Τα ακίνητα ως επενδυτική διέξοδος για τις αποταμιεύσεις

Ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που ενισχύουν τη νέα τάση είναι η αυξημένη διάθεση ιδιωτικών κεφαλαίων προς την αγορά ακινήτων. Έλληνες και ξένοι επενδυτές αναζητούν κατοικίες που μπορούν να αποφέρουν σταθερό εισόδημα μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων, με τα διαθέσιμα κεφάλαια να ξεκινούν από περίπου 50.000 ευρώ και να φτάνουν ακόμη και το 1 εκατ. ευρώ.

Τα υψηλά ενοίκια και η προσδοκία περαιτέρω ανόδου των αξιών αποτελούν ασφαλώς βασικά κίνητρα. Ωστόσο, η στροφή προς τα ακίνητα συνδέεται και με την ανάγκη προστασίας και διαφοροποίησης των αποταμιεύσεων, ιδιαίτερα για όσους διαθέτουν σημαντικά ποσά σε τραπεζικές καταθέσεις.

Η εμπειρία της οικονομικής κρίσης και των κεφαλαιακών ελέγχων αποτέλεσε σημείο καμπής για αρκετούς αποταμιευτές. Όπως εξηγεί η διευθύνουσα σύμβουλος της MIBS Group, Έλενα Σιαπάνη, η εταιρεία διαπίστωσε από εκείνη την περίοδο και μετά σημαντική αύξηση των πελατών που αγόραζαν κατοικίες αποκλειστικά για επενδυτικούς σκοπούς και όχι για ιδιοκατοίκηση.

Η βασική επιδίωξή τους ήταν να μεταφέρουν μέρος των χρημάτων τους από τις τραπεζικές καταθέσεις σε ένα περιουσιακό στοιχείο που θα μπορούσε να παράγει εισόδημα. Η ανησυχία για την ασφάλεια των καταθέσεων, με φόντο και την εμπειρία της Κύπρου, ενίσχυσε αυτή την τάση. Ιδιαίτερα για όσους διατηρούσαν ποσά υψηλότερα από το όριο των 100.000 ευρώ που καλύπτει το σύστημα εγγύησης καταθέσεων, η αναζήτηση εναλλακτικών επενδυτικών επιλογών έγινε εντονότερη.

Η μεταβολή αυτή ανάγκασε και τις ίδιες τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων να προσαρμόσουν τη λειτουργία τους. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η MIBS Group, η οποία δεν περιορίζεται πλέον στην κατασκευή και πώληση κατοικιών, αλλά προσφέρει και υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων για λογαριασμό των αγοραστών της.

Σήμερα, η εταιρεία αναπτύσσει περισσότερα από 400 διαμερίσματα σε 20 διαφορετικά κτίρια στην Αττική, με βασική παρουσία στον Πειραιά και στα νότια προάστια.

Γιατί οι κατασκευαστές στρέφονται στα μικρά διαμερίσματα

Η αλλαγή του επενδυτικού προσανατολισμού έχει ήδη αρχίσει να αποτυπώνεται στον σχεδιασμό των νέων κατοικιών. Ενώ στο παρελθόν η κατασκευαστική δραστηριότητα επικεντρωνόταν κυρίως σε διαμερίσματα 70-120 τ.μ., κατάλληλα για οικογένειες, πλέον αρκετές εταιρείες επιλέγουν να δημιουργούν περισσότερες κατοικίες μικρότερης επιφάνειας μέσα στο ίδιο κτίριο.

Έτσι, αντί για την κατασκευή 10-15 διαμερισμάτων των 80-100 τ.μ., το νέο μοντέλο προβλέπει τη δημιουργία μόλις 5-6 μεγαλύτερων κατοικιών και την αξιοποίηση του υπόλοιπου χώρου για μικρότερα διαμερίσματα, επιφάνειας από 20 έως 50 τ.μ.

Η επιλογή αυτή εξυπηρετεί τόσο τους επενδυτές όσο και την ίδια την αγορά ενοικίασης. Το χαμηλότερο συνολικό κόστος αγοράς καθιστά τα μικρά διαμερίσματα προσβάσιμα σε περισσότερους ενδιαφερόμενους, με τις συνήθεις επενδύσεις να κυμαίνονται μεταξύ 100.000 και 200.000 ευρώ και σε ορισμένες περιπτώσεις να φτάνουν τα 300.000 ευρώ.

Ταυτόχρονα, η χαμηλότερη τελική τιμή ενοικίασης διευρύνει τη δεξαμενή των δυνητικών μισθωτών, ενώ η απόδοση ανά τετραγωνικό μέτρο είναι συνήθως υψηλότερη σε σχέση με τα μεγαλύτερα ακίνητα. Για τον επενδυτή, επομένως, το μικρό διαμέρισμα μπορεί να προσφέρει συνδυασμό χαμηλότερου αρχικού κεφαλαίου, ευκολότερης μίσθωσης και καλύτερης απόδοσης ανά μονάδα επιφάνειας.

Το δημογραφικό αλλάζει τη ζήτηση για κατοικίες

Η στροφή προς τις μικρότερες κατοικίες δεν αποτελεί αποκλειστικά επενδυτική επιλογή. Συνδέεται άμεσα και με τις μεταβολές στη σύνθεση των ελληνικών νοικοκυριών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής του 2021 που επικαλείται η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκαν κατά 26% σε σχέση με το 2011, δηλαδή κατά 319.770 νοικοκυριά. Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, άτομα που ζουν μόνα τους, συγκάτοικοι και διαζευγμένοι.

Παράλληλα, τα νοικοκυριά με έναν μόνο γονέα αυξήθηκαν κατά 9%, ή κατά 39.349 νοικοκυριά. Οι δύο αυτές κατηγορίες δημιουργούν πρόσθετη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες, καθώς δεν έχουν τις ίδιες στεγαστικές ανάγκες με μια παραδοσιακή οικογένεια.

Στους ενδιαφερόμενους προστίθενται οι φοιτητές που μετακινούνται σε άλλες πόλεις για σπουδές, οι νέοι επαγγελματίες, τα ζευγάρια που ξεκινούν την κοινή τους ζωή, αλλά και οι ψηφιακοί νομάδες από το εξωτερικό. Οι τελευταίοι επιλέγουν συχνά το κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, ιδιαίτερα κατά τους χειμερινούς μήνες.

Η ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα αποτελεί επίσης μια τάση που κερδίζει έδαφος, καθώς αρκετοί μισθωτές επιθυμούν να εγκατασταθούν χωρίς να χρειάζεται να αναλάβουν το κόστος αγοράς και μεταφοράς επίπλων και εξοπλισμού.

Αυτές είναι και οι βασικές κατηγορίες ενοικιαστών που προσελκύουν τα μικρά διαμερίσματα της MIBS, σύμφωνα με τη διοίκησή της: νέα ζευγάρια, επαγγελματίες, φοιτητές και ψηφιακοί νομάδες από το εξωτερικό.

Μια νέα γενιά επενδυτών στην κατοικία

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το προφίλ των Ελλήνων που αγοράζουν κατοικίες με αποκλειστικό σκοπό την εκμίσθωση. Σε μεγάλο βαθμό πρόκειται για επαγγελματίες ηλικίας 30-45 ετών, οι οποίοι διαθέτουν κάποια αποταμίευση και τη συνδυάζουν, σε αρκετές περιπτώσεις, με τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση ενός ακινήτου.

Μάλιστα, δεν είναι λίγοι εκείνοι που δεν διαθέτουν δική τους κατοικία και επιλέγουν να παραμένουν οι ίδιοι ενοικιαστές, την ώρα που επενδύουν σε ένα ακίνητο για να δημιουργήσουν εισόδημα. Η λογική τους είναι ότι τα έσοδα από τη μίσθωση μπορούν να καλύπτουν σε σημαντικό βαθμό το δικό τους ενοίκιο, ενώ παράλληλα αποκτούν ένα περιουσιακό στοιχείο με προοπτική μελλοντικής μεταπώλησης.

Η συγκεκριμένη στρατηγική αποτυπώνει μια διαφορετική αντίληψη για την ιδιοκτησία: η αγορά κατοικίας δεν αποτελεί πλέον απαραίτητα το πρώτο βήμα για την κάλυψη προσωπικών στεγαστικών αναγκών, αλλά μπορεί να λειτουργεί ως επενδυτικό εργαλείο για τη δημιουργία εισοδήματος και τη συσσώρευση περιουσίας.

Το build to rent και η ανάγκη για θεσμικά κίνητρα

Το επόμενο μεγάλο βήμα για την ελληνική αγορά θα μπορούσε να είναι η ανάπτυξη κατοικιών με αποκλειστικό σκοπό την ενοικίαση, το μοντέλο που διεθνώς είναι γνωστό ως build to rent.

Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες και στις ΗΠΑ, το συγκεκριμένο μοντέλο έχει ήδη αναπτυχθεί, με επενδυτές να δημιουργούν μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών τα οποία δεν προορίζονται για πώληση σε μεμονωμένους αγοραστές, αλλά διατηρούνται σε ενιαία ιδιοκτησία και εκμισθώνονται σε μακροχρόνια βάση.

Στην Ελλάδα, αντίθετα, η συγκεκριμένη αγορά βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο. Παράγοντες του κλάδου θεωρούν ότι η ανάπτυξή της θα μπορούσε να συμβάλει ουσιαστικά στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, καθώς θα επέτρεπε τη δημιουργία μεγάλου αριθμού κατοικιών που θα απευθύνονται σε ενοικιαστές μικρού και μεσαίου εισοδήματος.

Μία από τις σημαντικότερες δυνατότητες εντοπίζεται στην αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων και στην αλλαγή χρήσης ακινήτων που σήμερα παραμένουν ανεκμετάλλευτα. Μεγάλα κτίρια γραφείων ή άλλων επαγγελματικών χρήσεων θα μπορούσαν, υπό προϋποθέσεις, να μετατραπούν σε συγκροτήματα κατοικιών.

Ωστόσο, η υλοποίηση τέτοιων έργων προσκρούει σε σημαντικά εμπόδια. Το υψηλό κόστος αγοράς γης και κατασκευής περιορίζει τη δυνατότητα προσφοράς πραγματικά προσιτών ενοικίων. Παράλληλα, αρκετά μεγάλα ακίνητα στην Αττική παρουσιάζουν πολεοδομικές δυσκολίες, σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα ή νομικές εκκρεμότητες, οι οποίες αυξάνουν το κόστος και τον χρόνο αξιοποίησής τους.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand Real Estate, Δημήτρης Ανδριόπουλος, έχει επισημάνει ότι η δημιουργία προσιτής κατοικίας προϋποθέτει ένα διαφορετικό νομοθετικό και οικονομικό πλαίσιο. Όπως ανέφερε στο συνέδριο του ΤΕΕ «Green Deal», το αυξημένο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια καθιστούν ιδιαίτερα δύσκολη την ανάπτυξη κατοικιών με ενοίκια που δεν θα υπερβαίνουν το 30% του μηνιαίου εισοδήματος του εργαζομένου.

Για τον λόγο αυτό θεωρεί απαραίτητη τη θέσπιση ειδικών κινήτρων προς τους ιδιώτες επενδυτές. Μεταξύ των προτάσεων που έχουν τεθεί είναι η μείωση του ΦΠΑ στην κατασκευή και η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ακόμη και με τη μορφή απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια.

Βασική προϋπόθεση, βέβαια, θα είναι οι ιδιοκτήτες να δεσμεύονται ότι θα διατηρούν τα ακίνητα σε καθεστώς προσιτής μίσθωσης για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα. Με αυτόν τον τρόπο, τα φορολογικά οφέλη θα συνδέονται άμεσα με την πραγματική προσφορά κατοικιών στην αγορά και όχι απλώς με την κατασκευή νέων ακινήτων.

Η Dimand σχεδιάζει χιλιάδες κατοικίες σε υφιστάμενα ακίνητα

Η Dimand προωθεί ήδη σχέδια για την ανάπτυξη χιλιάδων νέων κατοικιών σε ακίνητα που έχει αποκτήσει ή για τα οποία έχει συμφωνήσει να προχωρήσει σε επενδύσεις σε συνεργασία με τους ιδιοκτήτες τους.

Στόχος είναι η δημιουργία διαμερισμάτων που θα διατίθενται προς ενοικίαση σε προσιτά επίπεδα, χωρίς να απαιτείται άμεση κρατική επιδότηση. Για να καταστεί όμως οικονομικά βιώσιμο ένα τέτοιο πρόγραμμα, η εταιρεία θεωρεί απαραίτητη τη δημιουργία ενός πλαισίου οικονομικών κινήτρων.

Οι σχετικές συζητήσεις με κυβερνητικά στελέχη επικεντρώνονται κυρίως σε φορολογικές και άλλες οικονομικές διευκολύνσεις και λιγότερο σε πολεοδομικές παρεμβάσεις, όπως η αύξηση των συντελεστών δόμησης. Η επιλογή αυτή συνδέεται με τον κίνδυνο νομικών προσφυγών και πολυετών καθυστερήσεων, που θα μπορούσαν να προκύψουν από αλλαγές πολεοδομικού χαρακτήρα.

Η διοίκηση της Dimand εκτιμά ότι η Ελλάδα θα μπορούσε να πρωτοπορήσει στην εφαρμογή ενός τέτοιου μοντέλου, ακολουθώντας την κατεύθυνση που έχουν ήδη επιλέξει άλλες χώρες της νότιας Ευρώπης, όπως η Ισπανία, η Ιταλία και η Πορτογαλία.

Οι περιοχές που συγκεντρώνουν επενδυτικό ενδιαφέρον

Η ανάπτυξη συγκροτημάτων προσιτής κατοικίας αναμένεται να επικεντρωθεί κυρίως σε περιοχές όπου υπάρχουν μεγάλα ακίνητα που μπορούν να αξιοποιηθούν ή όπου το κόστος γης επιτρέπει τη δημιουργία έργων μεγαλύτερης κλίμακας.

Στην Αττική, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν:

Ο Ελαιώνας, λόγω της συγκέντρωσης μεγάλων ακινήτων και εκτάσεων που προσφέρονται για νέες αναπτύξεις.

Η πρώην βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου, όπου υπάρχουν δυνατότητες επαναξιοποίησης ακινήτων.

Ο Πειραιάς και οι γύρω περιοχές, όπου η ζήτηση για ενοικιαζόμενες κατοικίες έχει ενισχυθεί.

Τα Μεσόγεια, καθώς και περιοχές κοντά στον άξονα της Εθνικής Οδού, όπου μπορούν να αναζητηθούν μεγαλύτερες εκτάσεις για οργανωμένα συγκροτήματα.

Σημαντικό ρόλο στην προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος αναμένεται να διαδραματίσουν και οι κοινωνικές κατοικίες που σχεδιάζει το Δημόσιο, αρχικά σε τρία πρώην στρατόπεδα του υπουργείου Εθνικής Άμυνας.

Παράλληλα, το ενδιαφέρον των θεσμικών επενδυτών για συγκροτήματα κατοικιών με προσιτά ενοίκια ενισχύεται σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποτελούν ένα αναδυόμενο επενδυτικό προϊόν, το οποίο προσελκύει κεφάλαια που δεν επιδιώκουν απαραίτητα τις υψηλότερες δυνατές αποδόσεις, καθώς συνυπολογίζουν και τον κοινωνικό χαρακτήρα της επένδυσης στο πλαίσιο των κριτηρίων ESG.

Αυτό το χαρακτηριστικό μπορεί να διευκολύνει και τον σχεδιασμό επενδύσεων από εταιρείες όπως η Dimand, καθώς δημιουργεί προοπτικές προσέλκυσης θεσμικών κεφαλαίων και μελλοντικής πώλησης των ολοκληρωμένων έργων.

Η ελληνική αγορά κατοικίας βρίσκεται έτσι μπροστά σε μια σημαντική μετάβαση. Η αυξανόμενη ζήτηση για ενοικίαση, η είσοδος νέων επενδυτών και η αλλαγή των δημογραφικών δεδομένων δημιουργούν τις προϋποθέσεις για ένα διαφορετικό μοντέλο ανάπτυξης. Το κρίσιμο ερώτημα είναι κατά πόσο θα δημιουργηθούν οι κατάλληλες συνθήκες ώστε η νέα αυτή επενδυτική δραστηριότητα να μεταφραστεί όχι μόνο σε περισσότερα ακίνητα, αλλά και σε ουσιαστικά προσιτές κατοικίες για τα νοικοκυριά που δυσκολεύονται σήμερα να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.