Η πορεία των ξένων επενδύσεων στην ελληνική κτηματαγορά

Ποσά σε εκατ. ευρώ – Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Η μεταβολή του 2026 αφορά τη σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2025. Τα ποσά ορισμένων ετών είναι στρογγυλοποιημένα, ενώ η τιμή για το 2021 δεν είναι διαθέσιμη στον παραπάνω πίνακα.

Ισχυρό πρώτο τρίμηνο, υποχώρηση στο δεύτερο

Η ανάλυση των στοιχείων ανά τρίμηνο αποκαλύπτει ότι η άνοδος των επενδύσεων στο εξάμηνο στηρίχθηκε κυρίως στην ιδιαίτερα θετική εκκίνηση της χρονιάς. Κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι εισροές έφθασαν τα 511,6 εκατ. ευρώ, έναντι 356,8 εκατ. ευρώ ένα χρόνο νωρίτερα, καταγράφοντας αύξηση 43,4%. Σε απόλυτους όρους, η διαφορά αντιστοιχεί σε επιπλέον κεφάλαια σχεδόν 155 εκατ. ευρώ.

Η εικόνα αντιστράφηκε εν μέρει κατά το δεύτερο τρίμηνο. Οι επενδύσεις διαμορφώθηκαν σε 515,8 εκατ. ευρώ, έναντι 581,5 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025, σημειώνοντας πτώση 11,3% ή περίπου 65,7 εκατ. ευρώ.

Παρά την επιβράδυνση, οι εισροές ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ και στα δύο τρίμηνα, διατηρώντας τον συνολικό απολογισμό σε θετικό έδαφος. Η σύγκριση, ωστόσο, δείχνει ότι η αγορά δεν ακολουθεί μια ομοιόμορφη ανοδική πορεία, αλλά κινείται με διακυμάνσεις, καθώς οι συνθήκες και ο ρυθμός των επενδυτικών τοποθετήσεων μεταβάλλονται.

Από τα 415 εκατ. ευρώ του 2017 στο ρεκόρ των 2,75 δισ. ευρώ

Η έκταση της αλλαγής στην ελληνική αγορά ακινήτων γίνεται περισσότερο εμφανής μέσα από τη μακροχρόνια εξέλιξη των ξένων επενδύσεων. Το 2017, οι εισροές περιορίζονταν σε 414,7 εκατ. ευρώ, ποσό χαμηλότερο ακόμη και από τις επενδύσεις που καταγράφηκαν μόνο κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Το 2018 σημειώθηκε άλμα στα 1,13 δισ. ευρώ και το 2019 ακολούθησε νέα αύξηση, στα 1,45 δισ. ευρώ. Η πανδημία ανέκοψε προσωρινά την πορεία, με τις επενδύσεις να υποχωρούν στα 874,9 εκατ. ευρώ το 2020. Στη συνέχεια, όμως, η αγορά εισήλθε σε νέο κύκλο ισχυρής ανάπτυξης.

Το 2022 οι εισροές έφθασαν τα 1,98 δισ. ευρώ, ενώ το 2023 ανήλθαν σε 2,13 δισ. ευρώ. Η κορύφωση ήρθε το 2024, όταν καταγράφηκε ιστορικό ρεκόρ περίπου 2,75 δισ. ευρώ. Το ποσό αυτό ήταν σχεδόν επταπλάσιο σε σχέση με το 2017, αποτυπώνοντας την εντυπωσιακή ενίσχυση της παρουσίας ξένων κεφαλαίων στην εγχώρια κτηματαγορά.

Το 2025, ωστόσο, αποτέλεσε χρονιά διόρθωσης, με τις επενδύσεις να μειώνονται κατά περίπου 25%, στα 2,06 δισ. ευρώ. Παρά την πτώση, παρέμειναν πάνω από το όριο των 2 δισ. ευρώ, επίπεδο που έως πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν ιδιαίτερα υψηλό για την ελληνική αγορά.

Ποια είναι η προοπτική για το σύνολο του 2026

Με εισροές περίπου 1,027 δισ. ευρώ στο πρώτο εξάμηνο, η ελληνική αγορά ακινήτων έχει ήδη συγκεντρώσει σχεδόν το 50% των ξένων επενδύσεων που καταγράφηκαν σε ολόκληρο το 2025.

Για να επαναληφθεί η περσινή επίδοση των 2,06 δισ. ευρώ, θα πρέπει να εισρεύσουν επιπλέον περίπου 1,03 δισ. ευρώ στο δεύτερο εξάμηνο. Εάν οι επενδύσεις κινηθούν σε αντίστοιχα επίπεδα με εκείνα του πρώτου μισού της χρονιάς, ο στόχος αυτός φαίνεται αριθμητικά εφικτός.

Αντίθετα, η επιστροφή στο ιστορικό υψηλό του 2024 είναι σαφώς πιο απαιτητική. Για να προσεγγιστούν τα 2,75 δισ. ευρώ, θα χρειάζονταν επιπλέον εισροές περίπου 1,72 δισ. ευρώ μέσα στο δεύτερο εξάμηνο, δηλαδή ποσό σημαντικά υψηλότερο από εκείνο που έχει καταγραφεί μέχρι στιγμής.

Η πορεία των επόμενων μηνών θα εξαρτηθεί από την αντοχή της ζήτησης, τις αποτιμήσεις των ακινήτων και τις συνθήκες που διαμορφώνονται για τους ξένους επενδυτές. Τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου επιβεβαιώνουν ότι η αγορά διατηρεί σημαντική δυναμική, χωρίς όμως να προεξοφλούν επιστροφή στους ρυθμούς ανάπτυξης της περιόδου 2022-2024.

Η αντίφαση με τη Golden Visa

Το πιο αξιοσημείωτο στοιχείο της φετινής εικόνας είναι ότι η αύξηση των ξένων επενδύσεων συνυπάρχει με σημαντική μείωση των νέων αιτήσεων για Golden Visa.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 κατατέθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις για άδεια διαμονής μέσω επένδυσης, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Η μείωση ανέρχεται σε 44%, καθώς υποβλήθηκαν 2.002 λιγότερες αιτήσεις.

Η αντίθεση είναι σαφής: ενώ οι αιτήσεις για Golden Visa υποχώρησαν σχεδόν κατά το ήμισυ, οι συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5%.

Τα δύο μεγέθη, βέβαια, δεν είναι απολύτως συγκρίσιμα. Οι αιτήσεις για άδεια διαμονής δεν αντιστοιχούν απαραίτητα σε συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν την ίδια περίοδο, ενώ τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αφορούν το σύνολο των καθαρών άμεσων ξένων επενδύσεων στον κλάδο των ακινήτων.

Ωστόσο, η διαφορετική τους πορεία ενισχύει την εκτίμηση ότι η ζήτηση από το εξωτερικό δεν στηρίζεται αποκλειστικά στο πρόγραμμα Golden Visa. Η αγορά προσελκύει επίσης αγοραστές δεύτερης κατοικίας, επενδυτές που αναζητούν μακροπρόθεσμες τοποθετήσεις και ενδιαφερόμενους για ακίνητα υψηλότερης αξίας.

Παράλληλα, οι αλλαγές στα όρια επένδυσης για την απόκτηση Golden Visa έχουν επηρεάσει τις επιλογές των ενδιαφερομένων. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, το γενικό όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, ενώ για ειδικές κατηγορίες ακινήτων, όπως επαγγελματικοί χώροι που μετατρέπονται σε κατοικίες, προβλέπεται δυνατότητα επένδυσης από 250.000 ευρώ. Οι διαφοροποιήσεις αυτές έχουν μεταβάλει το πεδίο των διαθέσιμων επιλογών για τους υποψήφιους επενδυτές.

Η ζήτηση δεν περιορίζεται στις αγορές μέσω Golden Visa

Η διεύρυνση της βάσης των ξένων αγοραστών φαίνεται και από τα στοιχεία που αφορούν συναλλαγές στην υψηλότερη κατηγορία της αγοράς. Σύμφωνα με ανάλυση της Greece Sotheby’s International Realty, η οποία βασίζεται σε συναλλαγές συνολικής αξίας 600 εκατ. ευρώ από το 2020, οι αγορές που συνδέονται με τη Golden Visa αντιπροσωπεύουν μόλις το 3,7% της αξίας των συναλλαγών της εταιρείας.

Το συγκεκριμένο στοιχείο αφορά το πελατολόγιο και τις συναλλαγές της εταιρείας και δεν αποτυπώνει το σύνολο της ελληνικής αγοράς. Αναδεικνύει, ωστόσο, ότι ένα μέρος της ζήτησης για ακίνητα υψηλής αξίας προέρχεται από αγοραστές με διαφορετικά κίνητρα, πέρα από την απόκτηση άδειας διαμονής.

Σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν επίσης η αγορά εξοχικής κατοικίας, η τοποθέτηση κεφαλαίων σε ακίνητα με μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα και η ελκυστικότητα συγκεκριμένων περιοχών της χώρας για διεθνείς αγοραστές.

Οι πιθανές αλλαγές στη φορολογία και η επίδραση στις συναλλαγές

Πρόσθετος παράγοντας που ενδέχεται να επηρεάσει την αγορά είναι οι σχεδιαζόμενες αλλαγές στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων για συγκεκριμένες κατηγορίες αγοραστών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Η εξαγγελθείσα αύξηση του συντελεστή από το 3% στο 15%, με προβλεπόμενη έναρξη εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027, θα μπορούσε, εφόσον υλοποιηθεί με τους όρους που έχουν ανακοινωθεί, να οδηγήσει ορισμένους επενδυτές στην επίσπευση των αγορών τους πριν από την αλλαγή του καθεστώτος.

Η διαφορά στο κόστος είναι σημαντική. Για ακίνητο αξίας 500.000 ευρώ, ο φόρος με συντελεστή 3% ανέρχεται σε 15.000 ευρώ, ενώ με συντελεστή 15% θα έφθανε τις 75.000 ευρώ. Για ακίνητο αξίας 1 εκατ. ευρώ, η επιβάρυνση θα αυξανόταν από 30.000 σε 150.000 ευρώ.

Η προοπτική μιας τέτοιας αλλαγής θα μπορούσε να επηρεάσει τον χρόνο ολοκλήρωσης ορισμένων συναλλαγών, χωρίς να είναι ακόμη σαφές εάν και σε ποιο βαθμό θα αποτυπωθεί στα στοιχεία του δεύτερου εξαμήνου του 2026 ή του πρώτου εξαμήνου του 2027.

Συνολικά, τα στοιχεία δείχνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικά κεφάλαια από το εξωτερικό, παρά τη διόρθωση που ακολούθησε το ιστορικό ρεκόρ του 2024 και τη μεγάλη πτώση των αιτήσεων Golden Visa. Η αύξηση των επενδύσεων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 αποτελεί θετική ένδειξη, αλλά η υποχώρηση του δεύτερου τριμήνου υπογραμμίζει ότι η αγορά κινείται πλέον με πιο συγκρατημένους ρυθμούς και σε ένα περιβάλλον διαφορετικών ισορροπιών.