Στο επίκεντρο βρίσκεται ένα πλέγμα μέτρων που περιλαμβάνει μειωμένο ΦΠΑ για κοινωνικές και προσιτές κατοικίες, φθηνότερη χρηματοδότηση, αξιοποίηση δημόσιας γης, πολεοδομικά κίνητρα, νέα Golden Visa με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης, νέο «Σπίτι μου» και μηχανισμό παρακολούθησης των τιμών των ακινήτων.

Διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ για την κατοικία

Ένα από τα σημαντικότερα νέα εργαλεία αφορά τον ΦΠΑ.

Η κυβέρνηση εξετάζει τη θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κατοικιών που θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο. Το μέτρο δεν θα αφορά οριζόντια όλες τις νέες κατοικίες, αλλά θα συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις ως προς τη χρήση και τη διάρκεια διάθεσης του ακινήτου.

Η λογική είναι να μειωθεί το κόστος κατασκευής για επενδυτές και κατασκευαστικές επιχειρήσεις, με αντάλλαγμα τη δέσμευση ότι τα ακίνητα δεν θα διοχετευθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση ή στην ελεύθερη αγορά, αλλά θα παραμείνουν διαθέσιμα για μακροχρόνια κατοικία με ελεγχόμενο ενοίκιο.

Στο πλαίσιο αυτό εξετάζεται και η δυνατότητα πρόσθετων φορολογικών ελαφρύνσεων, όπως μειώσεις ή απαλλαγές από τον ΕΝΦΙΑ.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και η πιθανότητα θέσπισης μηχανισμού clawback. Εάν ο επενδυτής αλλάξει τη χρήση του ακινήτου, το πουλήσει πρόωρα ή το μετατρέψει σε βραχυχρόνια μίσθωση, θα μπορεί να υποχρεωθεί να επιστρέψει μέρος ή το σύνολο του φορολογικού οφέλους που είχε λάβει.

Με αυτόν τον τρόπο, το φορολογικό κίνητρο δεν θα λειτουργεί ως απλή επιδότηση της οικοδομής, αλλά θα συνδέεται άμεσα με την επίτευξη ενός συγκεκριμένου κοινωνικού στόχου.

Τα ευρωπαϊκά μοντέλα Πορτογαλίας και Γαλλίας

Ο σχεδιασμός εξετάζει ευρωπαϊκές πρακτικές, με την Πορτογαλία και τη Γαλλία να αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα.

Στην Πορτογαλία εφαρμόζεται μειωμένος ΦΠΑ 6% αντί 23% για την κατασκευή και ανακαίνιση κατοικιών που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Το πλαίσιο περιλαμβάνει όρια στα ενοίκια και υποχρεώσεις ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης.

Το πορτογαλικό μοντέλο δεν περιορίζεται στον ΦΠΑ, αλλά περιλαμβάνει ένα ευρύτερο πακέτο φορολογικών κινήτρων για επενδυτές, με στόχο να καταστεί οικονομικά ελκυστική η δημιουργία κατοικιών προς ενοικίαση.

Αντίστοιχη λογική εφαρμόζεται στη Γαλλία, όπου ο ΦΠΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ενδιάμεσης ή προσιτής κατοικίας μπορεί να περιορίζεται στο 10%, έναντι του κανονικού 20%, ενώ για ορισμένες κατηγορίες κοινωνικής κατοικίας μπορεί να φθάνει ακόμη και στο 5,5%.

Και στις δύο περιπτώσεις, η φορολογική ελάφρυνση συνοδεύεται από προϋποθέσεις που αφορούν το εισόδημα των ενοικιαστών, το ύψος των μισθωμάτων και τη διάρκεια κατά την οποία το ακίνητο πρέπει να παραμείνει ενταγμένο στο πρόγραμμα.

Η φιλοσοφία είναι συνεπώς κοινή: το κράτος μειώνει το φορολογικό κόστος της επένδυσης, αλλά ζητά ως αντάλλαγμα πραγματική και μακροχρόνια προσφορά προσιτής κατοικίας.

Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στα νεόδμητα

Το δεύτερο μέτρο στο φορολογικό πεδίο αφορά την αγορά νεόδμητων ακινήτων.

Η κυβέρνηση προσανατολίζεται στην παράταση και για το 2027 της αναστολής του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων, μέτρο που έχει λειτουργήσει ως σημαντικό στήριγμα για την αγορά.

Η αναστολή αφορά αδιάθετα ακίνητα κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Στην πράξη, αντί για ΦΠΑ 24%, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το κόστος απόκτησης για τον αγοραστή και ταυτόχρονα διευκολύνει τους κατασκευαστές να διαθέσουν το υφιστάμενο απόθεμα.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση έχει διαφορετική στόχευση από τον μειωμένο ΦΠΑ για την κοινωνική κατοικία. Η πρώτη δημιουργεί κίνητρο για νέα προσφορά προσιτών κατοικιών, ενώ η δεύτερη στηρίζει τη γενικότερη αγορά νεόδμητων και την οικοδομική δραστηριότητα.

Φθηνότερα δάνεια και νέο «Σπίτι μου»

Στην πλευρά της ζήτησης, εξετάζεται ένα νέο μοντέλο στεγαστικής χρηματοδότησης, με αναφορές στο γαλλικό Prêt à Taux Zéro.

Η νέα εκδοχή του «Σπίτι μου» θα μπορούσε να προσφέρει σε δικαιούχους στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο κόστος, μέσω κινήτρων προς τις τράπεζες. Το εργαλείο δεν αποκλείεται να χρησιμοποιείται όχι μόνο για την αγορά πρώτης κατοικίας αλλά και για την αποπεράτωση κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο, ενώ εξετάζεται η δυνατότητα συνδυασμού με ενεργειακή αναβάθμιση.

Οι δυνητικοί νέοι δικαιούχοι υπολογίζονται περίπου σε 16.000, γεγονός που καταδεικνύει ότι η στεγαστική πολιτική επιχειρεί να διευρύνει την πρόσβαση στη χρηματοδότηση χωρίς να στηρίζεται αποκλειστικά σε άμεσες επιδοτήσεις.

Φθηνή χρηματοδότηση για να χτιστούν προσιτά σπίτια

Παράλληλα, προβλέπεται η αξιοποίηση χαμηλότοκων δανείων, κρατικών εγγυήσεων και επιδοτήσεων επιτοκίου για επενδύσεις στην κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Το μοντέλο θα μπορούσε να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια, με την προϋπόθεση ότι ένα μέρος των κατοικιών που δημιουργούνται θα διατίθεται με κοινωνικούς ή προσιτούς όρους.

Σε αυτή τη λογική εντάσσεται και η δημιουργία ενός Εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα για την κοινωνική και προσιτή κατοικία, με αρχική χρηματοδότηση της τάξης των 20-25 εκατ. ευρώ. Στόχος είναι στη συνέχεια να κινητοποιηθούν μεγαλύτερα δημόσια, ευρωπαϊκά και ιδιωτικά κεφάλαια, με έναν ανακυκλούμενο μηχανισμό που θα χρηματοδοτεί διαδοχικά νέα έργα.

Δημόσια γη και πολεοδομικά κίνητρα

Ένα ακόμη σημαντικό στοιχείο του σχεδίου είναι η αξιοποίηση αναξιοποίητης δημόσιας γης, κυρίως σε νησιά και τουριστικές περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη.

Ιδιώτες θα μπορούν να αναλαμβάνουν την ανάπτυξη κατοικιών σε δημόσιες εκτάσεις, με αντάλλαγμα τη δέσμευση μέρους των ακινήτων για κοινωνική ή προσιτή μίσθωση.

Παράλληλα, εξετάζονται πολεοδομικά κίνητρα για ιδιώτες επενδυτές. Η λογική είναι να παρέχονται συγκεκριμένες διευκολύνσεις σε νέες αναπτύξεις ή σε μεγάλα υποαξιοποιημένα ακίνητα, εφόσον μέρος της πρόσθετης αξίας που δημιουργείται επιστρέφει στην κοινωνία με τη μορφή προσιτών κατοικιών.

Το εργαλείο αυτό θα μπορούσε να αποδειχθεί ιδιαίτερα σημαντικό για την αξιοποίηση παλαιών ή ανενεργών κτιρίων στις πόλεις, όπου υπάρχει ήδη υποδομή αλλά δεν υπάρχει επαρκής οικονομικό κίνητρο για την επανάχρησή τους.

Νέα Golden Visa με υποχρεωτική μακροχρόνια μίσθωση

Σημαντική αλλαγή σχεδιάζεται και για τη Golden Visa.

Στο νέο μοντέλο εξετάζεται η δυνατότητα ο ξένος επενδυτής να αποκτά περισσότερα του ενός ακίνητα, με βασική προϋπόθεση ότι αυτά θα διατίθενται αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα επιτρέπεται, ενώ θα υπάρχει μηχανισμός ελέγχου της χρήσης των ακινήτων.

Η στόχευση είναι ξεκάθαρη: αντί τα κεφάλαια της Golden Visa να μειώνουν το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, να χρησιμοποιούνται για τη δημιουργία νέας προσφοράς στη μακροχρόνια αγορά.

Φοιτητές και δημόσιοι υπάλληλοι στο επίκεντρο

Η στεγαστική στρατηγική περιλαμβάνει ειδικές παρεμβάσεις για κατηγορίες που αντιμετωπίζουν ιδιαίτερα έντονα προβλήματα.

Για τους φοιτητές προβλέπεται ψηφιακή πλατφόρμα που θα επιτρέπει την αναζήτηση τόσο κατοικίας όσο και συγκατοίκου. Με αυτόν τον τρόπο, το κόστος ενοικίου και των λοιπών εξόδων θα μπορεί να επιμερίζεται.

Παράλληλα, εξετάζεται η σύνδεση της πλατφόρμας με το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα, ενώ κρατικές εγγυήσεις θα μπορούσαν να περιορίσουν τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες.

Ανάλογη πλατφόρμα σχεδιάζεται για τη στέγαση γιατρών, εκπαιδευτικών, νοσηλευτών και άλλων δημοσίων υπαλλήλων σε νησιά και τουριστικές περιοχές, όπου η έλλειψη κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση δημιουργεί σοβαρά προβλήματα στελέχωσης των δημοσίων υπηρεσιών.

Ένας νέος μηχανισμός κοινωνικής μίσθωσης

Σημαντικό ρόλο αποκτούν και οι δήμοι, μέσω των Γραφείων Κοινωνικής Μίσθωσης.

Τα γραφεία θα λειτουργούν ως ενδιάμεσος μηχανισμός μεταξύ ιδιοκτητών και νοικοκυριών που αναζητούν προσιτή κατοικία. Θα καταγράφουν διαθέσιμα ακίνητα, θα διευκολύνουν τη σύναψη μισθώσεων και θα παρακολουθούν τις συμβάσεις.

Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία ενός Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής, ενός νέου θεσμικού μηχανισμού που θα συγκεντρώνει δεδομένα, θα παρακολουθεί την εφαρμογή των προγραμμάτων και θα συντονίζει το κράτος με δήμους και άλλους φορείς.

Η δημιουργία του φορέα συνδέεται και με το θεσμικό κενό που δημιουργήθηκε μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012.

Ταχύτερες οικοδομικές άδειες με ψηφιοποίηση και AI

Κρίσιμο κομμάτι της στρατηγικής είναι και η επιτάχυνση της ίδιας της οικοδομικής διαδικασίας.

Το σχέδιο προβλέπει περαιτέρω ψηφιοποίηση του συστήματος έκδοσης αδειών, διασύνδεση του e-Άδειες και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, αυτοματοποιημένους ελέγχους και αξιοποίηση τεχνητής νοημοσύνης για τον εντοπισμό ελλείψεων στους φακέλους.

Η συγκεκριμένη παρέμβαση μπορεί να έχει μεγαλύτερη σημασία απ' ό,τι φαίνεται, καθώς η ταχύτητα αδειοδότησης αποτελεί βασικό παράγοντα για το τελικό κόστος μιας επένδυσης και για τον χρόνο που απαιτείται μέχρι να δημιουργηθεί νέα προσφορά κατοικιών.

Νέος δείκτης για τις πραγματικές τιμές

Τέλος, προβλέπεται η δημιουργία Εθνικού Δείκτη Τιμών Ακινήτων, ο οποίος θα συγκεντρώνει στοιχεία από αγοραπωλησίες, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις, φορολογικά δεδομένα και άλλες πηγές.

Στόχος είναι να δημιουργηθεί μια περισσότερο αξιόπιστη εικόνα για τις πραγματικές τιμές αγοράς και ενοικίασης ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου.

Ο μηχανισμός αυτός δεν σημαίνει επιβολή πλαφόν στα ενοίκια. Αντίθετα, η λογική του είναι να προσφέρει μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά και να επιτρέπει στο κράτος να σχεδιάζει στοχευμένες παρεμβάσεις με βάση πραγματικά δεδομένα.

Το μεγάλο στοίχημα είναι η αύξηση της προσφοράς

Το νέο κυβερνητικό σχέδιο δείχνει ότι η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος μετακινείται σταδιακά από την αποκλειστική στήριξη της ζήτησης προς μια πιο σύνθετη πολιτική που επιχειρεί να αυξήσει την ίδια την προσφορά κατοικιών.

Αυτό είναι και το πιο κρίσιμο σημείο. Τα φθηνότερα στεγαστικά μπορούν να βοηθήσουν τα νοικοκυριά να αγοράσουν σπίτι, όμως εάν ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων παραμένει περιορισμένος, ένα μέρος της στήριξης μπορεί τελικά να μετατραπεί σε υψηλότερες τιμές.

Αντίστοιχα, ένας μειωμένος ΦΠΑ δεν αρκεί από μόνος του για να δημιουργήσει κοινωνικές κατοικίες. Χρειάζονται διαθέσιμη γη, γρήγορες αδειοδοτήσεις, χαμηλότερο κόστος χρηματοδότησης και σταθεροί κανόνες που θα εξασφαλίζουν ότι το φορολογικό όφελος θα μετατρέπεται πράγματι σε χαμηλότερο κόστος κατοικίας.

Η πρόκληση είναι επομένως διπλή: να διατηρηθεί ζωντανή η οικοδομική και επενδυτική δραστηριότητα, χωρίς να ενισχυθεί περαιτέρω η άνοδος των τιμών, και ταυτόχρονα να δημιουργηθεί ένα πραγματικό απόθεμα κατοικιών που θα είναι οικονομικά προσιτό για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Εφόσον οι παρεμβάσεις εφαρμοστούν συνδυαστικά, η κυβέρνηση επιχειρεί ουσιαστικά να δημιουργήσει ένα νέο μοντέλο αγοράς κατοικίας, στο οποίο οι φορολογικές και πολεοδομικές ελαφρύνσεις θα συνδέονται με συγκεκριμένες κοινωνικές υποχρεώσεις. Και αυτό είναι πιθανό να αποτελέσει το βασικό χαρακτηριστικό της στεγαστικής πολιτικής της επόμενης δεκαετίας.