Το βασικό ερώτημα για κάθε ιδιοκτήτη είναι πλέον απλό:

Το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται με τα ίδια τετραγωνικά, την ίδια χρήση και τα ίδια ιδιοκτησιακά χαρακτηριστικά στο Ε9, στο Κτηματολόγιο, στον δήμο, στους τίτλους και στα υπόλοιπα διαθέσιμα αρχεία;

Η απάντηση στο ερώτημα αυτό αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς οι ηλεκτρονικές διασταυρώσεις ενισχύονται και οι αποκλίσεις που στο παρελθόν μπορεί να περνούσαν απαρατήρητες είναι πιθανό να δημιουργούν πλέον φορολογικές, πολεοδομικές ή διοικητικές εκκρεμότητες.

Γιατί ο προληπτικός έλεγχος γίνεται πλέον απαραίτητος

Οι ιδιοκτήτες έχουν κάθε λόγο να ελέγξουν εγκαίρως την εικόνα της περιουσίας τους.

Διαφορές στα τετραγωνικά, στην ιδιοκτησιακή κατάσταση ή στη χρήση μπορεί επί χρόνια να μην είχαν άμεση συνέπεια. Όσο όμως αυξάνονται τα διαθέσιμα ψηφιακά δεδομένα και η δυνατότητα αυτόματης σύγκρισής τους, οι αποκλίσεις αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.

Η φορολογική διοίκηση διαθέτει πλέον πολύ περισσότερες πληροφορίες για τα ακίνητα, ενώ το ΜΙΔΑ έρχεται να ενισχύσει περαιτέρω τη συγκέντρωση και διασταύρωση δεδομένων.

Για τον ιδιοκτήτη, επομένως, ο προληπτικός έλεγχος μπορεί να αποδειχθεί η καλύτερη άμυνα απέναντι σε μελλοντικές διορθώσεις, καθυστερήσεις, φορολογικές επιβαρύνσεις ή προβλήματα σε μια μεταβίβαση.

Ε9: Δεν αρκεί να είναι δηλωμένο το ακίνητο

Ο πρώτος έλεγχος πρέπει να γίνει στο Ε9, αλλά όχι μόνο για να διαπιστωθεί αν το ακίνητο υπάρχει στη δήλωση.

Πρέπει να ελεγχθεί εάν είναι σωστά καταχωρισμένο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται:

στα τετραγωνικά μέτρα,

στο είδος του εμπράγματου δικαιώματος,

στο ποσοστό συνιδιοκτησίας,

στον όροφο,

στους κύριους και βοηθητικούς χώρους,

στη χρήση του ακινήτου.

Μεγαλύτερο κίνδυνο εμφανίζουν παλαιά ακίνητα, κληρονομικές ιδιοκτησίες και περιπτώσεις όπου έχουν πραγματοποιηθεί αλλαγές ή προσθήκες με την πάροδο των ετών.

Το Ε9 αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ και συνεπώς μια λανθασμένη καταχώριση μπορεί να έχει άμεσο φορολογικό αποτέλεσμα.

Τι αλλάζει με τα πραγματικά τετραγωνικά από το 2027

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την πραγματική επιφάνεια του ακινήτου.

Από το 2027, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η πραγματική κατάσταση του κτίσματος αποκτά καθοριστικότερη σημασία για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ.

Εάν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που εμφανίζεται στην οριστική εγγραφή του Κτηματολογίου, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια.

Το ίδιο ισχύει και για τη χρήση του ακινήτου, όταν αυτή έχει μεταβληθεί.

Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες έχουν έναν ακόμη λόγο να ελέγξουν από τώρα εάν τα δηλωμένα τετραγωνικά ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.

Και αν τα πραγματικά τετραγωνικά είναι λιγότερα;

Η αλλαγή δεν λειτουργεί αποκλειστικά προς την κατεύθυνση της αύξησης της φορολογητέας επιφάνειας.

Εφόσον υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και από αυτή προκύπτει ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναφέρεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη η μικρότερη πραγματική επιφάνεια.

Η δυνατότητα αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για ακίνητα στα οποία υπάρχουν παλαιές ή ανακριβείς καταχωρίσεις.

Δήμος: Μια ακόμη βάση δεδομένων που πρέπει να συμφωνεί

Τα τετραγωνικά που έχουν δηλωθεί στον δήμο αποτελούν ξεχωριστή βάση δεδομένων και δεν πρέπει να αγνοούνται.

Τα στοιχεία του Ε9 σχετίζονται με τη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, ενώ τα στοιχεία των δήμων χρησιμοποιούνται μεταξύ άλλων για τον υπολογισμό δημοτικών τελών και λοιπών επιβαρύνσεων.

Επομένως, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκρίνει τα πραγματικά τετραγωνικά με εκείνα που εμφανίζονται τόσο στο Ε9 όσο και στον δήμο.

Όπου υπάρχει απόκλιση, θα πρέπει να διερευνηθεί η αιτία και να εξεταστεί εάν απαιτείται διόρθωση.

Κτηματολόγιο: Έλεγχος δικαιώματος, εμβαδού και ΚΑΕΚ

Η καταχώριση ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο δεν σημαίνει ότι ο έλεγχος έχει ολοκληρωθεί οριστικά.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγξει:

το καταχωρισμένο δικαίωμα,

το ποσοστό ιδιοκτησίας,

το εμβαδόν,

τη θέση,

τον ΚΑΕΚ,

και τη συμφωνία των στοιχείων με τον τίτλο κτήσης και την πραγματική κατάσταση.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε κληρονομικά ακίνητα, παλαιούς τίτλους, αγροτεμάχια και ιδιοκτησίες με πολλούς συνιδιοκτήτες, όπου οι αποκλίσεις είναι συχνότερες.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: Το τεχνικό «διαβατήριο» του ακινήτου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία, καθώς συγκεντρώνει κρίσιμες πληροφορίες για την τεχνική και πολεοδομική κατάσταση μιας ιδιοκτησίας.

Μέσω του ελέγχου μπορούν να εντοπιστούν, μεταξύ άλλων:

αυθαίρετες κατασκευές,

αλλαγές χρήσης,

κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι,

επεκτάσεις,

αποκλίσεις από την οικοδομική άδεια,

διαφορές σε σχέση με τα εγκεκριμένα σχέδια.

Το σημαντικό είναι οι εκκρεμότητες αυτές να εντοπίζονται πριν χρειαστεί ο ιδιοκτήτης να προχωρήσει σε πώληση, γονική παροχή, δωρεά ή άλλη συμβολαιογραφική πράξη.

Η τελευταία στιγμή είναι συνήθως η χειρότερη περίοδος για να αποκαλυφθεί ένα πολεοδομικό ή ιδιοκτησιακό πρόβλημα.

Μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις: Προσοχή στο ΜΙΔΑ

Όσοι εκμισθώνουν ή παραχωρούν δωρεάν ακίνητα θα πρέπει να ελέγξουν επίσης εάν η δηλωμένη χρήση ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και εάν τα στοιχεία των μισθώσεων είναι ενημερωμένα.

Για μισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις που ξεκινούν από 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά, προβλέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, πρόστιμο 500 ευρώ για μη εμπρόθεσμη υποβολή της απαιτούμενης δήλωσης ενημέρωσης του ΜΙΔΑ.

Παράλληλα, προβλέπονται κυρώσεις για εσφαλμένα στοιχεία, ιδιαίτερα όταν αυτά χρησιμοποιούνται για τη λήψη επιδομάτων ή άλλων ενισχύσεων.

«Ανακαινίζω» και «Εξοικονομώ»: Η προετοιμασία πρέπει να ξεκινήσει πριν ανοίξει η πλατφόρμα

Οι επόμενοι μήνες αποτελούν καλή ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες που θέλουν να αξιοποιήσουν μελλοντικά προγράμματα ανακαίνισης ή ενεργειακής αναβάθμισης.

Πριν από την υποβολή αίτησης είναι χρήσιμο να έχουν ελεγχθεί:

οι τίτλοι ιδιοκτησίας,

το Ε9,

τα πραγματικά τετραγωνικά,

η πολεοδομική κατάσταση,

η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,

το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.

Παράλληλα, μια πρώτη τεχνική αξιολόγηση μπορεί να δείξει ποιες παρεμβάσεις έχουν μεγαλύτερη προτεραιότητα, από τη θερμομόνωση και τα κουφώματα έως τη θέρμανση και την ψύξη.

Ένας πλήρης και τακτοποιημένος φάκελος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να γνωρίζει άμεσα εάν μπορεί να αξιοποιήσει ένα πρόγραμμα μόλις ανακοινωθούν οι τελικοί όροι.

Ο σωστός φάκελος για κάθε ακίνητο

Η πιο πρακτική κίνηση για κάθε ιδιοκτήτη είναι να δημιουργήσει έναν ενιαίο φάκελο για κάθε ακίνητο και να ελέγξει εάν όλες οι πηγές περιγράφουν την ίδια ακριβώς ιδιοκτησία.

Ο φάκελος θα πρέπει να περιλαμβάνει:

Το ζητούμενο δεν είναι απλώς να συγκεντρωθούν έγγραφα. Είναι να διαπιστωθεί εάν το ίδιο ακίνητο περιγράφεται με τον ίδιο τρόπο παντού.

Αυτή είναι η μεγάλη αλλαγή που συντελείται στην αγορά ακινήτων: όσο οι ηλεκτρονικές βάσεις δεδομένων συνδέονται και οι διασταυρώσεις γίνονται πιο συστηματικές, η ορθή αποτύπωση της περιουσίας παύει να αποτελεί μια τυπική γραφειοκρατική υποχρέωση.

Μετατρέπεται σε βασική προϋπόθεση για φορολογική ασφάλεια, ομαλές μεταβιβάσεις, αποφυγή επιβαρύνσεων και καλύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας.