Η Ελλάδα επιβραβεύει την αξιοποίηση, αλλά δεν penalize την αδράνεια

Η φορολογική πολιτική τα τελευταία χρόνια έχει στηριχθεί κυρίως στην παροχή κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες ώστε να ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα. Η λογική είναι απλή: όποιος επιστρέψει μια κατοικία στην αγορά και τη διαθέσει για μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να获得 φορολογικά οφέλη.

Αυτό όμως αφήνει ένα κενό. Ο ιδιοκτήτης που δεν ανταποκρίνεται στα κίνητρα δεν αντιμετωπίζει σήμερα κάποιο πρόσθετο φορολογικό κόστος απλώς και μόνο επειδή διατηρεί επί χρόνια ένα ακίνητο κλειστό.

Το αποτέλεσμα είναι ότι, παρά τα κίνητρα για ανακαινίσεις και τη φορολογική απαλλαγή για συγκεκριμένες περιπτώσεις μετατροπής κλειστών κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις, εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες εξακολουθούν να βρίσκονται εκτός αγοράς.

Ίσως, επομένως, να απαιτείται μια διαφορετική προσέγγιση: κίνητρα για την αξιοποίηση, αλλά και αντικίνητρα για την παρατεταμένη αδράνεια.

Τι κάνουν Γαλλία, Ισπανία και Πορτογαλία

Άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη κινηθεί προς αυτή την κατεύθυνση.

Στη Γαλλία εφαρμόζεται φόρος στις κενές κατοικίες σε περιοχές με υψηλή στεγαστική ζήτηση. Η επιβάρυνση ανέρχεται στο 17% της φορολογητέας μισθωτικής αξίας κατά το πρώτο έτος και αυξάνεται στο 34% από το δεύτερο έτος και μετά.

Το μέτρο, ωστόσο, δεν εφαρμόζεται αδιάκριτα. Υπάρχουν εξαιρέσεις για ακίνητα που πραγματικά προσφέρονται προς πώληση ή ενοικίαση αλλά δεν βρίσκουν ενδιαφερόμενο, καθώς και για κατοικίες που χρειάζονται σημαντικές εργασίες προκειμένου να καταστούν κατοικήσιμες.

Στην Ισπανία οι δήμοι μπορούν να επιβάλλουν προσαυξήσεις στον φόρο ακίνητης περιουσίας για κατοικίες που παραμένουν κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα χωρίς δικαιολογημένη αιτία. Η επιβάρυνση μπορεί να αυξάνεται ανάλογα με τη διάρκεια της αδράνειας.

Ανάλογη λογική εφαρμόζεται και στην Πορτογαλία, όπου προβλέπεται υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση για αστικά ακίνητα που παραμένουν κενά, ιδιαίτερα σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά κατοικιών.

Τα συστήματα διαφέρουν σημαντικά μεταξύ τους. Έχουν όμως έναν κοινό παρονομαστή: η παρατεταμένη διατήρηση μιας κατοικίας εκτός αγοράς μπορεί να έχει φορολογικό κόστος.

Το ελληνικό μοντέλο χρειάζεται και το «καρότο» και το «μαστίγιο»

Η Ελλάδα έχει επιλέξει μέχρι σήμερα κυρίως το «καρότο». Η τριετής φοροαπαλλαγή για συγκεκριμένες περιπτώσεις μετατροπής κλειστών κατοικιών σε μακροχρόνιες μισθώσεις, αλλά και τα φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις, επιχειρούν να κάνουν οικονομικά ελκυστική την επιστροφή των ακινήτων στην αγορά.

Το ζήτημα είναι ότι τα κίνητρα από μόνα τους φαίνεται να μην επαρκούν.

Θα μπορούσε να εξεταστεί ένα σύστημα στο οποίο η φορολογική μεταχείριση μιας κατοικίας θα διαφοροποιείται ανάλογα με το πόσο καιρό παραμένει κενή. Με σαφείς εξαιρέσεις για ακίνητα που βρίσκονται πραγματικά προς πώληση ή ενοικίαση, για ακίνητα που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση ή για περιπτώσεις όπου υπάρχουν αντικειμενικοί λόγοι μη αξιοποίησης.

Ένα τέτοιο μοντέλο θα μπορούσε να λειτουργήσει συμπληρωματικά προς τα υφιστάμενα κίνητρα, αντί να τα αντικαταστήσει.

Το άλλο μεγάλο πρόβλημα: το αδήλωτο χρήμα

Υπάρχει όμως και ένα δεύτερο ζήτημα που αφορά συνολικά την αγορά ακινήτων: η φορολογική μεταχείριση των συναλλαγών.

Η διαρκής αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα και του φόρου υπεραξίας έχει δημιουργήσει ένα ιδιαίτερο φορολογικό περιβάλλον, με διαφορετικές επιβαρύνσεις ανάλογα με το είδος και την παλαιότητα του ακινήτου.

Την ίδια στιγμή, στην αγορά παραμένει το φαινόμενο της αναγραφής στα συμβόλαια τιμήματος που συνδέεται με την αντικειμενική αξία, ενώ η διαφορά από το πραγματικό τίμημα μπορεί να καταβάλλεται εκτός της επίσημης συναλλαγής.

Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο τα έσοδα του Δημοσίου. Δημιουργεί στρεβλώσεις σε ολόκληρη την αγορά και ενισχύει την κυκλοφορία χρήματος που δεν καταγράφεται στην επίσημη οικονομία.

Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα

Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα έχει παραταθεί έως το 2030 και αποτελεί ένα από τα μέτρα στήριξης της αγοράς κατοικίας και της οικοδομικής δραστηριότητας.

Η επαναφορά του θα μπορούσε να αυξήσει το κόστος αγοράς μιας καινούργιας κατοικίας, σε μια περίοδο κατά την οποία τα νεόδμητα έχουν ήδη καταστεί απρόσιτα για σημαντικό τμήμα των νοικοκυριών.

Υπάρχει όμως και μια άλλη πλευρά.

Ο ΦΠΑ λειτουργεί μέσω μιας αλυσίδας συναλλαγών. Ο κατασκευαστής που χρεώνει ΦΠΑ στην πώληση έχει δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που έχει καταβάλει για τις εισροές του, όπως οικοδομικά υλικά, υπηρεσίες και εργασίες.

Για να εκπέσει όμως τον φόρο, απαιτούνται νόμιμα παραστατικά.

Επομένως, η ύπαρξη ενός κανονικού συστήματος ΦΠΑ μπορεί να λειτουργήσει και ως μηχανισμός περιορισμού των αδήλωτων συναλλαγών στην οικοδομή, καθώς δημιουργεί κίνητρο για την έκδοση παραστατικών σε ολόκληρη την αλυσίδα.

Ο φόρος υπεραξίας

Ο φόρος υπεραξίας ακινήτων προβλέπει συντελεστή 15% επί του κέρδους από την πώληση ενός ακινήτου, δηλαδή επί της διαφοράς μεταξύ τιμής αγοράς και τιμής πώλησης, με συγκεκριμένες προβλέψεις για αναγνωριζόμενες δαπάνες και μειώσεις ανάλογα με τον χρόνο κατοχής.

Σήμερα, ωστόσο, παραμένει σε αναστολή και δεν αναμένεται να εφαρμοστεί έως το 2030.

Σε αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή και όχι άμεσα τον αγοραστή. Για τον λόγο αυτό η επίδρασή του στην τελική τιμή μιας κατοικίας είναι διαφορετική.

Η διεθνής πρακτική δείχνει, επίσης, ότι τέτοιοι φόροι συχνά συνοδεύονται από εξαιρέσεις για την κύρια κατοικία ή από μειώσεις της φορολογικής επιβάρυνσης όταν το ακίνητο παραμένει στην κατοχή του ιδιοκτήτη για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η αγορά χρειάζεται συνολική μεταρρύθμιση

Η στεγαστική κρίση δεν λύνεται μόνο με περισσότερες οικοδομές.

Χρειάζεται να εξεταστεί ταυτόχρονα το κόστος κατασκευής, η φορολογία, οι ανακαινίσεις, τα κλειστά ακίνητα, οι μακροχρόνιες μισθώσεις και οι στρεβλώσεις που δημιουργεί η φορολογική μεταχείριση των αγοραπωλησιών.

Το ζητούμενο είναι ένα πλαίσιο που θα κάνει οικονομικά συμφέρον τόσο το να κατασκευαστεί μια νέα κατοικία όσο και το να επιστρέψει στην αγορά μια παλιά, ενώ παράλληλα θα περιορίζει τα κίνητρα για αδήλωτες συναλλαγές.

Γιατί όσο η ζήτηση αυξάνεται, τα ενοίκια παραμένουν υψηλά και εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές, το πρόβλημα της ελληνικής στεγαστικής αγοράς δεν είναι μόνο θέμα προσφοράς. Είναι και θέμα φορολογικών κινήτρων, στρεβλώσεων και αξιοποίησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος.