Για παράδειγμα, στα νότια προάστια, όπου οι τιμές έχουν εκτοξευτεί τα τελευταία χρόνια, 200.000 ευρώ κρίνονται πλέον ως ανεπαρκές ποσό. Συγκεκριμένα, με βάση τις συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν το 2023, μέσω του δικτύου μεσιτικών γραφείων RE/MAX, μπορεί κανείς να αποκτήσει ένα διαμέρισμα 47 τ.μ. στη Γλυφάδα ή 66 τ.μ. στο Ελληνικό ή ακόμη και 79 τ.μ. στον Αλιμο. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια, που αποτελούν και το δημοφιλέστερο σημείο, ή έστω το πιο επιθυμητό, μεταξύ πολλών Ελλήνων αγοραστών, 200.000 ευρώ αρκούν για 70 τ.μ. στα Βριλήσσια ή 74 τ.μ. στο Χαλάνδρι και 81 τ.μ. στο Μαρούσι.

Αντιθέτως, στο κέντρο της Αθήνας μπορεί κανείς να αποκτήσει σχεδόν 90 τ.μ., ενώ ανάλογα με τη συνοικία να ξεπεράσει κατά πολύ τα 100 τ.μ. Για παράδειγμα, στην Κυψέλη μπορεί να αγοραστεί διαμέρισμα 125 τ.μ., στους Αμπελοκήπους 108 τ.μ., στα Εξάρχεια 106 τ.μ. και στα Πατήσια 155 τ.μ. Το ίδιο ισχύει και με τις συνοικίες των δυτικών προαστίων, όπου στο Αιγάλεω μπορεί να αποκτηθεί κατοικία 150 τ.μ. και στο Περιστέρι 144 τ.μ.

Ωστόσο θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι 200.000 ευρώ αποτελούν και το «ταβάνι» για τη μεγάλη πλειονότητα των Ελλήνων αγοραστών, οι οποίοι δεν έχουν πλέον την απαιτούμενη ρευστότητα, μέσω αποταμιεύσεων προηγούμενων ετών ή από τη συνδρομή του οικογενειακού περιβάλλοντος, ώστε να συγκεντρώσουν ένα τέτοιο ποσό. Αντίστοιχα, η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό εξακολουθεί να κρίνεται δύσκολη, όπως φαίνεται από τους σχετικούς αριθμούς.

Αλλαξε η αγορά

Με βάση τα στοιχεία από σχετική ανάλυση της Cerved Property Services, η αγορά κατοικίας σήμερα έχει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά σε σχέση με εκείνη του 2008, δηλαδή πριν από το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης. Συγκεκριμένα, το μέγεθος της αγοράς με όρους όγκου συναλλαγών έχει υποχωρήσει σε 9 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι 22 δισ. ευρώ, ενώ το 20% των συναλλαγών πραγματοποιείται με τραπεζικό δανεισμό, όταν το 2008 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν στο 80%. Τότε, οι ετήσιες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων διαμορφώνονταν σε 13,2 δισ. ευρώ, έναντι μόλις 1,2 δισ. ευρώ σήμερα. Αντίστοιχα, μια σημαντική διαφορά είναι ότι πριν από την κρίση η συμμετοχή των ξένων επενδυτών δεν ξεπερνούσε το 2% του συνόλου των συναλλαγών, τη στιγμή που σήμερα οι ξένοι είναι υπεύθυνοι για τουλάχιστον 1 στις 4 συναλλαγές ή το 25%.

Την ίδια στιγμή που τα εισοδήματα παραμένουν χαμηλά, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατακόρυφα και ήδη έχουν φτάσει ή και ξεπεράσει το επίπεδο στο οποίο βρίσκονταν πριν από την οικονομική κρίση. Στο σύνολο της Αττικής, η μέση τιμή πώλησης είναι πλέον 1,8% υψηλότερα, με αποκορύφωμα ασφαλώς τα νότια προάστια, όπου το κόστος είναι 8,4% υψηλότερο από το 2008, ενώ στο κέντρο της Αθήνας (Δήμος Αθηναίων) η μέση τιμή πώλησης είναι 7,6% υψηλότερα από το επίπεδο του 2008.

Στον Πειραιά οι τιμές έχουν επιστρέψει στο επίπεδο του 2008 (0,8%), κάτι που ισχύει και με τα δυτικά προάστια (0,1%). Στον αντίποδα, στα βόρεια προάστια παραμένει μια μικρή απόκλιση του 3,2%, πλην όμως είναι σαφές ότι πολλά από τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση, ιδίως όσα είναι υψηλότερων προδιαγραφών, πωλούνται σαφώς ακριβότερα συγκριτικά με το 2008. Στο σύνολο της χώρας, η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται πλέον σε 275.000 ευρώ, έχοντας καταγράψει άνοδο κατά 57% έναντι του 2018, όταν δεν ξεπερνούσε τις 175.000 ευρώ.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει την πραγματικότητα που έχει διαμορφωθεί, βάσει της οποίας είναι πολύ δύσκολη έως ανέφικτη η εξασφάλιση χρηματοδότησης για τα περισσότερα νοικοκυριά, με δεδομένο ότι υπάρχουν και οφειλές είτε προς τις ίδιες τις τράπεζες (π.χ. πιστωτικές κάρτες, καταναλωτικά δάνεια κ.τ.λ.) είτε προς την εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία, που δυσχεραίνουν ακόμη περισσότερο την λήψη στεγαστικού δανείου.

Σύμφωνα με τη Cerved, για την απόκτηση μιας κατοικίας αξίας 230.000 ευρώ χρειάζονται ετήσια εισοδήματα τουλάχιστον 27.500 ευρώ. Με αυτά μπορεί κανείς να εξασφαλίσει δάνειο αξίας 160.000 ευρώ, συνεισφέροντας επιπλέον 70.000 ευρώ ιδίων κεφαλαίων, ώστε να μπορέσει να αποκτήσει το συγκεκριμένο ακίνητο.

Σε μικρότερες κατοικίες από αυτές που επιθυμούν ζουν οι Ελληνες

Η οικονομική δυσκολία και η αδυναμία πρόσβασης στην αγορά κατοικίας συνθέτουν και την αρνητική ψυχολογία που έχει αρχίσει να διαμορφώνεται πλέον στο ευρύ κοινό. Οπως προέκυψε από σχετική έρευνα της Metron Analysis για τον Σύλλογο Μεσιτών Αθηνών – Αττικής και την εταιρεία Update Entertainment, οι Ελληνες ζουν σε σπίτια που δεν τους ικανοποιούν και δεν καλύπτουν τις ανάγκες τους. Συγκεκριμένα παρατηρείται απόκλιση κατά 25 τ.μ. ανάμεσα στην πραγματικότητα και την ιδανική κατάσταση που θα ήθελαν τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές. Με βάση τις απαντήσεις που δόθηκαν, οι ενοικιαστές μένουν σε 69 τ.μ. αντί για 94 τ.μ. που θα επιθυμούσαν και οι ιδιοκτήτες σε 96 τ.μ. αντί για 121 τ.μ.

Δύο στους τρεις θεωρούν ότι τα πράγματα πηγαίνουν προς τη λάθος κατεύθυνση και το 38% ότι προσωπικά βρίσκεται σε χειρότερη θέση σε σχέση με πριν από ένα χρόνο. Επίσης, το 58% αξιολογεί αρνητικά τη σημερινή οικονομική κατάσταση της χώρας, ενώ το 51% εκφράζει αρνητικές προσδοκίες ως προς τις οικονομικές συνθήκες το επόμενο διάστημα.

Μεταξύ όσων νοικιάζουν (34%), το 37% θεωρεί ότι το ύψος των ενοικίων έχει αυξηθεί πολύ κι ένα πρόσθετο 37% ότι έχει αυξηθεί μεν, αλλά λίγο.

Οσον αφορά την αγορά κατοικίας, ένα 70% εκτιμά ότι οι τιμές αγοράς κατοικιών θα ανέβουν τα επόμενα χρόνια (ποσοστό παραπλήσιο με το 73% που κάνει την ίδια πρόβλεψη για τα ενοίκια). Επίσης, παρότι η αγορά κατοικίας θεωρείται εν γένει μια καλή επένδυση για το 66%, ωστόσο μόνο το 10% τη θεωρεί προσωπικά πολύ πιθανή τα επόμενα πέντε χρόνια. Εύρημα εύλογο, εάν συνυπολογίσουμε τις περιορισμένες οικονομικές προσδοκίες αλλά και ότι ειδικά για τους νέους και τις νέες η αγορά κατοικίας δεν θεωρείται καθόλου εύκολη από το 57% των ερωτωμένων.

Σύμφωνα με τα συμπεράσματα που προκύπτουν από ακόμη μία έρευνα συγκυρίας, το 2ο «Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων», που πραγματοποιήθηκε από το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ), για λογαριασμό του κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, επικεφαλής του επιχειρηματικού ομίλου MORE Group, φαίνεται πως οι ιδιοκτήτες και οι επαγγελματίες της αγοράς είναι πλέον λιγότερο αισιόδοξοι για μια περαιτέρω αύξηση των τιμών πώλησης. Πριν από έξι μήνες, το 71,7% πίστευε ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται. Σήμερα, το ποσοστό αυτό έχει μειωθεί σε 56%.

Παράλληλα, 72,5% των Ελλήνων δηλώνουν ότι έχουν λιγότερα/μάλλον λιγότερα χρήματα για αγορά ή ενοικίαση ακινήτου, ενώ το 69,5% αξιολογεί ως δύσκολη ή μάλλον δύσκολη την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό.

Οπως αναφέρει ο κ. Παπαγεωργιάδης, «διαπιστώνουμε ότι περίπου το 25% των πολιτών βρίσκεται σε καλή οικονομική κατάσταση και είναι σε θέση να επενδύσει ή να αγοράσει κάποιο ακίνητο, ενώ το υπόλοιπο 75% αντιμετωπίζει πολλαπλές πιέσεις στο εισόδημά του». Δεν είναι τυχαίο λοιπόν ότι το 66% των ερωτηθέντων θεωρεί «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών που πραγματοποιήθηκε τα προηγούμενα χρόνια.

Πηγή: Money Review