηση της ζήτησης, καθώς μια ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς μπορεί να οδηγήσει σε ακόμη υψηλότερες τιμές.

Το ζητούμενο είναι να αυξηθεί ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών μέσω νέων κατασκευών, ανακαινίσεων παλαιών ακινήτων και επανένταξης κλειστών κατοικιών στην αγορά.

Σε αυτή την κατεύθυνση εντάσσονται και πρωτοβουλίες για κοινωνική κατοικία, όπως η Κοινωνική Αντιπαροχή, αλλά και μέτρα που μπορούν να δώσουν κίνητρα στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν ακίνητα τα οποία σήμερα παραμένουν κλειστά.

Το νέο ρεκόρ δεν σημαίνει απαραίτητα και κορύφωση

Η αγορά κατοικίας βρίσκεται πλέον σε ένα διαφορετικό σημείο από εκείνο του 2008. Οι τιμές έχουν ξεπεράσει το προηγούμενο ιστορικό υψηλό, όμως η προσφορά εξακολουθεί να είναι περιορισμένη και η νέα οικοδομή δεν έχει ακόμη φτάσει σε επίπεδα που να μπορούν να εξισορροπήσουν τη ζήτηση.

Γι' αυτό και οι σημερινές συνθήκες δεν δείχνουν ότι το ράλι έχει αναγκαστικά ολοκληρωθεί. Αντίθετα, όσο η προσφορά παραμένει ανεπαρκής και το διαθέσιμο εισόδημα αυξάνεται με χαμηλότερο ρυθμό από τις τιμές των κατοικιών, η στεγαστική πίεση είναι πιθανό να παραμείνει έντονη.

Η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει, πάντως, ότι η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών αποτελεί ένδειξη συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων. Προς το παρόν δεν δημιουργείται ζήτημα χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, όμως απαιτείται στενή παρακολούθηση, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτει και η στεγαστική πίστη.

Το πραγματικό στοίχημα, επομένως, δεν είναι μόνο να περιοριστεί η άνοδος των τιμών. Είναι να δημιουργηθεί αρκετή νέα και προσιτή προσφορά ώστε η ελληνική αγορά κατοικίας να μπορέσει να καλύψει τη ζήτηση χωρίς οι τιμές να απομακρύνονται διαρκώς από τα εισοδήματα των νοικοκυριών.