Ποιοι θα πληρώνουν 15%

Η νέα ρύθμιση έχει τελικά αρκετές εξαιρέσεις.

Ο αυξημένος φόρος θα επιβάλλεται όταν ο αγοραστής είναι φυσικό πρόσωπο, είναι πολίτης χώρας εκτός ΕΕ και ΕΟΧ και δεν έχει καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος.

Αντίθετα, από τον νέο συντελεστή εξαιρούνται τα νομικά πρόσωπα, ενώ ειδική μεταχείριση προβλέπεται για τους ομογενείς και τους επί μακρόν διαμένοντες.

Εξίσου σημαντική είναι η διάκριση ως προς το ακίνητο. Ο συντελεστής 15% αφορά μεταβιβάσεις κατοικιών και δεν καταλαμβάνει, με βάση τις μέχρι σήμερα κυβερνητικές διευκρινίσεις, αγορές επαγγελματικών χώρων, οικοπέδων ή άλλων μη οικιστικών ακινήτων.

Η συνολική επιβάρυνση, μαζί με την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ των δήμων, διαμορφώνεται πρακτικά στο 15,45%, από 3,09% σήμερα.

Η διαφορά είναι επομένως ιδιαίτερα μεγάλη. Για κατοικία φορολογητέας αξίας 200.000 ευρώ, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 6.000 σε 30.000 ευρώ. Στα 500.000 ευρώ, από 15.000 σε 75.000 ευρώ, ενώ σε κατοικία 800.000 ευρώ φτάνει από τις 24.000 στις 120.000 ευρώ.

Γιατί επιλέχθηκε η αύξηση

Η κυβέρνηση συνδέει την παρέμβαση με τη στεγαστική πίεση και την ανάγκη να περιοριστεί ένα μέρος της πρόσθετης ζήτησης από το εξωτερικό.

Σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας, της Αθηναϊκής Ριβιέρας και των δημοφιλών νησιών, η διεθνής ζήτηση ανταγωνίζεται ένα περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Η λογική του μέτρου είναι ότι η σημαντική αύξηση του κόστους αγοράς θα λειτουργήσει αποτρεπτικά για ένα τμήμα αυτών των αγοραστών.

Η πολιτική αυτή δεν είναι καινούργια. Έχει προηγηθεί η αυστηροποίηση της Golden Visa, με υψηλότερα όρια επένδυσης στις περιοχές με μεγαλύτερες πιέσεις.

Η νέα φορολογική παρέμβαση, όμως, έχει διαφορετική εμβέλεια. Δεν αφορά μόνο επενδυτές που αναζητούν άδεια διαμονής, αλλά μπορεί να επηρεάσει και αγοραστές που αποκτούν μία κατοικία για ιδιοκατοίκηση, εξοχική χρήση ή επένδυση.

Και ακριβώς εδώ βρίσκεται ένα από τα βασικά σημεία της κριτικής της αγοράς.

Δεν είναι όλες οι κατοικίες ίδιες

Οι άνθρωποι της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν είναι ενιαία.

Άλλο είναι ένα διαμέρισμα 200.000-300.000 ευρώ σε μια περιοχή όπου υπάρχει ζήτηση από ελληνικά νοικοκυριά και άλλο μια κατοικία αξίας 1,5 ή 2,5 εκατ. ευρώ στη Γλυφάδα, στη Βουλιαγμένη ή σε ένα δημοφιλές νησί.

Στο υψηλότερο segment, ο ξένος αγοραστής δεν συγκρίνει απλώς ένα ελληνικό ακίνητο με ένα άλλο. Συγκρίνει συνολικά το κόστος επένδυσης στην Ελλάδα με αντίστοιχες επιλογές σε Ισπανία, Πορτογαλία, Ιταλία, Κύπρο ή άλλες αγορές της Μεσογείου.

Ένας φόρος 15% μπορεί επομένως να αλλάξει ουσιαστικά την επενδυτική εξίσωση.

Σε μια κατοικία αξίας 1,5 εκατ. ευρώ, για παράδειγμα, ο κύριος φόρος ανέρχεται πλέον σε 225.000 ευρώ, πριν από τις υπόλοιπες δαπάνες μιας συναλλαγής.

Για έναν αγοραστή υψηλής εισοδηματικής επιφάνειας, το ποσό μπορεί να μην αποτελεί απαγορευτικό κόστος. Μπορεί όμως να επηρεάσει την απόφαση για το εάν θα αγοράσει στην Ελλάδα, σε ποια τιμή και σε ποια κατηγορία ακινήτου.

Η ξένη ζήτηση δεν εξηγεί από μόνη της τις τιμές

Ένα ακόμη επιχείρημα που θέτει η αγορά αφορά το πραγματικό βάρος των ξένων αγοραστών στο σύνολο των συναλλαγών.

Το 2025 οι επενδύσεις από το εξωτερικό στην ελληνική αγορά ακινήτων διαμορφώθηκαν περίπου στα 2,05 δισ. ευρώ, έναντι συνολικής αξίας μεταβιβάσεων περίπου 23,5 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, παρά τη μείωση των ξένων εισροών κατά περίπου 25%, οι τιμές των διαμερισμάτων συνέχισαν να αυξάνονται κατά περίπου 7,8%.

Το στοιχείο αυτό δεν σημαίνει ότι η διεθνής ζήτηση δεν επηρεάζει τις τιμές. Δείχνει όμως ότι η άνοδος της αγοράς δεν μπορεί να αποδοθεί αποκλειστικά στους ξένους αγοραστές.

Η έλλειψη προσφοράς, το υψηλό κόστος κατασκευής, οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις και η περιορισμένη αξιοποίηση κλειστών ή παλαιών ακινήτων αποτελούν εξίσου σημαντικούς παράγοντες.

Στην πολυτελή κατοικία η εικόνα αλλάζει

Στο υψηλό επίπεδο της αγοράς, ωστόσο, η διεθνής ζήτηση έχει πολύ μεγαλύτερο βάρος.

Στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty από συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου 600 εκατ. ευρώ από το 2020 δείχνουν ότι το 55% της αξίας των συναλλαγών προήλθε από αγοραστές εκτός ΕΕ.

Οι Βρετανοί αντιπροσώπευαν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4% και οι Ισραηλινοί το 3%.

Ιδιαίτερα ενδιαφέρον είναι ότι οι συναλλαγές με βασικό κίνητρο τη Golden Visa αντιστοιχούσαν μόλις στο 3,7% της συνολικής αξίας.

Με άλλα λόγια, μεγάλο μέρος της ζήτησης για ακριβές κατοικίες δεν σχετίζεται με την απόκτηση άδειας διαμονής. Πρόκειται για αγοραστές που αναζητούν δεύτερη κατοικία, εξοχικό ή επενδυτικό ακίνητο.

Αυτό είναι και το σημείο στο οποίο το 15% μπορεί να έχει τη μεγαλύτερη επίδραση.

Το πρόβλημα δεν σταματά στον αγοραστή

Μία από τις σημαντικότερες επιπτώσεις που φοβάται η αγορά αφορά τον πωλητή.

Εάν ο αριθμός των δυνητικών αγοραστών μειωθεί σημαντικά, τότε περιορίζεται η εμπορευσιμότητα του ακινήτου. Οι χρόνοι πώλησης μπορεί να αυξηθούν και η διαπραγματευτική δύναμη να μετακινηθεί περισσότερο προς την πλευρά του αγοραστή.

Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο στη δευτερογενή αγορά.

Ένας επενδυτής που αγοράζει σήμερα ένα ακίνητο συνυπολογίζει τον φόρο και όλα τα έξοδα κτήσης. Όταν θελήσει να το μεταπωλήσει, ο επόμενος αγοραστής θα κάνει ακριβώς τον ίδιο υπολογισμό.

Έτσι, ένας υψηλός φόρος εισόδου μπορεί να επηρεάσει όχι μόνο την πρώτη συναλλαγή αλλά και την αλυσίδα των μελλοντικών μεταπωλήσεων.

Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι λιγότερες συναλλαγές, μεγαλύτεροι χρόνοι πώλησης και μεγαλύτερη πίεση στις ζητούμενες τιμές σε ορισμένα τμήματα της αγοράς.

Το κρίσιμο ζήτημα των εταιρειών

Οι τελικές διευκρινίσεις λύνουν σε μεγάλο βαθμό και μία από τις αρχικές απορίες της αγοράς.

Καθώς ο συντελεστής 15% αφορά φυσικά πρόσωπα και όχι νομικά πρόσωπα, η αγορά μέσω εταιρικού σχήματος βρίσκεται εκτός του πεδίου εφαρμογής της συγκεκριμένης ρύθμισης, με βάση τα μέχρι σήμερα ανακοινωθέντα.

Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η εταιρική αγορά αποτελεί εύκολη λύση για όλους. Για έναν μεγάλο επενδυτή μπορεί να είναι λειτουργικά διαχειρίσιμη, για έναν ιδιώτη όμως που θέλει να αποκτήσει μία εξοχική κατοικία συνεπάγεται πρόσθετες φορολογικές, λογιστικές και διοικητικές υποχρεώσεις.

Η τελική νομοθετική διατύπωση θα έχει επομένως ιδιαίτερη σημασία.

Το Ελληνικό και το ερώτημα των νέων αναπτύξεων

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα ζητήματα αφορά τις μεγάλες αναπτύξεις, όπου η διεθνής ζήτηση αποτελεί σημαντικό τμήμα των πωλήσεων.

Στο Ελληνικό, για παράδειγμα, περίπου 55%-60% των αγοραστών κατοικιών είναι Έλληνες, ενώ το υπόλοιπο 40%-45% προέρχεται από περισσότερες από 110 χώρες.

Η εικόνα δείχνει ότι η ανάπτυξη δεν στηρίζεται αποκλειστικά στο ξένο κεφάλαιο. Ταυτόχρονα, όμως, αποδεικνύει ότι οι διεθνείς αγοραστές αποτελούν σημαντικό κομμάτι της αγοράς υψηλής αξίας.

Εδώ δημιουργείται ένας διαφορετικός προβληματισμός.

Εάν ο νέος φόρος περιορίσει τις προπωλήσεις, οι οποίες αποτελούν κρίσιμο παράγοντα για τη χρηματοδότηση νέων projects, μπορεί να επηρεαστεί η διάθεση των developers να προχωρήσουν σε νέες αναπτύξεις.

Και έτσι δημιουργείται ένας πιθανός φαύλος κύκλος: η πολιτεία επιχειρεί να μειώσει τη ζήτηση ώστε να περιορίσει τις τιμές, αλλά εάν μειωθούν υπερβολικά οι επενδύσεις, μπορεί ταυτόχρονα να περιοριστεί και η μελλοντική προσφορά.

Η Golden Visa των 250.000 ευρώ

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατηγορία των επενδύσεων των 250.000 ευρώ στο πρόγραμμα Golden Visa.

Πρόκειται, μεταξύ άλλων, για περιπτώσεις αξιοποίησης επαγγελματικών ή βιομηχανικών κτιρίων που μετατρέπονται σε κατοικίες, καθώς και αποκατάστασης διατηρητέων.

Εδώ το επιχείρημα της αγοράς είναι διαφορετικό: οι επενδύσεις αυτές δεν ανταγωνίζονται απαραίτητα τα ελληνικά νοικοκυριά για ένα ήδη διαθέσιμο σπίτι. Σε πολλές περιπτώσεις δημιουργούν νέο οικιστικό απόθεμα.

Ένα εγκαταλειμμένο γραφείο, κατάστημα ή βιομηχανικό ακίνητο μετατρέπεται σε διαμέρισμα που μπορεί στη συνέχεια να διοχετευθεί στην αγορά.

Για τον λόγο αυτόν, παράγοντες του κλάδου ζητούν ειδική αντιμετώπιση για τις συγκεκριμένες επενδύσεις, είτε μέσω εξαίρεσης είτε μέσω χαμηλότερου ενδιάμεσου συντελεστή.

Το κρίσιμο σημείο είναι τι θα προβλέπει τελικά ο νόμος όταν ένα ακίνητο έχει ήδη αλλάξει χρήση και έχει μετατραπεί σε κατοικία πριν από τη μεταβίβασή του σε φυσικό πρόσωπο τρίτης χώρας.

Το παράθυρο μέχρι τον Ιούλιο του 2027

Η επιλογή της 1ης Ιουλίου 2027 ως ημερομηνίας έναρξης εφαρμογής δίνει στην αγορά ένα σημαντικό χρονικό περιθώριο.

Αυτό σημαίνει ότι συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη μπορούν να ολοκληρωθούν με το σημερινό φορολογικό καθεστώς, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.

Βραχυπρόθεσμα, μάλιστα, δεν αποκλείεται να υπάρξει επιτάχυνση των συναλλαγών από αγοραστές που θέλουν να προλάβουν την εφαρμογή του νέου φόρου.

Η πραγματική δοκιμασία θα έρθει μετά την 1η Ιουλίου 2027. Τότε θα φανεί εάν η ζήτηση απλώς μετατοπίστηκε χρονικά ή εάν ένα σημαντικό τμήμα της θα αποχωρήσει από την ελληνική αγορά.

Το πραγματικό στοίχημα είναι η προσφορά

Η αύξηση του φόρου μεταβίβασης αποτελεί σαφή επιλογή περιορισμού της εξωτερικής ζήτησης. Το ερώτημα όμως είναι εάν από μόνη της μπορεί να αντιμετωπίσει το στεγαστικό πρόβλημα.

Η ελληνική αγορά έχει ανάγκη από περισσότερες κατοικίες, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι υψηλή και η προσφορά περιορισμένη.

Εάν το μέτρο περιορίσει κυρίως τις αγορές υψηλής αξίας και τη ζήτηση που δεν ανταγωνίζεται άμεσα τα ελληνικά νοικοκυριά, η επίδρασή του στις τιμές της ευρύτερης αγοράς μπορεί να είναι περιορισμένη.

Εάν όμως επηρεάσει παράλληλα τη χρηματοδότηση νέων αναπτύξεων, τις προπωλήσεις, τη δευτερογενή αγορά και την ανακατασκευή παλαιών κτιρίων, τότε οι συνέπειες θα είναι ευρύτερες.

Γι’ αυτό και η τελική μορφή της ρύθμισης θα έχει ιδιαίτερη σημασία. Η περιοχή, η αξία, η χρήση του ακινήτου, η ιδιότητα του αγοραστή και κυρίως το εάν μια επένδυση αφαιρεί ή δημιουργεί κατοικίες είναι παράμετροι που δύσκολα μπορούν να αντιμετωπιστούν με έναν ενιαίο φορολογικό συντελεστή.

Το μεγάλο στοίχημα για την κυβέρνηση δεν είναι τελικά μόνο να περιορίσει τη ζήτηση από το εξωτερικό. Είναι να το κάνει χωρίς να αποδυναμώσει την επενδυτική δραστηριότητα που μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών.

Γιατί στην ελληνική αγορά ακινήτων, το πρόβλημα δεν είναι μόνο πόσοι αγοραστές υπάρχουν. Είναι και πόσα σπίτια υπάρχουν για να αγοράσουν.