Όπως γράφει η Καθημερινή σε ρεπορτάζ της, τα οικιστικά ακίνητα που μεταβιβάστηκαν ανήλθαν σε 5.311 το δεύτερο τρίμηνο, από 6.745 το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους, ενώ η αξία τους μειώθηκε σε 521 εκατ. ευρώ, από 607 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με στελέχη του κλάδου, η εξέλιξη αυτή οφείλεται κυρίως στην ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι μου», ενώ δεν λείπουν κι εκείνοι που επισημαίνουν ότι το επίπεδο των τιμών πώλησης είναι πλέον αρκετά υψηλό για μια μεγάλη μερίδα ενδιαφερόμενων Ελλήνων αγοραστών. Υπενθυμίζεται ότι μέσω του προηγούμενου προγράμματος «Σπίτι μου» ύψους 1 δισ. ευρώ, μέχρι σήμερα έχουν εκταμιευθεί 6.305 δάνεια για αγορά ακινήτου, με τον συνολικό αριθμό των δικαιούχων που έχουν λάβει έγκριση δανείου να ανέρχεται σε 9.155.

Κατά τη διάρκεια του φετινού πρώτου εξαμήνου πάντως, η εικόνα της αγοράς σε επίπεδο συναλλαγών εμφανίζεται σταθερή σε ετήσια βάση. Συγκεκριμένα, φέτος μεταβιβάστηκαν 12.276 κατοικίες, έναντι 12.209 πέρυσι, ενώ η συνολική αξία τους (με βάση τα όσα αναγράφονται στα συμβόλαια) ανήλθε σε 1,17 δισ. ευρώ, έναντι 1,13 δισ. ευρώ το αντίστοιχο περυσινό διάστημα. Οσον αφορά τη μέση τιμή πώλησης των διαμερισμάτων, αυτή καταγράφει σταθερά ανοδική πορεία. Κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο άγγιξε τα 96.100 ευρώ, σημειώνοντας ετήσια αύξηση κατά 10,5%.

Σε αυτή την εξισορρόπηση συγκριτικά με τη μείωση του δευτέρου τριμήνου συνέβαλε το δυναμικό ξεκίνημα του έτους, καθώς κατά το πρώτο τρίμηνο σημειώθηκαν σημαντικές αυξήσεις στις μεταβιβάσεις. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια του τελευταίου διμήνου του 2023 πολλές πράξεις «πάγωσαν» λόγω της παρατεταμένης αποχής των συμβολαιογράφων σε διάφορες περιοχές της χώρας, ιδίως όμως στην Αττική. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα πολλές αγοραπωλησίες του προηγούμενου έτους να ολοκληρωθούν τελικά κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024. Ετσι, όπως αναφέρει ο κ. Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της Ask Wire, «ο αριθμός των συναλλαγών των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 28,3%, από 4.545 το πρώτο τρίμηνο του 2023, σε 5.833 το πρώτο τρίμηνο του 2024. Αντίστοιχα, η συνολική αξία συναλλαγών αυξήθηκε από 390 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2023, σε 549 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2024, σημειώνοντας αύξηση 41%».

Σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου, «η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει δυναμική, καθοδηγούμενη από τις ισχυρές επενδύσεις από το εξωτερικό και την αυξανόμενη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων και χρηματοδότησης ανάπτυξης νέων ακινήτων. Ωστόσο, το αυξανόμενο κόστος ζωής και το βάρος των μη εξυπηρετούμενων δανείων συνεχίζουν να αποτελούν προκλήσεις για τα νοικοκυριά. Επιπλέον, η αγορά ακινήτων υποστηρίζεται από τη θετική αύξηση του ΑΕΠ, την αύξηση του τουρισμού και τα κυβερνητικά κίνητρα που δόθηκαν τα προηγούμενα χρόνια. Αυτοί οι παράγοντες, σε συνδυασμό με τα συνεχιζόμενα έργα αστικής ανάπτυξης και υποδομής, είναι πιθανό να διατηρήσουν την αγορά ελκυστική τόσο για εγχώριους όσο και για διεθνείς επενδυτές». Ωστόσο, ο κ. Λοΐζου προσθέτει ότι «η βιωσιμότητα της αγοράς ακινήτων θα εξαρτηθεί από την αντιμετώπιση των αυξανόμενων οικονομικών πιέσεων, καθώς η ευρύτερη αγορά, όσον αφορά τον όγκο και τη γεωγραφική κατανομή, βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στον Ελληνα καταναλωτή και επενδυτή».

Εκτός από τις κατοικίες, 1.631 εμπορικά ακίνητα μεταβιβάστηκαν κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, έναντι 1.488 το ίδιο περυσινό διάστημα, μια αύξηση κατά 9,6%. Σημαντική αύξηση καταγράφουν επίσης οι μεταβιβάσεις αποθηκών, αλλά και θέσεων στάθμευσης, που έχουν και επενδυτικό χαρακτήρα, καθώς αρκετοί μπορούν να εξασφαλίσουν ένα σημαντικό έσοδο σε μηνιαία βάση. Στο πλαίσιο αυτό, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο μεταβιβάστηκαν 967 θέσεις στάθμευσης, μια αύξηση κατά 8,2% ετησίως. Αντίστοιχα, πουλήθηκαν και 3.224 οικόπεδα, μια αύξηση κατά 2,55% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα.

Αχαρτογράφητο παραμένει έως και το 80% των συναλλαγών

Ενα κρίσιμο ζήτημα που θα πρέπει να διαχειριστεί άμεσα η πολιτεία έγκειται και στην απουσία έγκυρων και ταυτόχρονα επικαιροποιημένων στοιχείων για την πορεία της αγοράς ακινήτων. Οπως παρατηρεί και η Ask Wire, η οποία έχει και την εμπειρία από τις αγορές τόσο της Κύπρου, όσο και της Ρουμανίας, στην Ελλάδα η διαθέσιμη πληροφορία για την αγορά είναι πολυδιασπασμένη και όχι εύκολα συγκρίσιμη. Αυτή η αδιαφάνεια ναρκοθετεί και τις όποιες προσπάθειες γίνονται για τη χάραξη πολιτικών για τα ακίνητα, σε μια περίοδο που η στεγαστική κρίση αποτελεί «πονοκέφαλο», με πολλά νοικοκυριά, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, να αδυνατούν να ανταποκριθούν στο όλο και υψηλότερο κόστος στέγασης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι από τα στοιχεία του Μητρώου του υπ. Οικονομικών κατά το πρώτο φετινό εξάμηνο, εντοπίζονται 20.026 μεταβιβάσεις ακινήτων κάθε είδους (π.χ. οικόπεδα, αποθήκες, εμπορικά ακίνητα, θέσεις στάθμευσης, βιομηχανικά και ασφαλώς κατοικίες). Ωστόσο το νούμερο αυτό αποτελεί ένα μικρό ποσοστό του συνόλου των πράξεων που έχουν γίνει στην αγορά και χρησιμεύει μόνο για να καταγραφούν κάποιες ενδεικτικές τάσεις στην κτηματαγορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων), από τις αρχές του 2024 και μέχρι τα μέσα Μαΐου, το ηλεκτρονικό σύστημα Myproperty έχει καταγράψει 78.702 πωλήσεις ακινήτων. Από τις ανωτέρω πωλήσεις για 66.011 καταβλήθηκε φόρος 214,44 εκατ. ευρώ, για 10.264 δεν καταβλήθηκε φόρος καθώς πρόκειται για πρώτη κατοικία και για 2.346 πωλήσεις υπήρχε συνδυασμός, δηλαδή και απαλλαγή και φόρος συνολικού ύψους 3 εκατ. ευρώ.

Ωστόσο, παρότι το Myproperty δείχνει μια πιο επικαιροποιημένη εικόνα, δεν μπορεί να αποτυπώσει π.χ. τι είδους ακίνητα μεταβιβάστηκαν, σε ποιες περιοχές και με ποια τιμή πώλησης. Αυτό μπορεί μεν να το πράξει το Μητρώο Αξιών, αλλά μόνο για ένα ποσοστό της τάξης του 20%-25% του συνόλου των συναλλαγών, μιας και οι υπόλοιπες δεν εμφανίζονται, ή καθυστερούν ακόμα και χρόνια έως ότου καταχωριστούν. Συμπερασματικά, όπως ομολογούν και θεσμικοί εκπρόσωποι της αγοράς ακινήτων, εν έτει 2024, στην Ελλάδα δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε τον ακριβή αριθμό των κατοικιών που πωλούνται, ή ενοικιάζονται, ούτε ασφαλώς τις τιμές των πράξεων, καθώς ακόμα και στο Μητρώο προκύπτει κυρίως η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο, που συχνά δεν είναι η πραγματική, γιατί π.χ. αναγράφεται μόνο η αντικειμενική αξία κι ένα μέρος της συναλλαγής έχει αποπληρωθεί με μετρητά.

Επίσης, είναι δύσκολο να αποτυπωθεί και ο ακριβής αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων, ή το πού βρίσκονται αυτά, όπως και ο αριθμός των κατοικιών που ελέγχονται από τράπεζες και funds, με τις σχετικές προσεγγίσεις να γίνονται «στο περίπου». Για παράδειγμα, η τελευταία πληροφόρηση για τα κλειστά διαμερίσματα προκύπτει από την απογραφή του μακρινού πλέον 2011(!) κι ενώ ακόμα αναμένονται τα στοιχεία από εκείνη του 2021, που θα δώσει μια πιο ξεκάθαρη εικόνα. Με τον τρόπο αυτό, είναι αδύνατο να γίνει μια ορθή προσέγγιση των αναγκών και των λύσεων που θα πρέπει να προχωρήσουν, ώστε να αντιμετωπιστεί το μεγάλο έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών, κυρίως στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.