Οι ερευνητές αποδίδουν σε μεγάλο βαθμό την τρέχουσα κατάσταση στις επιπτώσεις της παρατεταμένης οικονομικής κρίσης στον κατασκευαστικό τομέα. Η δραστική μείωση των επενδύσεων στην κατοικία κατά τη διάρκεια της δεκαετίας των μνημονίων δημιούργησε ένα σημαντικό έλλειμμα προσφοράς, το οποίο εξακολουθεί να επηρεάζει την αγορά μέχρι σήμερα.

Τα στοιχεία που παρατίθενται είναι χαρακτηριστικά της έντασης της προηγούμενης συρρίκνωσης. Την περίοδο 2007–2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες υποχώρησαν κατά περίπου 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%. Παρότι τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ανάκαμψη της δραστηριότητας, τα επίπεδα κατασκευών εξακολουθούν να υπολείπονται σημαντικά σε σχέση με την προ κρίσης εποχή.

Ως αποτέλεσμα, η αγορά καλείται να καλύψει αυξημένη ζήτηση με περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Η πίεση αυτή ενισχύεται περαιτέρω από παράλληλες εξελίξεις, όπως η άνοδος των εισοδημάτων, η σταδιακή επανεκκίνηση της στεγαστικής χρηματοδότησης, οι επενδύσεις από το εξωτερικό, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και οι δημογραφικές αλλαγές.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται στη μεταβολή της δομής των νοικοκυριών. Παρά τη γενική τάση μείωσης του πληθυσμού, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξάνεται, καθώς όλο και περισσότερα άτομα ζουν μόνα τους ή σε μικρότερες οικογενειακές μονάδες. Η εξέλιξη αυτή αυξάνει τη ζήτηση για κατοικίες, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη.

Η μελέτη επισημαίνει επίσης ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, αλλά και την ανεπαρκή αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Στην Ελλάδα υπάρχει σημαντικός αριθμός κενών ή υποχρησιμοποιούμενων ακινήτων, τα οποία όμως δεν είναι άμεσα διαθέσιμα για πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση.

Πολλά από αυτά τα ακίνητα είναι παλαιά και απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις, ενώ άλλα αντιμετωπίζουν νομικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες που καθυστερούν την αξιοποίησή τους. Παράλληλα, σημαντικό ποσοστό τους βρίσκεται σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, την ώρα που οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στα μεγάλα αστικά κέντρα και σε τουριστικούς προορισμούς.

Σύμφωνα με την ανάλυση, οι ξένες επενδύσεις μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» και η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων επηρεάζουν συγκεκριμένες τοπικές αγορές, ωστόσο δεν αποτελούν τον κύριο παράγοντα της στεγαστικής κρίσης σε εθνικό επίπεδο. Αντίθετα, λειτουργούν ως επιταχυντές σε μια ήδη πιεσμένη αγορά με περιορισμένη προσφορά.

Ανάλογη προσέγγιση υιοθετείται και για τη στεγαστική πίστη. Παρότι η πρόσβαση σε δάνεια παραμένει περιορισμένη για αρκετά νοικοκυριά, μια απότομη αύξηση της χρηματοδότησης χωρίς ταυτόχρονη ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών θα μπορούσε να οδηγήσει σε περαιτέρω άνοδο των τιμών.

Το βασικό συμπέρασμα της μελέτης είναι ότι η αποτελεσματική αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης προϋποθέτει αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικιών. Η επιτάχυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, η ενεργοποίηση του ανενεργού αποθέματος και η μείωση των διοικητικών και πολεοδομικών εμποδίων αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για την εξισορρόπηση της αγοράς.

Όπως σημειώνει ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, η δημόσια συζήτηση δεν θα πρέπει να εστιάζει σε έναν μοναδικό υπαίτιο για το στεγαστικό πρόβλημα. Αντιθέτως, απαιτείται μια συνολική στρατηγική ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών, καθώς χωρίς αυτήν κάθε προσπάθεια τόνωσης της ζήτησης ενδέχεται να οδηγήσει απλώς σε ακόμη υψηλότερες τιμές.