Ο μηχανισμός θα επιτρέπει σε επιλέξιμους ευάλωτους οφειλέτες να μεταβιβάζουν την κύρια κατοικία τους στον Φορέα και να παραμένουν σε αυτή ως ενοικιαστές για διάστημα έως 12 ετών. Παράλληλα, θα λαμβάνουν κρατική επιδότηση για την κάλυψη μέρους του μισθώματος, ενώ θα διατηρούν τη δυνατότητα να αποκτήσουν ξανά το ακίνητο, ακόμη και πριν από τη λήξη της μίσθωσης.

Πώς θα γίνεται η μεταβίβαση και με ποια βάση θα υπολογίζεται το ενοίκιο

Ο Φορέας θα αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα της κύριας κατοικίας, καταβάλλοντας στον οφειλέτη κατά κανόνα τίμημα που αντιστοιχεί στο 70% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Η αξία θα προσδιορίζεται από πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να υπάρχει συγκεκριμένη βάση για τον υπολογισμό της συναλλαγής.

Η ρύθμιση αποκτά ιδιαίτερη σημασία στις περιπτώσεις όπου έχει ήδη δρομολογηθεί αναγκαστική εκτέλεση. Εφόσον ολοκληρωθεί η μεταβίβαση και καταβληθεί το προβλεπόμενο τίμημα, ο πλειστηριασμός της κατοικίας ματαιώνεται.

Το μίσθωμα που θα καταβάλλει το νοικοκυριό δεν θα είναι ένα ενιαίο ποσό για όλους τους δικαιούχους. Για τον προσδιορισμό του ενοικίου κατά το πρώτο έτος θα λαμβάνονται υπόψη το μέσο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων κυμαινόμενου επιτοκίου, όπως δημοσιεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος για τον τελευταίο διαθέσιμο μήνα, το πρόσθετο περιθώριο που έχει προσφέρει ο επενδυτής και η αξία του δικαιώματος ιδιοκτησίας που αποκτά ο Φορέας.

Στη συνέχεια, το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται σε ετήσια βάση, κατά την επέτειο της σύμβασης. Για την ανακούφιση των δικαιούχων προβλέπεται κρατική ενίσχυση από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τη σύνθεση του νοικοκυριού. Το ποσό που θα απομένει μετά την επιδότηση θα καλύπτεται από τον ίδιο τον μισθωτή.

Η δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας πριν από τη συμπλήρωση της 12ετίας

Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του μηχανισμού είναι ότι η μεταβίβαση της κατοικίας δεν αποκλείει την επιστροφή της στον αρχικό ιδιοκτήτη. Ο ευάλωτος οφειλέτης θα έχει τη δυνατότητα να επαναγοράσει το ακίνητο οποιαδήποτε στιγμή μέσα στη διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς να χρειάζεται να περιμένει την ολοκλήρωση της 12ετίας.

Προϋπόθεση είναι να τηρεί κανονικά τις υποχρεώσεις του ως μισθωτής και να διαθέτει τα απαραίτητα κεφάλαια για την επαναγορά. Στην περίπτωση πρόωρης εξαγοράς δεν θα απαιτείται η καταβολή των ενοικίων που αντιστοιχούν στα υπόλοιπα χρόνια της σύμβασης.

Για τον καθορισμό του τιμήματος θα συνυπολογίζονται το ποσό που είχε καταβάλει αρχικά ο Φορέας για την απόκτηση του ακινήτου και η εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος κατά τον χρόνο που θα πραγματοποιηθεί η επαναγορά.

Η συνέπεια στην καταβολή των μισθωμάτων αποτελεί, ωστόσο, βασική προϋπόθεση για τη διατήρηση αυτής της δυνατότητας. Εάν συσσωρευθούν τρία απλήρωτα ενοίκια και ο μισθωτής δεν τα εξοφλήσει μέσα σε έναν μήνα από την ειδοποίηση, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταγγελθεί και ο ίδιος να χάσει το δικαίωμα επαναγοράς.

Ποιοι μπορούν να ενταχθούν στον μηχανισμό

Δικαιούχοι θα είναι φυσικά πρόσωπα που έχουν κηρυχθεί σε πτώχευση ή βρίσκονται αντιμέτωπα με διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία τους, εξαιτίας απαιτήσεων πιστωτή που διαθέτει υποθήκη ή προσημείωση επί του ακινήτου.

Απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί η έκδοση βεβαίωσης ευάλωτου οφειλέτη, η οποία χορηγείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr. Χωρίς την πιστοποίηση αυτή δεν μπορεί να προχωρήσει η ένταξη στο συγκεκριμένο καθεστώς προστασίας.

Η αίτηση θα υποβάλλεται μέσω ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας και θα πρέπει να συνοδεύεται από τα απαραίτητα στοιχεία ταυτοποίησης, τους τίτλους ιδιοκτησίας, τη βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη και το κατασχετήριο ή, εφόσον πρόκειται για περίπτωση πτώχευσης, τα σχετικά στοιχεία της δικαστικής απόφασης.

Η γενική προθεσμία υποβολής ορίζεται σε 60 ημερολογιακές ημέρες από την έκδοση του κατασχετηρίου ή τη δημοσίευση της απόφασης πτώχευσης. Για το πρώτο εξάμηνο από τη σύσταση του Φορέα προβλέπεται ειδική μεταβατική ρύθμιση, ώστε να μπορούν να υποβληθούν αιτήσεις και εκτός της συγκεκριμένης προθεσμίας, εφόσον ο πλειστηριασμός δεν έχει προσδιοριστεί για διάστημα μικρότερο των δύο μηνών από την αίτηση ή, σε περίπτωση πτώχευσης, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα εξακολουθεί να περιλαμβάνεται στην πτωχευτική περιουσία.

Στο πλαίσιο της διαδικασίας θα απαιτείται επίσης η συναίνεση του οφειλέτη για την αυτοψία του ακινήτου από πιστοποιημένο εκτιμητή που θα ορίζει ο Φορέας. Εάν υπάρχουν συνιδιοκτήτες, θα πρέπει να συνεργαστούν και αυτοί για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Η άρνηση διενέργειας αυτοψίας ή η διαπίστωση πολεοδομικών παραβάσεων που εμποδίζουν τη μεταβίβαση μπορεί να οδηγήσει στην απόρριψη της αίτησης.

Τι προστασία παρέχεται μέχρι να τεθεί σε λειτουργία ο νέος μηχανισμός

Μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία σύστασης και να αρχίσει να λειτουργεί ο Φορέας, οι ευάλωτοι οφειλέτες μπορούν να αξιοποιούν το Ενδιάμεσο Πρόγραμμα στήριξης.

Το πρόγραμμα προβλέπει αναστολή των διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης στην κύρια κατοικία για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις ένταξης, καθώς και κρατική συνεισφορά από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα για την κάλυψη μέρους της δόσης του δανείου. Με αυτόν τον τρόπο παρέχεται ένα προσωρινό δίχτυ προστασίας μέχρι να ενεργοποιηθεί ο μόνιμος μηχανισμός απόκτησης και επαναμίσθωσης.

Τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια

Η ένταξη στο καθεστώς προστασίας εξαρτάται από συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά όρια, τα οποία διαφοροποιούνται ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού και την κατηγορία στην οποία ανήκει ο αιτών.

Για τις μονογονεϊκές οικογένειες προβλέπεται προσαύξηση του εισοδηματικού ορίου κατά 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο παιδί. Έτσι, στην περίπτωση μονογονεϊκού νοικοκυριού με ένα ανήλικο τέκνο, το σχετικό όριο διαμορφώνεται στις 14.000 ευρώ ετησίως.

Ειδικότερη μεταχείριση προβλέπεται για νοικοκυριά στα οποία υπάρχει πιστοποιημένη αναπηρία τουλάχιστον 67%. Σε αυτή την κατηγορία, τα ανώτατα όρια μπορούν να φτάσουν, ανάλογα με τον αριθμό των μελών του νοικοκυριού, τις 42.000 ευρώ για το ετήσιο εισόδημα και τις 360.000 ευρώ για τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας.

Η ενεργοποίηση του Φορέα αναμένεται να αποτελέσει ένα νέο εργαλείο για τη διαχείριση των περιπτώσεων ευάλωτων δανειοληπτών που βρίσκονται κοντά στην απώλεια της κατοικίας τους. Η βασική διαφοροποίηση σε σχέση με μια απλή διαδικασία ρύθμισης οφειλών είναι ότι ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να παραμείνει στο σπίτι του ως ενοικιαστής, διατηρώντας παράλληλα τη δυνατότητα να το αποκτήσει ξανά στο μέλλον, εφόσον βελτιωθεί η οικονομική του κατάσταση.