Οπως εξηγεί στην «Κ» ο Νίκος Βέττας, γενικός διευθυντής του ΙΟΒΕ και καθηγητής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, «εκτός από την επίδραση της κρίσης χρέους που “πάγωσε” τα προγράμματα ανάπτυξης κοινωνικής κατοικίας λόγω περικοπών δημοσίων δαπανών και εκτός από το πλέον αυξανόμενο κατασκευαστικό κόστος, υπάρχουν διάφοροι λόγοι που έχουν δυσχεράνει και ακόμη δυσχεραίνουν την εκ νέου ανάπτυξή τους. Στο παρελθόν, κάποια από αυτά τα προγράμματα δεν ήταν πρότυπα αποτελεσματικής και διαφανούς διαχείρισης, οπότε η επικαιροποίησή τους πρέπει να γίνει προσεκτικά».

Επίσης, σύμφωνα με τον κ. Βέττα, «είναι γνωστό ότι υπάρχει συστηματική δυσχέρεια στη χώρα μας, λόγω μη καταγεγραμμένης εργασίας και εισοδημάτων, να εντοπίζονται πάντα με ακρίβεια τα νοικοκυριά που πρέπει να επωφελούνται κατά προτεραιότητα. Πρέπει επίσης να επιλυθεί το ζήτημα ανεύρεσης και ανέγερσης κατάλληλων εκτάσεων και οικημάτων προς ανακαίνιση, όταν στις περισσότερες περιπτώσεις θα ήταν ασφαλώς προτιμότερη, τόσο για οικονομικούς όσο και για πολεοδομικούς και περιβαλλοντικούς λόγους, η ανακαίνιση και διαχείριση υφιστάμενων κατοικιών και όχι η ανέγερση νέων ενόσω παλαιότερες αφήνονται να καταρρεύσουν». Κατά τον ίδιο, «δυσκολίες επίσης εμφανίζονται όταν χρειάζεται συντονισμός, για οικόπεδα που ανήκουν σε δήμους ή περιφέρειες που θα πρέπει να συντονιστούν με το κέντρο των μέτρων πολιτικής».

Ενα χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί και η «αχαρτογράφητη» ακίνητη περιουσία των δήμων της χώρας, μικρών και μεγάλων. Σύμφωνα με τον Βασίλη Ηλιόπουλο, επικεφαλής της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων ακινήτων BluPeak Properties, «γνωρίζουμε δήμο ο οποίος έχει δηλώσει 1.500 ακίνητα στο κτηματολόγιο, αλλά μόνο 100 εξ αυτών έχουν δηλωθεί και στο Ε9. Ετσι, είναι πολύ δύσκολη η αξιολόγηση και μελλοντική αξιοποίηση της περιουσίας αυτής. Συνολικά, είναι κάτω από πέντε οι δήμοι πανελλαδικά που έχουν προχωρήσει σε συστηματική καταγραφή των ακινήτων τους μέσω και της δήλωσής τους στο έντυπο Ε9, πέραν του κτηματολογίου. Οι υπόλοιποι συνεχίζουν να έχουν ελάχιστα από τα ακίνητά τους (ή και κανένα) δηλωμένα, με αποτέλεσμα να απουσιάζει και η ορθή αξιολόγηση των δυνατοτήτων που μπορούν να προκύψουν από τη διάθεση μέρους της περιουσίας αυτής για την άσκηση κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής.

Η BluPeak εκτιμά ότι τα δημοτικά ακίνητα που παραμένουν αδήλωτα ίσως και να αριθμούν μερικές εκατοντάδες χιλιάδες. Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας, στην πράξη η δημοτική ακίνητη περιουσία είναι συχνά κατανεμημένη σε διαφορετικές υπηρεσίες, με αρχεία που δεν επικοινωνούν μεταξύ τους. Τεχνικές υπηρεσίες, οικονομικές διευθύνσεις και νομικά τμήματα διατηρούν ξεχωριστά στοιχεία, χωρίς ενιαία βάση δεδομένων. Πολλά ακίνητα συντηρούνται χωρίς σαφή γνώση της χρήσης ή της κατάστασής τους, ενώ άλλα παραμένουν κλειστά ή αναξιοποίητα, απλώς επειδή δεν υπάρχει συνολική εικόνα.

Εν τω μεταξύ, με βάση σχετικό προεδρικό διάταγμα, από τις αρχές του 2026 όλοι οι δήμοι της χώρας θα πρέπει να καταγράψουν τα ακίνητά τους και να εκτιμήσουν την αξία τους, ώστε να περάσουν στα πάγια στοιχεία τους. Πρόκειται για μια διαδικασία που εκτιμάται ότι θα απαιτήσει έως 18 μήνες έως ότου ολοκληρωθεί, εφόσον φυσικά δεν παρατηρηθούν καθυστερήσεις και κωλυσιεργίες από τις δημοτικές αρχές. Πρόκειται για μια εκ διαμέτρου αντίθετη πορεία, σε σχέση ακόμα και με άλλες χώρες του ευρωπαϊκού Νότου, που επίσης αντιμετωπίζουν παρόμοιες συνθήκες και, όπως και η Ελλάδα, καλούνται να διαχειριστούν το έλλειμμα επαρκούς προσφοράς κατοικιών χωρίς να διαθέτουν μακρόχρονη παράδοση ενός κρατικού φορέα ανάπτυξης κοινωνικής στέγης. Στην πρόσφατη έρευνα που πραγματοποίησε η διαΝΕΟσις, σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ, το μοντέλο παραχώρησης κατοικιών σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες πολιτών είναι ιδιαίτερα διαδεδομένο στο εξωτερικό. Το κράτος παραχωρεί αριθμό διαμερισμάτων και κατοικιών σε μη κερδοσκοπικούς (ή περιορισμένου κέρδους) οικιστικούς συλλόγους, οι οποίοι είναι υπεύθυνοι να διατηρούν χαμηλά τα ζητούμενα ενοίκια. Τα κριτήρια για την παραχώρηση κατοικίας ποικίλλουν, αλλά συνήθως βασίζονται στο εισόδημα και στις συνθήκες διαβίωσης.

Στο πλαίσιο αυτό, στην Ισπανία, όπως και στην Ελλάδα, το κράτος είχε ιστορικά μικρό ρόλο στην παροχή ενοικιαζόμενης κοινωνικής στέγασης, περί του 2% του συνολικού αποθέματος κατοικιών. Ωστόσο, τον Ιανουάριο του 2025 η ισπανική κυβέρνηση, μεταξύ άλλων, ανακοίνωσε την ίδρυση ενός νέου κρατικού φορέα για τη στέγαση, στον οποίο το κράτος εκχώρησε μεγάλες εκτάσεις γης και ακίνητα προκειμένου να παρέχει κατοικίες με χαμηλά ενοίκια.

Αυξάνεται η προσφορά, αλλά τα ενοίκια δεν πέφτουν

Εντυπωσιακή είναι η ανάκαμψη της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση, ιδίως μικρών διαμερισμάτων επιφάνειας έως 80 τ.μ., στους τρεις μεγαλύτερους δήμους της χώρας, δηλαδή στην Αθήνα, στον Πειραιά και στη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για μια θετική εξέλιξη, η οποία γεννά προσδοκίες για την –έστω και σταδιακή– αποτελεσματικότερη διαχείριση του οξύτατου προβλήματος της εύρεσης προσιτής στέγης.

Με βάση τα στοιχεία από τις αγγελίες της «Χρυσής Ευκαιρίας», κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 παρατηρήθηκε ετήσια αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση κατά 40,8% στην Αθήνα, κατά 46,4% στον Πειραιά και κατά 58,6% στη Θεσσαλονίκη. Πρόκειται για την πρώτη τέτοια εξέλιξη μετά μια σειρά ετών συνεχούς πτώσης. Ειδικότερα, στην Αθήνα διατίθενται πλέον 10.074 διαμερίσματα επιφάνειας έως 80 τ.μ., από 7.153 κατά το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Αντιστοίχως, στον Πειραιά ο αριθμός αυξήθηκε σε 1.940 διαμερίσματα, από 1.325 τον προηγούμενο χρόνο, ενώ στη Θεσσαλονίκη το σχετικό νούμερο διαμορφώθηκε σε 2.261, από 1.426 που ήταν στο τέλος του 2024.

Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η θετική αυτή εξέλιξη δεν έχει συνοδευτεί και από κάποια υποχώρηση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης. Αντιθέτως, σε όλες τις περιοχές καταγράφονται νέες αυξήσεις, παρότι είναι πιθανό, σε κάποιες περιπτώσεις ακινήτων, να υπάρξουν κάποιες διορθώσεις ώστε να διευκολυνθεί η μίσθωσή τους. Στην Αθήνα η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αγγίζει τα 12,3 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 7,6% σε ετήσια βάση. Επομένως, για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. απαιτούνται περί τα 740 ευρώ, ποσό που μόνο προσιτό δεν μπορεί να χαρακτηριστεί.

Αντιστοίχως, στον Πειραιά η μέση ζητούμενη τιμή για την ενοικίαση διαμερισμάτων έως 80 τ.μ. αγγίζει τα 11,42 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια άνοδο κατά 6,7%. Στη Θεσσαλονίκη, παρά την ακόμα μεγαλύτερη αύξηση της προσφοράς, οι τιμές σημείωσαν επίσης τη μεγαλύτερη άνοδο με 13,9% και διαμορφώνονται σε 11,42 ευρώ/τ.μ.

Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, αυτές οι υψηλές τιμές των ενοικίων και το γεγονός ότι η ζήτηση παραμένει σαφώς υψηλότερη της προσφοράς, ειδικά για ποιοτικότερα ακίνητα, έχουν δώσει πρόσθετο οικονομικό κίνητρο σε αρκετούς ιδιοκτήτες προκειμένου να διαθέσουν στην αγορά τα ακίνητά τους. Ενδεχομένως, δηλαδή, κάποιοι ιδιοκτήτες, που είτε δίσταζαν λόγω της ανασφάλειας που έχουν για τυχόν απλήρωτα ενοίκια και ζημιές είτε λόγω δικής τους προγενέστερης απραξίας, να συνειδητοποιούν πλέον ότι το ρίσκο να κρατούν τα ακίνητά τους κλειστά είναι υψηλότερο από τον κίνδυνο τυχόν φθορών ή απλήρωτων ενοικίων. Αλλωστε, από την 1η Ιανουαρίου του 2026 η διαδικασία της έξωσης, ειδικά σε τέτοιες περιπτώσεις, έχει καταστεί ταχύτερη και χωρίς να χρειάζεται να ακολουθηθεί η δικαστική οδός, μια και μπορεί να επιτευχθεί εξωδικαστικά, μέσω δικηγόρου που θα ορίσει το οικείο ειρηνοδικείο. Περαιτέρω «ώθηση» στην άνοδο της προσφοράς έχει δοθεί και από τις πρόσφατες νομοθετικές πρωτοβουλίες. Για παράδειγμα, αν κάποιο ακίνητο που έχει παραμείνει κλειστό για διάστημα τουλάχιστον τριών ετών αξιοποιηθεί μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, τότε ο ιδιοκτήτες εξασφαλίζει την πλήρη φοροαπαλλαγή των εισοδημάτων από μισθώματα για την πρώτη τριετία. Μετά την πρόσφατη βελτίωση της σχετικής ρύθμισης, εκτιμάται ότι θα αυξηθεί σημαντικά ο όγκος των κενών διαμερισμάτων που θα βρεθούν στην αγορά, καθώς πλέον, αν ο μισθωτής αποχωρήσει για οποιονδήποτε λόγο, μπορεί να μη χαθεί το φορολογικό όφελος, εφόσον το ακίνητο μισθωθεί εκ νέου.

Παράλληλα, σημαντική κρίνεται και η λειτουργία του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», όπως δείχνει η απορρόφηση των κονδυλίων του, καθώς έχουν εγκριθεί 3.858 αιτήσεις και συνολικά κεφάλαια 30,7 εκατ. ευρώ (61,5%) με τη μορφή επιδότησης για εργασίες ανακαίνισης με στόχο την ενοικίαση με μακροχρόνια συμβόλαια τριετούς διάρκειας.