Αντίθετα, η εικόνα είναι σαφώς ηπιότερη στις υπόλοιπες περιοχές. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση από το 2017 ανέρχεται σε 69,1%, ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας, στις οποίες περιλαμβάνονται και αρκετές τουριστικές αγορές, η άνοδος διαμορφώνεται σε 71,7%.

Η διαφοροποίηση αυτή έχει μια απλή εξήγηση: οι τιμές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη είχαν υποχωρήσει πολύ περισσότερο κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, με αποτέλεσμα να υπάρχει μεγαλύτερο περιθώριο ανάκαμψης.

Η τελευταία πενταετία άλλαξε τον χάρτη

Ακόμη πιο ενδιαφέρουσα είναι η εικόνα εάν περιοριστεί η σύγκριση στην τελευταία πενταετία, δηλαδή από το πρώτο τρίμηνο του 2021 έως το πρώτο τρίμηνο του 2026.

Σε αυτή την περίοδο, η αγορά κατοικίας εμφανίζει πολύ πιο ομοιόμορφη άνοδο.

Η Θεσσαλονίκη είναι η αγορά που ξεχωρίζει, καθώς μέσα σε μόλις πέντε χρόνια οι τιμές αυξήθηκαν κατά 71,7%, έναντι 60,3% πανελλαδικά.

Αυτό δείχνει ότι η αγορά της συμπρωτεύουσας κινήθηκε τα τελευταία χρόνια με υψηλότερες ταχύτητες από τον εθνικό μέσο όρο, ενώ η Αττική κινήθηκε σχεδόν παράλληλα με το σύνολο της χώρας.

Η αγορά έχει ξεπεράσει πλέον το υψηλό του 2008

Η άνοδος των τελευταίων ετών έχει οδηγήσει σε μία ακόμη σημαντική εξέλιξη: σε ονομαστικούς όρους, οι τιμές των κατοικιών έχουν πλέον ξεπεράσει το ιστορικό υψηλό της περιόδου πριν από την κρίση.

Σε σύγκριση με το 2008, οι τιμές σήμερα είναι:

Πρακτικά, ένα ακίνητο που αγοράστηκε στις αρχές της ανοδικής φάσης, δηλαδή από το 2017-2018 και μετά, μπορεί σήμερα να έχει πολλαπλάσια αξία σε σχέση με την τιμή κτήσης του.

Ακόμη και ιδιοκτήτες που αγόρασαν πριν από την κρίση και κατάφεραν να διατηρήσουν τα ακίνητά τους χωρίς να αναγκαστούν να πουλήσουν σε χαμηλές τιμές, βλέπουν πλέον σημαντική αποκατάσταση της αξίας της περιουσίας τους.

Για όσους, αντίθετα, βρίσκονται σήμερα στην πλευρά του αγοραστή, η εικόνα είναι πολύ διαφορετική.

Ακριβότερα σπίτια, μεγαλύτερη ανάγκη για δανεισμό

Η άνοδος των τιμών έχει αυξήσει σημαντικά το κεφάλαιο που απαιτείται για την αγορά κατοικίας. Και όσο ανεβαίνει η αξία ενός ακινήτου, τόσο μεγαλύτερη γίνεται και η ανάγκη για τραπεζική χρηματοδότηση.

Τα στοιχεία της IMS-FC, στρατηγικού συνεργάτη του Spitogatos και ενός από τους μεγαλύτερους μεσίτες πιστώσεων στεγαστικών δανείων, δείχνουν ότι οι τράπεζες χρηματοδοτούν πλέον μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας των ακινήτων σε σχέση με έναν χρόνο νωρίτερα.

Ο μέσος δείκτης Loan to Value, δηλαδή το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που καλύπτεται από το στεγαστικό δάνειο, αυξήθηκε σε όλες τις κατηγορίες δανείων.

Η εξέλιξη αυτή συνδέεται άμεσα με την άνοδο των τιμών. Οι αγοραστές χρειάζονται πλέον μεγαλύτερα ποσά για να αποκτήσουν το ίδιο ακίνητο, γεγονός που αυξάνει και το ποσό της ίδιας συμμετοχής σε απόλυτους όρους.

Τα υψηλότερα LTV στα μικρότερα δάνεια

Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση του LTV καταγράφεται στα δάνεια έως 50.000 ευρώ.

Ο μέσος δείκτης ανήλθε στο 75,1%, έναντι 69,2% ένα χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας αύξηση σχεδόν έξι ποσοστιαίων μονάδων.

Στα μεγαλύτερα ποσά, η τραπεζική χρηματοδότηση παραμένει επίσης ιδιαίτερα υψηλή:

Για δάνεια 150.000-200.000 ευρώ, το LTV ανέρχεται σε 84%.

Για δάνεια 200.000-300.000 ευρώ, διαμορφώνεται περίπου στο 83,1%.

Παράλληλα, οι περισσότερες αιτήσεις στεγαστικών εγκρίνονται για το σύνολο του ποσού που έχει ζητήσει ο ενδιαφερόμενος.

Το ποσοστό πλήρους έγκρισης φτάνει το 95,7% για αιτήσεις έως 50.000 ευρώ, ενώ ακόμη και στα μεγαλύτερα ποσά παραμένει σε υψηλά επίπεδα, μεταξύ 83,1% και 85,7%.

Το πρόβλημα επομένως δεν φαίνεται να είναι τόσο η διαθεσιμότητα της χρηματοδότησης όσο το ολοένα μεγαλύτερο ποσό που χρειάζεται ένας αγοραστής για να αποκτήσει κατοικία.

Η αγορά αρχίζει να κατεβάζει ταχύτητα

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ένα από τα πιο θετικά στοιχεία είναι ότι ο ρυθμός ανόδου των τιμών εμφανίζει πλέον σημάδια επιβράδυνσης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026.

Πρόκειται για σαφή επιβράδυνση έναντι του 8,3% που είχε καταγραφεί το τέταρτο τρίμηνο του 2025 και έναντι συνολικής ετήσιας αύξησης 8,1% το 2025, μετά από άνοδο 9,1% το 2024.

Η ίδια τάση εμφανίζεται και στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Στην Αττική, η ετήσια αύξηση περιορίστηκε στο 5,2%, από 6,5% το τελευταίο τρίμηνο του 2025. Για το σύνολο του 2025, οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 6,5%.

Στη Θεσσαλονίκη, η άνοδος στο πρώτο τρίμηνο του 2026 διαμορφώθηκε σε 6,4%, έναντι συνολικής αύξησης 9,7% το 2025.

Στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,4% σε ετήσια βάση, έναντι 10,2% για ολόκληρο το 2025.

Η αγορά κατοικίας σε νέο σημείο ισορροπίας

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται πλέον σε ένα εντελώς διαφορετικό σημείο από εκείνο της προηγούμενης δεκαετίας.

Από το 2017 μέχρι σήμερα, οι τιμές έχουν σχεδόν διπλασιαστεί σε πανελλαδικό επίπεδο, ενώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη η αύξηση ξεπερνά το 100%. Η αγορά έχει αφήσει πίσω της όχι μόνο τα χαμηλά της κρίσης, αλλά και τα επίπεδα του 2008.

Ταυτόχρονα, όμως, η δυναμική της ανόδου αρχίζει να μετριάζεται. Η αύξηση των τιμών έχει γίνει αρκετά ισχυρή ώστε να περιορίζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και να αυξάνει την ανάγκη προσφυγής σε τραπεζικό δανεισμό.

Το επόμενο μεγάλο στοίχημα για την αγορά δεν είναι επομένως αν θα συνεχιστεί η άνοδος, αλλά με ποιον ρυθμό θα συνεχιστεί και εάν η σταδιακή επιβράδυνση θα οδηγήσει σε μια πιο βιώσιμη ισορροπία μεταξύ τιμών, εισοδημάτων και δυνατότητας χρηματοδότησης.

Για τους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές, η τελευταία πενταετία έχει ήδη δημιουργήσει εντυπωσιακές υπεραξίες. Για τους νέους αγοραστές, όμως, η είσοδος στην αγορά απαιτεί πλέον πολύ μεγαλύτερο κεφάλαιο και υψηλότερη δανειακή μόχλευση.