Από την άλλη πλευρά, παλαιότερα κτίρια χωρίς σύγχρονες υποδομές αντιμετωπίζουν μεγαλύτερες προκλήσεις, καθώς η αγορά μετατοπίζεται σταδιακά προς ποιοτικότερους και πιο βιώσιμους χώρους εργασίας.

Οι υψηλότερες τιμές ενοικίων στην Αθήνα

Τα υψηλότερα επίπεδα μισθωμάτων καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας, όπου τα ενοίκια για γραφεία υψηλών προδιαγραφών φτάνουν έως τα 31 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.

Ακολουθούν:

Το κέντρο της Αθήνας παραμένει ο βασικός πόλος έλξης, συγκεντρώνοντας περίπου το 44% της συνολικής ζήτησης, καθώς συνδυάζει πρόσβαση, εμπορικότητα και περιορισμένη διαθέσιμη προσφορά.

Κενά γραφεία και νέα προσφορά

Το ποσοστό κενών γραφειακών χώρων διαμορφώθηκε στο τέλος του 2025 περίπου στο 9,8%-10%, έναντι 9,5% ένα χρόνο νωρίτερα. Παρά τη μικρή αύξηση, το επίπεδο παραμένει σχετικά χαμηλό σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Το συνολικό απόθεμα γραφείων αυξήθηκε στα 2,98 εκατ. τ.μ. έως τα μέσα του 2025, ενώ η απορρόφηση κατά το τρίτο τρίμηνο ανήλθε περίπου σε 50.000 τ.μ.

Σημαντικό ρόλο στη συγκράτηση των κενών χώρων είχαν οι ανακαινίσεις παλαιότερων κτιρίων, καθώς αρκετοί ιδιοκτήτες προχώρησαν σε αναβαθμίσεις προκειμένου να ανταποκριθούν στις νέες απαιτήσεις των μισθωτών.

Οι επενδυτές στρέφονται στα «πράσινα» γραφεία

Η επενδυτική δραστηριότητα παρέμεινε ισχυρή, με ελληνικές ΑΕΕΑΠ και διεθνή επενδυτικά κεφάλαια να επικεντρώνονται κυρίως σε ακίνητα υψηλής ενεργειακής απόδοσης.

Κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2025, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν χαρτοφυλάκιο γραφείων Grade A συνολικής αξίας περίπου 70 εκατ. ευρώ, ενώ η Dimand προχώρησε στην απόκτηση κτιρίου γραφείων στο Μαρούσι.

Παράλληλα, ο Όμιλος ION ανακοίνωσε επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 2 δισ. ευρώ στο Ελληνικό, το οποίο περιλαμβάνει σημαντικές αναπτύξεις γραφειακών χώρων.

Η στροφή των επιχειρήσεων προς βιοκλιματικά και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια αφορά ήδη περίπου 350.000 τ.μ., γεγονός που αναμένεται να διατηρήσει τη ζήτηση για σύγχρονους χώρους και το 2026.

Οι αποδόσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με την ποιότητα

Η αγορά παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις στις αποδόσεις, ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα του ακινήτου.

Οι χαμηλότερες αποδόσεις στα σύγχρονα γραφεία υψηλής κατηγορίας αντανακλούν τη μεγαλύτερη ασφάλεια εισοδήματος, τη σταθερή ζήτηση και τη μικρότερη πιθανότητα απαξίωσης.

Αντίθετα, τα παλαιότερα ακίνητα απαιτούν υψηλότερη απόδοση ώστε να αντισταθμίσουν το μεγαλύτερο επενδυτικό ρίσκο.

Το 2026 η αγορά θα συνεχίσει να χωρίζεται σε δύο κατηγορίες

Η αγορά γραφείων της Αθήνας εισέρχεται στο 2026 με ισχυρή ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα, αλλά και αυξανόμενη πίεση στα κτίρια που δεν ανταποκρίνονται στα νέα ενεργειακά και τεχνολογικά πρότυπα.

Η ενεργειακή αναβάθμιση, η βιωσιμότητα και η πρόσβαση σε υποδομές μεταφορών εξελίσσονται πλέον στους βασικούς παράγοντες που καθορίζουν την αξία των επαγγελματικών ακινήτων.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά δύο ταχυτήτων: τα σύγχρονα Grade A γραφεία συνεχίζουν να προσελκύουν επενδυτές και μισθωτές, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα καλούνται να προσαρμοστούν σε μια νέα πραγματικότητα όπου η ποιότητα αποτελεί το βασικό ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.