Ο ίδιος άσκησε κριτική στην προσέγγιση της κυβέρνησης για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος, υποστηρίζοντας ότι οι ιδιαιτερότητες της ελληνικής αγοράς δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο όπως στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες. Όπως σημείωσε, περίπου ο μισός πληθυσμός της χώρας συγκεντρώνεται στην Αττική, όπου η ζήτηση για αγορά και ενοικίαση κατοικιών παραμένει ιδιαίτερα υψηλή. Κατά συνέπεια, η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα αποτελεί βασικό παράγοντα της στεγαστικής πίεσης.

Παράλληλα, ο κ. Ρεβύθης αναφέρθηκε και στην αύξηση του φόρου μεταβίβασης στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες, μέτρο που, όπως είπε, ανακοινώθηκε στο πλαίσιο των εξαγγελιών της ΔΕΘ.

Η Αθήνα μεταξύ των ακριβότερων ευρωπαϊκών πόλεων σε σχέση με τους μισθούς

Το μέγεθος του προβλήματος αποτυπώνεται στα στοιχεία της Deloitte για την ευρωπαϊκή αγορά κατοικίας. Η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αθήνα ανέρχεται σε 4.360 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 70 τ.μ. απαιτούνται εισοδήματα που αντιστοιχούν σε περίπου 16 χρόνια μικτών μισθών.

Σύμφωνα με τον Χρήστο Κοσμά, Partner, Strategy & Transactions και Real Estate Leader της Deloitte, η Αθήνα κατατάσσεται πλέον ως η τρίτη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη σε σχέση με την αγοραστική δύναμη των κατοίκων της. Στην αντίστοιχη περσινή έρευνα βρισκόταν στη δεύτερη θέση, όταν για την απόκτηση ενός αντίστοιχου διαμερίσματος απαιτούνταν περίπου 15 χρόνια μισθών.

Η επιδείνωση του δείκτη καταδεικνύει ότι, παρά τις μεταβολές στον ρυθμό αύξησης των τιμών, η πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση εξακολουθεί να γίνεται δυσκολότερη σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών.

Οι προσδοκίες των πωλητών και η επιβράδυνση των ανατιμήσεων

Ένα ακόμη ζήτημα που επηρεάζει τη λειτουργία της αγοράς είναι η απόσταση μεταξύ των τιμών που ζητούν οι ιδιοκτήτες και εκείνων που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι υποψήφιοι αγοραστές.

Ο Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος της Π.Ο.Σ.Μ.Α.Σ., υπογράμμισε ότι οι επαγγελματίες του κλάδου οφείλουν να ενημερώνουν σωστά τους ιδιοκτήτες για τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Διαφορετικά, οι υπερβολικές προσδοκίες ως προς το τίμημα μπορεί να δυσχεραίνουν τις συναλλαγές και να δημιουργούν στρεβλώσεις. Την αναντιστοιχία μεταξύ των απαιτήσεων των πωλητών και των δυνατοτήτων των αγοραστών επισήμανε και ο Νίκος Γαλάτης, διευθύνων σύμβουλος της Golden Home.

Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία του Spitogatos.gr δείχνουν ότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των ζητούμενων τιμών διαμορφώθηκε στο 5% κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο, το χαμηλότερο επίπεδο από την έναρξη της μεταπολιτευτικής περιόδου ανόδου των τιμών μετά την οικονομική κρίση.

Ο διευθύνων σύμβουλος της πλατφόρμας, Δημήτρης Μελαχροινός, εκτιμά ότι η περιορισμένη προσφορά αντανακλά τόσο την ανισορροπία της αγοράς όσο και την αδυναμία των ελληνικών νοικοκυριών να ανταποκριθούν στα σημερινά επίπεδα τιμών.

Η επιβράδυνση, ωστόσο, δεν είναι ομοιόμορφη σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Στα ακίνητα με τιμή κάτω των 250.000 ευρώ, τα οποία συγκεντρώνουν και το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον, οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό. Αντίθετα, στην κατηγορία ακινήτων αξίας άνω των 500.000 ευρώ, οι τιμές εμφανίζουν τάσεις σχετικής σταθεροποίησης.

Η διαφοροποίηση αυτή αναδεικνύει ότι η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στην αγορά κατοικιών που θα μπορούσαν να καλύψουν τις ανάγκες της μεσαίας εισοδηματικής κατηγορίας. Το βασικό έλλειμμα, όπως σημείωσε ο κ. Μελαχροινός, αφορά την προσιτή κατοικία.

Περίπου 15.000 ακίνητα σε τράπεζες και servicers

Σημαντικό απόθεμα κατοικιών βρίσκεται υπό τη διαχείριση εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων ή στην ιδιοκτησία τραπεζών, χωρίς ωστόσο να είναι άμεσα διαθέσιμο προς πώληση σε όλες τις περιπτώσεις.

Η Αλεξάνδρα Φατσέα, Deputy Managing Director της Intrum Hellas και Managing Director της Intrum REO Solutions, ανέφερε ότι το απόθεμα της εταιρείας ανέρχεται σε περίπου 8.000 οικονομικές ενότητες, εκ των οποίων οι 6.400 αφορούν οικιστικά ακίνητα. Επιπλέον, περίπου 8.000 ακίνητα βρίσκονται στην ιδιοκτησία τραπεζών, ανεβάζοντας το συνολικό μέγεθος του συγκεκριμένου αποθέματος σε περίπου 15.000 ακίνητα.

Ως οικονομική ενότητα υπολογίζεται ένα ακίνητο μαζί με τους βοηθητικούς χώρους που το συνοδεύουν, όπως μια αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης. Παρά το μέγεθός του, το συγκεκριμένο απόθεμα δεν επαρκεί για να επιλύσει από μόνο του τη στεγαστική κρίση, μπορεί όμως να συμβάλει στην ενίσχυση της προσφοράς, εφόσον επιταχυνθεί η διάθεση των ακινήτων στην αγορά.

Βασικό εμπόδιο παραμένει ο χρόνος που απαιτείται για την τακτοποίηση και την προετοιμασία ενός ακινήτου. Όπως εξήγησε η κ. Φατσέα, από την ολοκλήρωση του πλειστηριασμού έως ότου το ακίνητο καταστεί έτοιμο προς πώληση μπορεί να μεσολαβήσουν περίπου δύο χρόνια. Οι καθυστερήσεις συνδέονται κυρίως με πολεοδομικές εκκρεμότητες και αυθαίρετες κατασκευές.

Παρότι έχουν γίνει βήματα για τη βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, απαιτείται περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών, ώστε μεγαλύτερο μέρος αυτού του αποθέματος να μπορεί να αξιοποιηθεί.

Τα πολεοδομικά προβλήματα κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς

Τη δυσκολία αξιοποίησης των ακινήτων που διαχειρίζονται οι servicers ανέδειξε και η Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer της doValue Greece Real Estate Services.

Σύμφωνα με την ίδια, εκτιμάται ότι το 15%-30% των ακινήτων αντιμετωπίζει σοβαρά πολεοδομικά προβλήματα, τα οποία συνδέονται με την κατηγορία 5 των αυθαιρέτων. Οι εκκρεμότητες αυτές επιμηκύνουν σημαντικά τον χρόνο που απαιτείται μέχρι ένα ακίνητο να μπορέσει να διατεθεί στην αγορά.

Ενδεικτικό είναι ότι σε άλλες χώρες η προετοιμασία ενός ακινήτου για πώληση ολοκληρώνεται μέσα σε έξι έως δώδεκα μήνες, ενώ στην Ελλάδα η αντίστοιχη διαδικασία συχνά ξεπερνά τα δύο χρόνια.

Όπως τόνισε η κ. Πατεράκη, το βασικό πρόβλημα δεν είναι απαραίτητα η εξεύρεση αγοραστή, αλλά η δυνατότητα να καταστεί πρώτα το ακίνητο διαθέσιμο. Από τη στιγμή που ολοκληρωθεί η προετοιμασία του, ο χρόνος που απαιτείται για την πώλησή του μπορεί να είναι μικρότερος των τριών μηνών.

Παράλληλα, σημαντικές δυνατότητες ενδέχεται να προκύψουν από την αλλαγή χρήσης παλαιότερων κτιρίων. Μεταξύ των εναλλακτικών που εξετάζονται περιλαμβάνονται η δημιουργία φοιτητικών εστιών, κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και εγκαταστάσεων φιλοξενίας ηλικιωμένων. Η αξιοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά χωρίς να εξαρτάται αποκλειστικά από την κατασκευή νέων κατοικιών.

Ανάγκη για κίνητρα και νέα χρηματοδοτικά εργαλεία

Η προσιτή κατοικία προσελκύει πλέον και το ενδιαφέρον των επενδυτών, ωστόσο η ανάπτυξη σχετικών έργων προϋποθέτει αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο και στενότερη συνεργασία μεταξύ ιδιωτικού και δημόσιου τομέα.

Ο Νίκος Δήμτσας, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος της Dimand, χαρακτήρισε το στεγαστικό πρόβλημα ιδιαίτερα σύνθετο και υπογράμμισε την ανάγκη υιοθέτησης μέτρων που θα ενθαρρύνουν την κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Μεταξύ των προτάσεών του περιλαμβάνεται ο περιορισμός του ΦΠΑ στην κατασκευή, μέτρο που, όπως ανέφερε, έχει εφαρμοστεί και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, μεταξύ των οποίων η Ιταλία.

Κατά τον ίδιο, η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί ουσιαστική αύξηση της προσφοράς, πρόσβαση σε χρηματοδότηση χαμηλού κόστους και μεγάλης διάρκειας, καθώς και πολεοδομικά κίνητρα που θα καταστήσουν περισσότερα έργα οικονομικά βιώσιμα.

Στο ίδιο πλαίσιο, ο Μάξιμος Καλατζής, διευθύνων σύμβουλος της Makt, επισήμανε ότι η προσιτή κατοικία αποτελεί πρόκληση σε ολόκληρη την Ευρώπη, αλλά στην Ελλάδα η κατάσταση επιβαρύνεται από τη μεγάλη απόσταση μεταξύ μισθών και τιμών ακινήτων.

Όπως ανέφερε, το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί κατά περίπου 50% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία, επιβαρύνοντας σημαντικά τη δυνατότητα ανάπτυξης νέων κατοικιών σε προσιτές τιμές.

Αναφερόμενος στην πρόταση για την ανάπτυξη κατοικιών με στόχο τη μακροχρόνια εκμίσθωση, γνωστή ως «build to rent», σημείωσε ότι το καθαρό όφελος για έναν κατασκευαστή δεν υπερβαίνει το 15%, γεγονός που καθιστά κρίσιμη τη διαμόρφωση κατάλληλων κινήτρων για την προσέλκυση επενδύσεων.

Παράλληλα, υποστήριξε ότι η πρόοδος στον πολεοδομικό σχεδιασμό παραμένει αργή, επισημαίνοντας ότι δεν έχει ολοκληρωθεί ούτε ένα Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο. Ως θετική εξέλιξη, πάντως, ανέφερε τη θεσμοθέτηση της δυνατότητας μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε κατοικίες ή γκαράζ.

Το συμπέρασμα που προκύπτει από τις παρεμβάσεις των εκπροσώπων της αγοράς είναι ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με μέτρα που ενισχύουν τη ζήτηση ή περιορίζουν επιμέρους επιβαρύνσεις. Η αύξηση της διαθέσιμης κατοικίας, η ταχύτερη άρση των πολεοδομικών εμποδίων, η αξιοποίηση των ακινήτων που παραμένουν ανενεργά και η δημιουργία βιώσιμων επενδυτικών κινήτρων αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για τη σταδιακή εξισορρόπηση της αγοράς.