Η στεγαστική κρίση ως μοχλός αλλαγής

Το χρονικό σημείο της πρωτοβουλίας δεν είναι τυχαίο. Η στεγαστική πίεση στην Ελλάδα έχει ενταθεί δραματικά και επιβαρύνει ολοένα περισσότερο τα ελληνικά νοικοκυριά. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της διαΝΕΟσις σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, το κόστος στέγασης απορροφά κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, ποσοστό σχεδόν διπλάσιο από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.

Η επιβάρυνση αυτή δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στην πιο επισφαλή θέση, καθώς έξι στους δέκα δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη. Ιδιαίτερα ευάλωτοι είναι οι νέοι, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά. Ταυτόχρονα, υποχωρεί και η ποιότητα της κατοικίας: μικρότερα διαμερίσματα, αυξημένη αβεβαιότητα και ενεργειακή φτώχεια συνθέτουν ένα περιβάλλον όπου η στέγη παύει να λειτουργεί ως παράγοντας ασφάλειας.

Παράδοξο της ελληνικής πραγματικότητας αποτελεί το γεγονός ότι, την ίδια στιγμή, η χώρα διαθέτει πάνω από 2,2 εκατ. κενές κατοικίες – περίπου το 35% του συνολικού αποθέματος, με το 24% να εντοπίζεται στην Αττική. Αν και αρκετές από αυτές δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες ή βρίσκονται μακριά από κέντρα απασχόλησης, η κλίμακα του φαινομένου είναι τέτοια που η αξιοποίηση έστω ενός μέρους τους για μακροχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να λειτουργήσει αποσυμφορητικά για την αγορά.

Fast track αλλαγή χρήσης: το νέο εργαλείο

Το δίπολο έλλειψης κατοικιών και πλεονάσματος ανενεργών κτιρίων αποτελεί τον γρίφο που επιχειρεί να λύσει η κυβερνητική πολιτική. Στο επίκεντρο αυτής της προσπάθειας βρίσκεται η fast track αλλαγή χρήσης, ως ένα νέο θεσμικό εργαλείο στα χέρια του ΥΠΕΝ.

Εκεί όπου σήμερα απαιτούνται χρονοβόρες εγκρίσεις, τροποποιήσεις σχεδίων και αλλεπάλληλες άδειες, σχεδιάζεται μια συντομότερη και πιο ευέλικτη διαδικασία. Η φιλοσοφία της παρέμβασης, όπως τη διατυπώνουν κυβερνητικοί παράγοντες, αντιμετωπίζει την πόλη όχι ως ένα άκαμπτο σύνολο ζωνών, αλλά ως έναν ζωντανό οργανισμό που οφείλει να προσαρμόζεται στις κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες.

Καθώς η οικοδομική δραστηριότητα αδυνατεί να αυξήσει γρήγορα την προσφορά νέων κατοικιών, η επαναχρησιμοποίηση του υπάρχοντος κτιριακού αποθέματος προβάλλει ως ρεαλιστική λύση. Παλαιά βιομηχανικά ακίνητα, κενά γραφεία και ανενεργοί εμπορικοί χώροι αντιμετωπίζονται πλέον ως δυνητική δεξαμενή νέας κατοικίας.

Το ακριβές πλαίσιο εφαρμογής της ρύθμισης βρίσκεται ακόμη υπό επεξεργασία, με το υπουργείο να επιδιώκει την απλοποίηση χωρίς να χαθεί ο θεσμικός έλεγχος.

Πολεοδομικά όρια και νομικές αντοχές

Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία της ρύθμισης αφορά τη σχέση της με τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια. Σύμφωνα με πληροφορίες, εξετάζεται η δυνατότητα αλλαγής χρήσης ακόμη και όταν αυτή δεν συνάδει με τις υφιστάμενες προβλέψεις. Πρόκειται για συνειδητή επιλογή, η οποία συνοδεύεται από αυξημένο θεσμικό και νομικό ρίσκο.

Στο κυβερνητικό επιτελείο αναγνωρίζουν ότι μια τέτοια παρέκκλιση ενδέχεται να προσβληθεί δικαστικά και να κριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας ως προς τη συνταγματικότητά της. Η υπερασπιστική γραμμή, σε περίπτωση προσφυγών, θα βασιστεί στην επίκληση υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος, με το στεγαστικό και το δημογραφικό να αντιμετωπίζονται ως ζητήματα που άπτονται της κοινωνικής συνοχής και της αναπτυξιακής προοπτικής της χώρας.

Ως δικλίδα ασφαλείας εξετάζεται το γεγονός ότι η ρύθμιση θα αφορά αποκλειστικά υφιστάμενα κτίρια, χωρίς να δημιουργεί νέο δικαίωμα δόμησης ή να ανοίγει τον δρόμο για νέες κατασκευές εκτός σχεδίου. Παράλληλα, μελετώνται περιορισμοί ώστε οι νέες κατοικίες να μην κατευθυνθούν μαζικά προς τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Προς μια νέα στεγαστική στρατηγική

Η fast track αλλαγή χρήσεων εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλέγμα παρεμβάσεων που σηματοδοτούν την επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα. Η ένταση του προβλήματος και η αυξανόμενη παρουσία του στον δημόσιο διάλογο, ιδίως μετά το 2021, οδήγησαν στην υιοθέτηση ενός συνδυασμού μέτρων που στοχεύουν τόσο στην προσφορά όσο και στη ζήτηση.

Στο επίκεντρο διαμορφώνεται πλέον ένας μηχανισμός συντονισμού στο υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με αποστολή τη χάραξη Εθνικής Στρατηγικής για τη Στέγη. Ήδη εφαρμόζονται πολιτικές ενεργοποίησης ανενεργού αποθέματος, ανακαινίσεων και ενεργειακής αναβάθμισης, περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και επιδοματικά προγράμματα και ενισχύσεις στεγαστικών δανείων για νεότερες ηλικίες. Παράλληλα, δημιουργείται μητρώο παρακολούθησης ιδιωτικού χρέους, με στόχο τη διευκόλυνση συνεπών ενοικιαστών μέσω πιστοποιητικών φερεγγυότητας.

Η μετατροπή των «βιομηχανικών και εμπορικών κουφαριών» σε κατοικίες μπορεί να προσφέρει άμεση ανακούφιση σε μια αγορά που δοκιμάζεται, χωρίς όμως να υποκαθιστά την ανάγκη για έναν συνεκτικό, μακροπρόθεσμο σχεδιασμό προσιτής και ποιοτικής κατοικίας. Οι πόλεις φαίνεται πως ετοιμάζονται να αλλάξουν πιο εύκολα χρήσεις. Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν αυτή η μετάβαση θα γίνει με στρατηγικό σχεδιασμό ή υπό την πίεση της ανάγκης – και αυτό θα κριθεί τελικά όχι στα νομοθετήματα, αλλά στην καθημερινή ζωή των γειτονιών.