Η ανοδική πορεία των τιμών είναι εμφανής κυρίως στις μεγάλες αστικές περιοχές, όπως η Αθήνα, όπου οι τιμές έχουν επιστρέψει σε επίπεδα που πλησιάζουν ή και υπερβαίνουν τα προ κρίσης επίπεδα. Συνολικά, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών εκτιμάται ότι θα διαμορφωθεί περίπου στο 7% το 2025, έναντι 9% το 2024.

Τα παλαιότερα ακίνητα εμφανίζουν σημαντική άνοδο, μια τάση που γίνεται ιδιαίτερα εμφανής και στη Θεσσαλονίκη. Το 2025 στην Αθήνα οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,3%, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα κατέγραψαν μεγαλύτερη άνοδο, 5,7%. Στη Θεσσαλονίκη η διαφορά είναι ακόμη πιο έντονη, καθώς τα παλαιά ακίνητα σημείωσαν αύξηση 10,1%, έναντι 6% για τις νέες κατασκευές.

Η τάση αυτή αποτυπώνει ένα φαινόμενο «catch-up» των παλαιών ακινήτων. Καθώς οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών προσεγγίζουν τα όρια αντοχής της αγοράς, οι επενδυτές στρέφονται ολοένα περισσότερο σε υφιστάμενα ακίνητα που μπορούν να ανακαινιστούν ή να αναβαθμιστούν ενεργειακά. Η σπανιότητα οικοπέδων και τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ενισχύουν περαιτέρω αυτή τη μεταστροφή, καθιστώντας την περίοδο 2025-2026 κομβική για την επιστροφή των παλαιών κατοικιών στο επίκεντρο της αγοράς.

Η Αθήνα έχει πλέον εδραιωθεί ως διεθνές επενδυτικό κέντρο. Σύμφωνα με τη Savills Hellas, η ιστορική ταυτότητα της πόλης συνδυάζεται με σύγχρονες ανάγκες κατοικίας, ενώ η εισροή ξένων κεφαλαίων και η θεσμική ωρίμανση της αγοράς έχουν ενισχύσει την αξία των ακινήτων.

Παράλληλα, εμφανίζονται έντονες διαφοροποιήσεις μεταξύ των περιοχών. Στον Πειραιά, μετά την εκρηκτική άνοδο της περιόδου 2021-2023 που έφτασε το 37%, η ανάπτυξη επιβραδύνθηκε στο 20% την περίοδο 2023-2025, καθώς το νέο ανώτατο όριο των 800.000 ευρώ για το πρόγραμμα Golden Visa περιόρισε μέρος της υπερβάλλουσας ζήτησης.

Στα Νότια Προάστια της Αθήνας παρατηρείται επίσης επιβράδυνση της ανόδου των τιμών, από 26% σε περίπου 10%, καθώς το υψηλό επίπεδο τιμών περιορίζει τη ζήτηση σε αγοραστές υψηλότερων εισοδημάτων. Στα Βόρεια Προάστια εμφανίζονται ενδείξεις κόπωσης, με τις τιμές να έχουν πιθανόν προσεγγίσει τα ανώτατα επίπεδά τους.

Αντίθετα, στα Δυτικά Προάστια και στην υπόλοιπη Αττική καταγράφεται συνεχιζόμενη ανάπτυξη, κυρίως λόγω των πιο προσιτών τιμών που επικρατούσαν τα προηγούμενα χρόνια. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή σε περιοχές υψηλής αξίας όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και το ιστορικό κέντρο της Αθήνας, όπου η περιορισμένη προσφορά διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει αποκτήσει έντονο διεθνή χαρακτήρα. Σύμφωνα με τη Savills Hellas, οι επενδύσεις σε ακίνητα αντιστοιχούσαν περίπου στο 40% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων το 2024, ύψους 2,75 δισ. ευρώ. Το πρόγραμμα Golden Visa συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές, καθώς το πρώτο τετράμηνο του 2025 οι αιτήσεις αυξήθηκαν κατά 31,9% σε σχέση με το 2024.

Παράλληλα, η αγορά μετασχηματίζεται, με το επενδυτικό ενδιαφέρον να στρέφεται προς μεγάλα θεσμικά έργα και εξειδικευμένα μοντέλα ακινήτων όπως τα Built-to-Rent, κυρίως στην Αθήνα και στον Πειραιά, που απευθύνονται σε ψηφιακούς νομάδες, φοιτητές και νέους επαγγελματίες.

Η βασική πρόκληση για το 2026 παραμένει η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών μειώθηκε κατά 51% το 2025, ενώ το υψηλό κόστος κατασκευής, η έλλειψη διαθέσιμων οικοπέδων και η υποστελέχωση των πολεοδομικών υπηρεσιών επιβραδύνουν την ανάπτυξη νέων έργων.

Ως αποτέλεσμα, τα υπάρχοντα ακίνητα με πλήρη νομική ασφάλεια αποκτούν σημαντικό premium, ενώ ο χρόνος παράδοσης νέων κατοικιών εκτιμάται ότι θα επεκταθεί έως το 2027.

Παρά τις προκλήσεις, οι προοπτικές της αγοράς παραμένουν θετικές. Σύμφωνα με τη Savills Hellas, η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σε έναν πολυετή κύκλο ανάπτυξης, με σταθερό επενδυτικό ενδιαφέρον. Η σταθεροποίηση του κόστους κατασκευής, η ενίσχυση της ρευστότητας μέσω στεγαστικών δανείων και μεγάλα έργα υποδομών, όπως η Γραμμή 4 του Μετρό Αθήνας και η αναβάθμιση του Πειραιά, ενισχύουν τη θέση της Ελλάδας ως σημαντικού επενδυτικού προορισμού στην ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας για την επόμενη δεκαετία.