Ποιους καλύπτει η εξαίρεση

Η νέα διάταξη παραπέμπει στο άρθρο 42 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, το οποίο προσδιορίζει τις κατηγορίες δικαιούχων απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Σε αυτές περιλαμβάνονται:

Έλληνες πολίτες.

Ομογενείς από την Αλβανία, την Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.

Πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.

Πολίτες τρίτων χωρών που διαθέτουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.

Βασική προϋπόθεση είναι οι δικαιούχοι να κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτήν. Κατά συνέπεια, η ρύθμιση μπορεί να καλύψει έναν Έλληνα που ζει και φορολογείται στο εξωτερικό, αλλά σχεδιάζει να επιστρέψει στην Ελλάδα, όπως και έναν αλλοδαπό που ανήκει σε κάποια από τις προβλεπόμενες κατηγορίες και σκοπεύει να εγκατασταθεί στη χώρα.

Δεν πρόκειται, όμως, για οριζόντια εξαίρεση που αφορά κάθε ξένο αγοραστή. Η αγορά ενός ακινήτου για πρώτη φορά στην Ελλάδα δεν ταυτίζεται με την ιδιότητα του δικαιούχου απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Ούτε η απόκτηση εξοχικής κατοικίας ούτε μια επένδυση με στόχο την εξασφάλιση Golden Visa δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα εξαίρεσης.

Αντίθετα, για όσους έχουν φορολογική κατοικία σε χώρα της ΕΕ ή του ΕΟΧ, ο συγκεκριμένος κανόνας του 15% δεν ενεργοποιείται εξαρχής. Η πρόσθετη πρόβλεψη αφορά κυρίως όσους θα μπορούσαν να επιβαρυνθούν λόγω φορολογικής κατοικίας σε τρίτη χώρα.

Η αλλαγή μετά τη δημόσια διαβούλευση

Η εξαίρεση προστέθηκε στο νομοσχέδιο έπειτα από τις παρατηρήσεις που υποβλήθηκαν κατά τη δημόσια διαβούλευση. Σύμφωνα με τη συνοδευτική έκθεση, εννέα από τα συνολικά δεκατέσσερα σχόλια που αφορούσαν το συγκεκριμένο άρθρο ζητούσαν να εξαιρεθούν οι Έλληνες πολίτες και οι υπόλοιποι δικαιούχοι απαλλαγής πρώτης κατοικίας.

Οι συγκεκριμένες παρατηρήσεις έγιναν δεκτές και η σχετική πρόβλεψη ενσωματώθηκε στο κείμενο που κατατέθηκε στη Βουλή, αποσαφηνίζοντας το πεδίο εφαρμογής του αυξημένου συντελεστή.

Πόσο αυξάνεται ο φόρος μεταβίβασης

Για τους αγοραστές που θα υπαχθούν στη νέα ρύθμιση, ο κύριος φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από 3% σε 15% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Συνυπολογίζοντας και την πρόσθετη επιβάρυνση υπέρ των δήμων, η οποία αντιστοιχεί στο 3% του κύριου φόρου, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται στο 15,45%.

Η εξαίρεση από τον αυξημένο συντελεστή δεν συνεπάγεται, πάντως, αυτόματη πλήρη απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης. Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας εξακολουθεί να υπόκειται στις δικές της προϋποθέσεις και στα προβλεπόμενα αφορολόγητα όρια.

Κατά τον σχετικό έλεγχο εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα ακίνητα που διαθέτουν ο αγοραστής, ο ή η σύζυγός του και τα ανήλικα παιδιά τους, καθώς και το κατά πόσο η υπάρχουσα ακίνητη περιουσία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Επομένως, η δυνατότητα απαλλαγής δεν κρίνεται μόνο από το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί, αλλά από τη συνολική περιουσιακή εικόνα του δικαιούχου.

Τα ισχύοντα αφορολόγητα όρια για την πρώτη κατοικία ανέρχονται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο και 250.000 ευρώ για τον έγγαμο ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης. Τα ποσά προσαυξάνονται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί. Τα συγκεκριμένα όρια δεν μεταβάλλονται με τη νέα εξαίρεση.

Από την 1η Ιουλίου 2027 η εφαρμογή του αυξημένου συντελεστή

Ο αυξημένος φόρος προβλέπεται να εφαρμοστεί σε οριστικά συμβόλαια που θα υπογραφούν από την 1η Ιουλίου 2027. Η συγκεκριμένη διάταξη αφορά αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα και δεν επεκτείνεται με τον ίδιο τρόπο σε αγορές από εταιρείες, σε επαγγελματικούς χώρους ή σε οικόπεδα.

Ειδικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι επενδύσεις που περιλαμβάνουν αλλαγή χρήσης ακινήτων, όπως η μετατροπή γραφείων, καταστημάτων ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες. Στην περίπτωση αυτή, κρίσιμο στοιχείο παραμένει η μορφή και η χρήση του ακινήτου κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Το κατατεθέν νομοσχέδιο δεν προβλέπει ειδική εξαίρεση για ακίνητα που προέρχονται από τέτοιου είδους μετατροπές.

Η νέα πρόβλεψη συνδέεται με την ιδιότητα του αγοραστή ως δικαιούχου απαλλαγής πρώτης κατοικίας και όχι με το επενδυτικό σχέδιο ή την προέλευση του ακινήτου. Έτσι, η εξαίρεση δεν αποτελεί γενικό φορολογικό κίνητρο για έργα αλλαγής χρήσης, αλλά αφορά αποκλειστικά όσους πληρούν τις προϋποθέσεις του άρθρου 42.