Η εικόνα αυτή δείχνει ότι, παρά την ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να στηρίζεται σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό στα ίδια κεφάλαια των αγοραστών.

Από τα 594 εκατ. ευρώ στα 1,67 δισ. ευρώ

Η μεταβολή στη στεγαστική πίστη τα τελευταία χρόνια είναι πάντως εντυπωσιακή.

Το 2020, οι ετήσιες εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων περιορίζονταν μόλις στα 594 εκατ. ευρώ. Το 2021 αυξήθηκαν στα 884 εκατ. ευρώ και το 2022 ξεπέρασαν για πρώτη φορά το 1 δισ. ευρώ, φτάνοντας τα 1,213 δισ. ευρώ.

Το 2023 σημειώθηκε μικρή υποχώρηση, στα 1,062 δισ. ευρώ, πριν ακολουθήσει νέα ισχυρή άνοδος. Οι εκταμιεύσεις διαμορφώθηκαν σε 1,301 δισ. ευρώ το 2024 και εκτοξεύθηκαν στα 1,672 δισ. ευρώ το 2025.

Μέσα σε μόλις πέντε χρόνια, δηλαδή, η αγορά νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά περισσότερο από 1 δισ. ευρώ, με τις ετήσιες εκταμιεύσεις να έχουν σχεδόν τριπλασιαστεί σε σχέση με το 2020.

Η δυναμική αυτή συνεχίζεται και το 2026.

Στο οκτάμηνο Ιανουαρίου-Αυγούστου οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών έφτασαν τα 1,246 δισ. ευρώ, έναντι 979 εκατ. ευρώ το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Η αύξηση ανέρχεται σε 27,3%, δηλαδή περίπου 267 εκατ. ευρώ περισσότερα νέα στεγαστικά μέσα σε έναν χρόνο.

Εφόσον η τάση διατηρηθεί και τους τελευταίους μήνες του έτους, η στεγαστική πίστη θα καταγράψει και το 2026 μία ακόμη σημαντική ενίσχυση.

Το «Σπίτι μου» αλλάζει τη ζήτηση

Καθοριστική συμβολή στην επανεκκίνηση της στεγαστικής πίστης έχουν τα προγράμματα «Σπίτι μου», τα οποία έφεραν στην αγορά μια νέα κατηγορία αγοραστών που σε διαφορετικές συνθήκες θα δυσκολεύονταν περισσότερο να εξασφαλίσουν τραπεζική χρηματοδότηση.

Οι εκταμιεύσεις που συνδέονται με το πρόγραμμα ανήλθαν σε 239 εκατ. ευρώ το 2023, αυξήθηκαν στα 470 εκατ. ευρώ το 2024 και έφτασαν τα 843 εκατ. ευρώ το 2025.

Η δυναμική παραμένει έντονη και το 2026. Στο οκτάμηνο οι εκταμιεύσεις μέσω του «Σπίτι μου» διαμορφώθηκαν στα 589 εκατ. ευρώ, έναντι 381 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας αύξηση 54,6%.

Ένα σημαντικό μέρος, επομένως, της σημερινής ζήτησης για στεγαστικό δάνειο συνδέεται με τα επιδοτούμενα προγράμματα πρώτης κατοικίας.

Τα 250.000 ευρώ το κρίσιμο όριο

Η εικόνα της ζήτησης αποκαλύπτει και το σημείο στο οποίο συγκεντρώνεται το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των αγοραστών.

Τα ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ αποτελούν το βασικό πεδίο της ζήτησης, καθώς σε αυτή την κατηγορία μπορούν ευκολότερα να κινηθούν τα νοικοκυριά που χρειάζονται τραπεζική χρηματοδότηση για να ολοκληρώσουν την αγορά.

Η κατάσταση αλλάζει αισθητά όσο αυξάνεται η τιμή του ακινήτου.

Σε επίπεδα άνω των 550.000 ευρώ, η ζήτηση περιορίζεται σημαντικά σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα. Ο αριθμός των αγοραστών που διαθέτουν τα απαιτούμενα ίδια κεφάλαια ή μπορούν να υποστηρίξουν τραπεζική χρηματοδότηση για μια τόσο μεγάλη αγορά είναι σαφώς μικρότερος.

Αυτό δημιουργεί ένα από τα βασικά παράδοξα της σημερινής αγοράς κατοικίας: υπάρχει ζήτηση, υπάρχει ενδιαφέρον για αγορά, αλλά ένα σημαντικό μέρος αυτού δεν μετατρέπεται τελικά σε συναλλαγή.

Η μεγάλη διαφορά με την Ευρώπη

Η ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων είναι αναμφισβήτητη, όμως τα μεγέθη δείχνουν ότι η Ελλάδα ξεκινά από πολύ χαμηλότερη βάση.

Το γεγονός ότι μόλις 23% των αγοραπωλησιών κατοικίας συνδέεται με τραπεζική χρηματοδότηση, έναντι 45% στην Ευρώπη, σημαίνει ότι οι ελληνικές τράπεζες έχουν ακόμη σημαντικό περιθώριο να αυξήσουν τη συμμετοχή τους στην αγορά.

Ταυτόχρονα, όμως, η δυνατότητα αυτή περιορίζεται από τις ίδιες τις τιμές των ακινήτων. Όσο αυξάνεται η αξία μιας κατοικίας, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η ανάγκη για ίδια κεφάλαια, ενώ παράλληλα αυξάνεται και το ύψος του δανείου που απαιτείται.

Έτσι, η στεγαστική πίστη μπορεί να αυξάνεται με υψηλούς ρυθμούς χωρίς αυτό να σημαίνει ότι η Ελλάδα πλησιάζει ήδη τα ευρωπαϊκά επίπεδα.

Η πραγματική πρόκληση για την αγορά είναι διπλή: να συνεχιστεί η επιστροφή των τραπεζών στη στεγαστική χρηματοδότηση και ταυτόχρονα να παραμείνουν οι τιμές των κατοικιών σε επίπεδα που επιτρέπουν στα νοικοκυριά να μετατρέπουν το ενδιαφέρον τους σε πραγματική αγορά.

Γιατί μπορεί τα στεγαστικά δάνεια να έχουν επιστρέψει δυναμικά, όμως η Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μια αγορά όπου τα περισσότερα σπίτια αγοράζονται ακόμη χωρίς τραπεζικό δανεισμό.