Αυτή η αντίθεση αποτυπώνει τη σημερινή πραγματικότητα της ελληνικής αγοράς. Οι ιδιοκτήτες βλέπουν την αξία της περιουσίας τους να αυξάνεται, την ώρα που όσοι αναζητούν πρώτη κατοικία καλούνται να καταβάλουν υψηλότερο τίμημα και να εξασφαλίσουν μεγαλύτερη χρηματοδότηση.

Η ανατίμηση των ακινήτων οδηγεί την αύξηση του πλούτου

Τα πειραματικά στοιχεία του Ευρωπαϊκού Συστήματος Κεντρικών Τραπεζών δείχνουν ότι ο καθαρός πλούτος ανά κάτοικο στην Ελλάδα αυξήθηκε από 81.200 ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2025 σε 87.600 ευρώ ένα χρόνο αργότερα. Η διαφορά ανέρχεται σε 6.400 ευρώ ή 7,9%.

Καθοριστικό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη διαδραμάτισε η άνοδος των αποτιμήσεων των περιουσιακών στοιχείων. Ειδικότερα, το 46% της αύξησης του καθαρού πλούτου προήλθε από την ανατίμηση των κατοικιών, ενώ ένα επιπλέον 32% αποδίδεται στην αύξηση της αξίας μη εισηγμένων μετοχών και άλλων συμμετοχών. Η κατοικία αντιστοιχεί, άλλωστε, στο 56,2% των προσαρμοσμένων περιουσιακών στοιχείων ανά κάτοικο.

Τα δεδομένα επιβεβαιώνουν ότι τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό πυλώνα της περιουσιακής θέσης των ελληνικών νοικοκυριών. Για όσους απέκτησαν κατοικία πριν από αρκετά χρόνια, η σημερινή άνοδος των τιμών αυξάνει σημαντικά την αποτίμηση ενός περιουσιακού στοιχείου που αγοράστηκε σε χαμηλότερα επίπεδα.

Η εξέλιξη αυτή, όμως, δεν έχει την ίδια σημασία για όλους. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εμφανίζεται πλουσιότερος κατά δεκάδες χιλιάδες ευρώ, χωρίς να έχει αυξηθεί αντίστοιχα το εισόδημά του. Εφόσον δεν πουλήσει το ακίνητο ή δεν αξιοποιήσει την αξία του μέσω κάποιας χρηματοδοτικής λύσης, το οικονομικό όφελος παραμένει κυρίως περιουσιακό και δεν μετατρέπεται σε άμεσα διαθέσιμη ρευστότητα.

Για όσους δεν έχουν δικό τους σπίτι, αντίθετα, η άνοδος των τιμών λειτουργεί ως πρόσθετο εμπόδιο. Το απαιτούμενο κεφάλαιο για την αγορά αυξάνεται, ενώ μεγαλύτερο γίνεται και το ποσό του στεγαστικού δανείου που ενδέχεται να χρειαστεί ένας υποψήφιος αγοραστής.

Έτσι, η ίδια τάση που ενισχύει την περιουσία των υφιστάμενων ιδιοκτητών μπορεί να διευρύνει την απόσταση από τα νοικοκυριά που προσπαθούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία.

Οι τιμές ξεπέρασαν τα επίπεδα του 2008

Η αγορά ακινήτων παραμένει ο σημαντικότερος παράγοντας πίσω από τη βελτίωση των περιουσιακών μεγεθών, αλλά ταυτόχρονα αποτελεί πηγή αυξανόμενων πιέσεων για όσους αναζητούν στέγη.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026, υπερβαίνοντας πλέον το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008.

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων, ηλικίας έως πέντε ετών, ενισχύθηκαν κατά 6,2%, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5%. Σε γεωγραφικό επίπεδο, η άνοδος έφθασε το 7,1% στις περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων, το 5% στην Αθήνα και το 4,7% στη Θεσσαλονίκη.

Η διατήρηση των ανοδικών πιέσεων συνδέεται με την υπεροχή της ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Το ενδιαφέρον τόσο από την Ελλάδα όσο και από το εξωτερικό εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά, ενώ οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα αυξήθηκαν κατά 9,5% το πρώτο εξάμηνο του 2026, φθάνοντας το 1 δισ. ευρώ, έπειτα από την υποχώρηση που είχε καταγραφεί το 2025.

Στον αντίποδα, η προσφορά κατοικιών δεν αυξάνεται με ρυθμούς ανάλογους των αναγκών. Ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς εξαιτίας εκκρεμοτήτων που σχετίζονται με ιδιωτικά χρέη, διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, ζητήματα πολυιδιοκτησίας ή το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Επιπλέον, μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατευθύνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, παρά την πρόσφατη μείωση του αριθμού των σχετικών καταλυμάτων.

Η περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα σε σχέση με τις ανάγκες αποτυπώνεται και στα στοιχεία για την παραγωγή του κλάδου. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία των κατασκευών αντιστοιχούσε στο 2,3% του ελληνικού ΑΕΠ το δεύτερο τρίμηνο του 2026, έναντι 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Παρότι οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες αυξήθηκαν σημαντικά κατά το πρώτο εξάμηνο, η ενίσχυση της οικοδομής χρειάζεται χρόνο μέχρι να μετατραπεί σε πραγματικά διαθέσιμα σπίτια.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι οι εξελίξεις αυτές αποτελούν ενδείξεις σταδιακής συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων στην αγορά κατοικίας. Προς το παρόν δεν διαπιστώνεται άμεση απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, ωστόσο κρίνεται αναγκαία η στενή παρακολούθηση των όρων χορήγησης νέων δανείων, καθώς η στεγαστική πίστη ανακάμπτει.

Η άνοδος των επιτοκίων αυξάνει την αβεβαιότητα για τους δανειολήπτες

Η χρηματοδότηση των νοικοκυριών παρουσιάζει σημάδια ανάκαμψης, χωρίς όμως να έχουν εξαλειφθεί οι πιέσεις από το κόστος δανεισμού.

Τον Αύγουστο του 2026, η χρηματοδότηση των νοικοκυριών από τα εγχώρια νομισματικά και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αυξήθηκε κατά 1,8% σε ετήσια βάση. Τα στεγαστικά δάνεια ενισχύθηκαν κατά 1,1% και τα καταναλωτικά κατά 6,1%. Αντίθετα, η χρηματοδότηση προς ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες και ατομικές επιχειρήσεις υποχώρησε κατά 3,1%.

Θετικό στοιχείο αποτελεί η αύξηση των νέων εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων. Το πρώτο εξάμηνο του 2026 ανήλθαν σε 1,1 δισ. ευρώ, έναντι 800 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Στην περαιτέρω ενίσχυση της στεγαστικής πίστης αναμένεται να συμβάλει και η εκταμίευση των υπόλοιπων πόρων του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».

Η ανάκαμψη αυτή, ωστόσο, καθιστά ακόμη σημαντικότερο το ζήτημα των επιτοκίων. Η σωρευτική αύξηση των βασικών επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας κατά 50 μονάδες βάσης μέσα στο 2026 αναμένεται να επηρεάσει σταδιακά και το κόστος δανεισμού στην Ελλάδα.

Τα στοιχεία του Αυγούστου δείχνουν ότι το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια άνω των πέντε ετών διαμορφώθηκε στο 3,7%, ενώ για δάνεια διάρκειας από ένα έως πέντε έτη έφθασε το 5,1%.

Ακόμη υψηλότερο ήταν το κόστος στα καταναλωτικά και λοιπά δάνεια. Το μέσο επιτόκιο ανήλθε σε 14,5% για διάρκεια έως ένα έτος, σε 11,1% για διάρκεια άνω του ενός και έως πέντε έτη και σε 8,5% για διάρκεια μεγαλύτερη των πέντε ετών.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, ο κίνδυνος επιτοκίου για τα νοικοκυριά παρέμεινε αμετάβλητος σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Ωστόσο, αναμένεται να επιδεινωθεί σταδιακά, εφόσον οι αυξήσεις των βασικών επιτοκίων της ΕΚΤ μετακυλιστούν στα εγχώρια επιτόκια χορηγήσεων.

Η επίπτωση στις μηνιαίες δόσεις δεν θα είναι ίδια για όλους τους δανειολήπτες. Εξαρτάται από το εάν το δάνειο έχει σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο, καθώς και από τη διάρκεια και τους συμβατικούς όρους του. Για όσους είναι εκτεθειμένοι σε μεταβολές επιτοκίων, πάντως, η αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης μπορεί να περιορίσει τα χρήματα που απομένουν για κατανάλωση και αποταμίευση.

Το συνολικό χρέος των νοικοκυριών ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος υποχώρησε στο 45,3%, από 45,7% το 2025. Παράλληλα, οι δαπάνες για τόκους ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος ήταν τον Αύγουστο χαμηλότερες από τον μέσο όρο του 2025. Οι ενδείξεις αυτές είναι θετικές, δεν αποκλείουν όμως νέες πιέσεις εάν αυξηθεί περαιτέρω το κόστος χρηματοδότησης.

Το εισόδημα δεν ακολουθεί την άνοδο της περιουσίας

Η εξέλιξη του διαθέσιμου εισοδήματος αποτελεί έναν ακόμη κρίσιμο παράγοντα για την πραγματική οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών.

Το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 3,2% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2026. Σε πραγματικούς όρους, όμως, μειώθηκε κατά 0,4%, καθώς η άνοδος των τιμών περιόρισε την αγοραστική δύναμη.

Για το σύνολο του 2025, το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα είχε αυξηθεί κατά 5,3%, αλλά η πραγματική αύξηση περιορίστηκε στο 1,8%. Την ίδια ώρα, η αγορά εργασίας παρουσίασε βελτίωση, με την ανεργία να υποχωρεί στο 7,4% τον Αύγουστο του 2026, από 8,8% έναν χρόνο νωρίτερα.

Η απόκλιση μεταξύ της περιουσιακής αξίας και του διαθέσιμου εισοδήματος εξηγεί γιατί η αύξηση του πλούτου δεν συνεπάγεται απαραίτητα μεγαλύτερη οικονομική άνεση. Η αξία ενός ακινήτου μπορεί να ανεβαίνει, αλλά οι δαπάνες για ενοίκιο, τρόφιμα, λογαριασμούς και δόσεις δανείων καλύπτονται από τα χρήματα που εισρέουν στον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Επομένως, η βελτίωση των περιουσιακών δεικτών δεν αποτυπώνει από μόνη της την πραγματική δυνατότητα των νοικοκυριών να ανταποκρίνονται στις καθημερινές τους ανάγκες. Ιδιαίτερα για όσους δεν διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, η άνοδος των τιμών μπορεί να επιβαρύνει την οικονομική τους θέση, ακόμη και όταν οι συνολικοί δείκτες πλούτου εμφανίζονται βελτιωμένοι.

Γιατί δεν διαπιστώνεται άμεσος κίνδυνος για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα

Παρά τις πιέσεις στην αγορά κατοικίας και την αβεβαιότητα γύρω από τα επιτόκια, η συνολική εικόνα των ελληνικών νοικοκυριών δεν προκαλεί προς το παρόν ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα.

Ο προσαρμοσμένος δείκτης χρέους προς περιουσιακά στοιχεία υποχώρησε στο 9,2% το πρώτο τρίμηνο του 2026, από 9,8% την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Παρέμεινε, παράλληλα, χαμηλότερος από τον μέσο όρο της ευρωζώνης, ο οποίος είχε διαμορφωθεί σε 10,4% το τέταρτο τρίμηνο του 2025.

Η βελτίωση της απασχόλησης, η αύξηση του ονομαστικού εισοδήματος και η συγκρατημένη συνολική δανειακή επιβάρυνση αποτελούν παράγοντες που στηρίζουν την ανθεκτικότητα των νοικοκυριών. Ωστόσο, οι μέσοι δείκτες δεν αποτυπώνουν απαραίτητα τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν επιμέρους κατηγορίες, όπως τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, υψηλές στεγαστικές δαπάνες ή δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Το βασικό ζητούμενο είναι να συνεχιστεί η άνοδος της αξίας των ακινήτων χωρίς να επιδεινωθεί υπέρμετρα η πρόσβαση στη στέγη και η δυνατότητα των νέων δανειοληπτών να εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους. Σε αυτό το περιβάλλον, η αύξηση της προσφοράς κατοικιών, η προσεκτική αξιολόγηση των νέων στεγαστικών χορηγήσεων και η διατήρηση της αγοραστικής δύναμης αποκτούν ιδιαίτερη σημασία.

Το συμπέρασμα είναι ότι ο πλούτος των ελληνικών νοικοκυριών ενισχύεται κυρίως χάρη στην ανατίμηση των ακινήτων. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι η κατοικία γίνεται πιο προσιτή ή ότι οι κίνδυνοι από το κόστος δανεισμού έχουν εκλείψει. Η πραγματική οικονομική αντοχή των οικογενειών θα εξαρτηθεί από την πορεία των εισοδημάτων, των επιτοκίων και, κυρίως, του κόστους απόκτησης και διατήρησης μιας κατοικίας.