Πρόκειται ουσιαστικά για αλλαγή φιλοσοφίας του προγράμματος. Αντί η Golden Visa να συνδέεται αποκλειστικά με την αγορά ενός μεγάλου ακινήτου, η νέα κατηγορία θα μπορούσε να επιτρέπει την αγορά περισσότερων μικρότερων κατοικιών, αρκεί αυτές να επιστρέφουν στην αγορά ως κατοικίες μακροχρόνιας μίσθωσης.

Με αυτόν τον τρόπο, η κυβέρνηση επιδιώκει να μετατρέψει ένα μέρος της ξένης επενδυτικής ζήτησης σε νέα προσφορά κατοικιών, αντί να ενισχύει απλώς τον ανταγωνισμό για τα ήδη διαθέσιμα ακίνητα.

Τι ισχύει σήμερα

Οι τελευταίες αλλαγές στο πρόγραμμα είχαν κινηθεί προς την αντίθετη κατεύθυνση, με αυστηρότερους περιορισμούς.

Στις περιοχές με τη μεγαλύτερη στεγαστική πίεση το ελάχιστο ύψος επένδυσης έχει ανέλθει στις 800.000 ευρώ, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ.

Παράλληλα, για τη συγκεκριμένη κατηγορία επένδυσης απαιτείται ένα ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ., ενώ έχει απαγορευθεί η χρήση των ακινήτων της Golden Visa για βραχυχρόνια μίσθωση.

Το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ έχει διατηρηθεί για ειδικές περιπτώσεις, όπως η αγορά διατηρητέων κτιρίων ή η μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες.

Η νέα πρόταση έρχεται να προσθέσει ένα διαφορετικό επενδυτικό μοντέλο: περισσότερα ακίνητα μικρότερου μεγέθους, με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης.

Γιατί αλλάζει ξανά η Golden Visa

Η Golden Visa αποτέλεσε σημαντικό εργαλείο προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην Ελλάδα, όμως παράλληλα συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων σε περιοχές όπου συγκεντρώθηκε μεγάλο μέρος της ζήτησης.

Σύμφωνα με τη μελέτη του ΙΟΒΕ για τη στεγαστική αγορά, τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα όρια της απαιτούμενης επένδυσης για τη Golden Visa τείνουν να ανατιμώνται, καθώς προσελκύουν αυξημένο ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές.

Το αποτέλεσμα είναι ότι ένα μέρος των διαθέσιμων κατοικιών απομακρύνεται από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, την ώρα που η ζήτηση για κατοικία αυξάνεται.

Η νέα πρόταση επιχειρεί επομένως να κρατήσει τα ξένα κεφάλαια στην ελληνική αγορά, αλλά να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο αυτά επενδύονται.

Το μεγάλο πρόβλημα είναι η έλλειψη κατοικιών

Πίσω από τις αλλαγές στη Golden Visa βρίσκεται ένα πολύ μεγαλύτερο πρόβλημα: η χρόνια ανεπάρκεια του ελληνικού οικιστικού αποθέματος.

Η μεγάλη υποχώρηση της οικοδομικής δραστηριότητας μετά την οικονομική κρίση δημιούργησε ένα σημαντικό κατασκευαστικό κενό. Η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει πολύ χαμηλό ρυθμό δημιουργίας νέων κατοικιών, ενώ μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος είναι παλιό και χρειάζεται ανακαίνιση.

Παράλληλα, η άνοδος του κόστους κατασκευής έχει καταστήσει ακριβότερη τη δημιουργία νέων κατοικιών, ενώ αρκετοί ιδιοκτήτες δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανακαινίσουν ακίνητα που παραμένουν κλειστά.

Την ίδια στιγμή, η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει περιορίσει περαιτέρω την προσφορά κατοικιών σε αρκετές περιοχές, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στους τουριστικούς προορισμούς.

Η νέα λογική: ξένο κεφάλαιο με αντάλλαγμα κατοικίες

Η ουσία της προτεινόμενης αλλαγής είναι ότι η κυβέρνηση δεν επιχειρεί πλέον να αντιμετωπίσει την Golden Visa μόνο ως παράγοντα ζήτησης στην αγορά ακινήτων.

Επιχειρεί να τη μετατρέψει σε εργαλείο αύξησης της προσφοράς.

Ένας ξένος επενδυτής θα μπορεί, υπό το νέο μοντέλο, να τοποθετεί μεγαλύτερο κεφάλαιο σε ένα χαρτοφυλάκιο κατοικιών και σε αντάλλαγμα να αποκτά το δικαίωμα διαμονής, ενώ τα ακίνητα θα πρέπει να επιστρέφουν στην αγορά ως κατοικίες για μακροχρόνια μίσθωση.

Έτσι δημιουργείται ένα διαφορετικό οικονομικό κίνητρο: η επένδυση να μην ανταγωνίζεται απλώς τον Έλληνα αγοραστή για ένα υπάρχον σπίτι, αλλά να αυξάνει το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.

Το μεγάλο στοίχημα

Το ζητούμενο, βέβαια, είναι εάν το νέο μοντέλο θα μπορέσει πράγματι να αυξήσει την προσφορά προσιτών κατοικιών ή εάν θα δημιουργήσει έναν νέο κύκλο επενδυτικής ζήτησης και ανατιμήσεων.

Η επιτυχία του μέτρου θα εξαρτηθεί από τις λεπτομέρειες: το ύψος της απαιτούμενης επένδυσης, τον αριθμό και το μέγεθος των ακινήτων που θα μπορούν να αποκτηθούν, τη διάρκεια της υποχρεωτικής μακροχρόνιας μίσθωσης και κυρίως τους μηχανισμούς ελέγχου ώστε τα ακίνητα να παραμένουν πράγματι διαθέσιμα στην αγορά κατοικίας.

Σε κάθε περίπτωση, η κατεύθυνση είναι σαφής: η Ελλάδα δεν θέλει να κλείσει την πόρτα στα ξένα κεφάλαια, αλλά να τα αξιοποιήσει για να αντιμετωπίσει την έλλειψη κατοικιών. Και αυτό σημαίνει ότι η επόμενη φάση της Golden Visa μπορεί να είναι λιγότερο ένα πρόγραμμα αγοράς ακινήτων και περισσότερο ένα εργαλείο προσέλκυσης κεφαλαίων για τη δημιουργία και διάθεση κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση.