Τα μπόνους δόμησης

Οι προσφυγές που έχουν κατατεθεί από δήμους κατά του ΝΟΚ και εκκρεμούν ενώπιον του ΣτΕ αφορούν κυρίως τα πολεοδομικά μπόνους που προβλέπει η νομοθεσία για παλαιότερες οικοδομικές άδειες. Ωστόσο, η ανάλυση της Savills επικεντρώνεται κυρίως στο θεσμικό πλαίσιο που διαμορφώνεται για την αγορά από εδώ και στο εξής.

Στο ανώτατο δικαστήριο έχουν προσφύγει μεταξύ άλλων οι δήμοι Δήμος Αλίμου, Δήμος Κηφισιάς, Δήμος Φιλοθέης‑Ψυχικού, Δήμος Αμαρουσίου και Δήμος Βάρης‑Βούλας‑Βουλιαγμένης, ενώ προσφυγές έχουν καταθέσει επίσης περιβαλλοντικοί και πολιτιστικοί σύλλογοι καθώς και δεκάδες πολίτες από την Αττική. Παρέμβαση υπέρ των προσφευγόντων έχουν πραγματοποιήσει το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και τεχνική εταιρεία.

Η υπόθεση έχει προκαλέσει έντονο προβληματισμό στον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς με βάση το προεδρικό διάταγμα οι εταιρείες μπορούν να διατηρήσουν τα έργα που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη ή εκείνα που ολοκληρώθηκαν εγκαίρως αξιοποιώντας τα πολεοδομικά κίνητρα του ΝΟΚ.

Η έκθεση επισημαίνει ότι μετά την απόφαση του ΣτΕ στα τέλη του 2024, η οποία έκρινε αντισυνταγματικές βασικές ρυθμίσεις για τα πολεοδομικά μπόνους, η αγορά βρέθηκε αντιμέτωπη με ουσιαστικό «πάγωμα» στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Το αποτέλεσμα αποτυπώθηκε στα στοιχεία των πρώτων μηνών του 2025, όταν οι νέες άδειες κατοικιών κατέγραψαν πτώση που έφθασε έως και το 51%, καθώς οι developers περίμεναν την αποσαφήνιση του νομικού πλαισίου.

Πολεοδομικοί όροι

Για την αντιμετώπιση του αδιεξόδου, στα μέσα του 2025 θεσπίστηκε νομοθετικά ένας διορθωτικός μηχανισμός μέσω της επιβολής περιβαλλοντικού τέλους. Συγκεκριμένα, έργα στα οποία είχαν ήδη ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να συνεχιστούν, υπό την προϋπόθεση ότι θα καταβληθεί τέλος ύψους 8% έως 15% επί της αξίας της επιπλέον δομήσιμης επιφάνειας σε ειδικό πράσινο ταμείο.

Παράλληλα, οι οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από το 2025 και μετά δεν περιλαμβάνουν πλέον τα προηγούμενα μπόνους δόμησης. Ωστόσο, σύμφωνα με τη Savills, η συγκεκριμένη ρυθμιστική αλλαγή λειτουργεί ως παράγοντας σταθεροποίησης της προσφοράς στην αγορά.

Ο περιορισμός του συντελεστή δόμησης, όπως σημειώνεται, συμβάλλει ουσιαστικά στη διατήρηση της κεφαλαιακής αξίας τόσο του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών όσο και των έργων που εξασφάλισαν δικαιώματα δόμησης στο πλαίσιο του μεταβατικού καθεστώτος.

Καθώς η αγορά οδεύει προς το 2026, το ενδιαφέρον των επενδυτών στρέφεται κυρίως στη διασφάλιση σταθερών πολεοδομικών όρων. Οι επενδυτικές στρατηγικές επικεντρώνονται σε έργα με πλήρως «κλειδωμένους» όρους δόμησης και υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές, όπως κτίρια ενεργειακής κατηγορίας A+.

Με τον τρόπο αυτό, οι επενδυτές επιδιώκουν να διατηρήσουν ανθεκτικά τα χαρτοφυλάκια ακινήτων τους απέναντι σε πιθανές μελλοντικές αλλαγές στο πολεοδομικό ή χωροταξικό πλαίσιο.