Ενώ ο δείκτης τιμών κατοικιών στην Ελλάδα, την τελευταία εξαετία, εμφανίζει σωρευτική άνοδο κατά 66% σε σύγκριση με την κατώτατη τιμή που σημειώθηκε το τρίτο τρίμηνο του 2017 με τις τιμές των κατοικιών να παραμένουν 4% κάτω από το ανώτατο σημείο που είχε σημειωθεί το τρίτο τρίμηνο του 2008, σύμφωνα με την BNP Paribas, το 2024 αναμένεται να είναι μια χρονιά-ορόσημο για την ελληνική αγορά ακινήτων αφού θα κινηθεί πλέον υψηλότερα και από τα προ της κρίσης χρέους επίπεδα του 2008.

Η ιδιοκατοίκηση

Για πολλά νοικοκυριά εξάλλου η ιδιοκατοίκηση, που στην Ελλάδα κυμαίνεται στο 72%, ποσοστό υψηλότερο από πολλές χώρες της ευρωζώνης, είναι ένας σημαντικός στόχος ζωής, ενώ όπως λέγεται αποτελεί την «καλύτερη επένδυση» μακροχρόνια. Βέβαια, τις τελευταίες δεκαετίες, σύμφωνα με στοιχεία της Eurobank, σημαντικό ποσοστό των νοικοκυριών έχουν αποκτήσει την κατοικία τους μέσω μεταβιβάσεων από προηγούμενες γενιές. Ενδεικτικά, στα τέλη της δεκαετίας του 1980, το 50% των νοικοκυριών απέκτησε την κύρια κατοικία του μέσω γονικής μεταβίβασης/κληρονομιάς ή χρηματικής υποστήριξης, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό το 2013 ήταν 47%.

Από την άλλη πλευρά, την περίοδο 2005-2010 η έκρηξη των στεγαστικών δανείων οδήγησε το 21% των νοικοκυριών να εμφανίζει συνθήκες υπερβολικής επιβάρυνσης με δαπάνες στέγασης, οι οποίες υπερέβαιναν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους έναντι 9% στην Ευρώπη. Την περίοδο 2010-2021 μάλιστα η κρίση χρέους οδήγησε σε διεύρυνση του χάσματος αυτού, καθώς το ποσοστό των νοικοκυριών με υπερβολική επιβάρυνση παρέμεινε σχεδόν αμετάβλητο στις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης, ενώ στην Ελλάδα εκτοξεύθηκε στο 37%.

Επιβράδυνση

Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η ΤτΕ, η αγορά κατοικιών στο σύνολο της χώρας συνεχίζει να καταγράφει ισχυρούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης των τιμών, οι οποίοι όμως εμφανίζουν επιβράδυνση τα τελευταία τρίμηνα του 2023. Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα της χώρας, το 2023 στην αγορά των κατοικιών σε επίπεδο χώρας σημειώνεται αύξηση των τιμών, με τις τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) να ενισχύονται σημαντικά κατά 13,4% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,9% το 2022 και 7,6% το 2021.

Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων (άνω των 5 ετών) το 2023 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 14,2%, ελαφρώς υψηλότερο σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,4%). Με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές καταγράφηκαν στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πιο συγκεκριμένα, οι μεγαλύτεροι ετήσιοι ρυθμοί αύξησης στις τιμές, υψηλότεροι και από τον μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της χώρας, καταγράφηκαν στη Θεσσαλονίκη (16,2%), στις άλλες μεγάλες πόλεις (14,5%) και στην Αθήνα (13,7%), ενώ στις λοιπές περιοχές της χώρας ο ρυθμός αύξησης ήταν ηπιότερος (10,8%).

Αύξηση 12,45%

Με βάση την επεξεργασία στοιχείων του δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών διαμορφώθηκε σε 2.410 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.143 ευρώ/τ.μ. το αντίστοιχο διάστημα του 2023, μια αύξηση κατά 12,45%. Ανάλογη εικόνα παρατηρείται και σε ό,τι αφορά τις τιμές ενοικίασης κατοικιών με τη μέση ζητούμενη τιμή να έχει διαμορφωθεί σε 9,85 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας διψήφια άνοδο επίσης.

Σε ονομαστικούς όρους κατά τη διάρκεια του Απριλίου – Μαΐου – Ιουνίου 2024 η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.750€ ανά τ.μ. και χαμηλότερη στην Καστοριά με 566€ ανά τ.μ. Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος καταγράφηκε στον Πειραιά με 28,90%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στην Καρδίτσα με -8,80%. Οσο για τις ενοικιάσεις, η χαμηλότερη τιμή καταγράφεται στο Κιλκίς με 3,57€/τ.μ. και η υψηλότερη στη Χαλκιδική με 35,71€/τ.μ.

Σημαντικές αυξήσεις των ζητούμενων τιμών παρατηρούνται επίσης στα προάστια του Πειραιά (+23,6%), στο κέντρο της Αθήνας (+12,40%), στα ανατολικά προάστια (+12,80%) της Αθήνας, ενώ και στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης οι τιμές έχουν αυξηθεί μεταξύ β΄ τριμήνου του 2024 και β΄ τριμήνου του 2023 περισσότερο από 10%. Από την υπόλοιπη Ελλάδα η μεγαλύτερη άνοδος των τιμών εντοπίζεται στις Σποράδες (+25,00%), στη Λευκάδα (21%), στη Χίο (+19,70%), στη Ζάκυνθο (+16,10%), στην Καβάλα (+15,40%), στην Αχαΐα (+13,50%). Στις τουριστικές περιοχές έχουμε επίσης διψήφια άνοδο, όπως στη Χαλκιδική (+13,50%), στις Κυκλάδες (+11,30%) και στα Δωδεκάνησα (+10,70%).

Σε ό,τι αφορά τις τιμές ενοικίασης κατοικιών, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στο κέντρο της Αθήνας ήταν 10,58 €/τ.μ. (+11,10% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023), στα νότια προάστια στα 12,5€/τ.μ. (+10,60%), στα ανατολικά προάστια 9 €/τ.μ. (+12,50%), στον Πειραιά στα 10€/τ.μ. (+14,30%), στα προάστια του Πειραιά στα 8,18€/τ.μ. (+14,60%) και στη Θεσσαλονίκη 9,23€/τ.μ. (+8,80%).

Τα οικόπεδα

Στον τομέα των οικοπέδων, σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis η τάση δείχνει ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε νέα κορύφωση. Οπως δείχνουν τα στοιχεία σε όλες τις περιοχές εντός Λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών. Για το β’ τρίμηνο του τρέχοντος έτους η μέση αύξηση έφτασε το 8,97% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το 2022.

Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα.

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε έναν μέσο όρο της τάξης 29,2% σε σχέση με το 2015. Τη μεγαλύτερη αύξηση που αγγίζει το 34,6% καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 στους Αμπελοκήπους, αφού το 2015 η τιμή του τετραγωνικού δεν ξεπερνούσε τα 1.825 ευρώ. Αυξητική είναι και η πορεία για το Παλαιό Φάληρο όπου «πρωταγωνίστησε» στις αντιπαροχές τα προηγούμενα χρόνια με συντελεστή δόμησης 1,4.

Η μικρότερη άνοδος καταγράφεται στο Περιστέρι (24,42%, από 733 ευρώ σε 912 ευρώ) με ΣΔ 1,8 και στον Χολαργό με συντελεστή δόμησης 1,2.

Το τελευταίο 12μηνο τη μεγαλύτερη αύξηση της τάξης του 11,11% καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης 0,8 στο Μαρούσι με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το β’ τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα €900/τ.μ. από €810/τ.μ. πέρυσι. Ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με ΣΔ 1,4 και αύξηση 10,90%. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα €1.547/τ.μ. από €1.395/τ.μ. έναν χρόνο πριν. Στην τρίτη θέση βρίσκεται η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα που έχουν ΣΔ 1,8 και άνοδο 7,80% το εξεταζόμενο διάστημα. Στην περιοχή αυτή η μέση τιμή πώλησης αγγίζει τα €912/τ.μ. από €846/τ.μ.

Οι τάσεις

Στην αγορά των οικιστικών οικοπέδων παρατηρούνται οι εξής τάσεις:

Κατασκευαστές και εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα των αποφάσεων του ΣτΕ, της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανής ύφεσης και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.

Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από τα βόρεια. Τα βόρεια προάστια πιθανό να αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το ριμπάουντ είναι δεδομένο.

Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ αγορές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα), όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φτηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. Οι νέες αυτές υποδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής.

Προς νέα συμπίεση του ποσοστού αντιπαροχής

Ολο και σκληρότερη γίνεται η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης

Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση οικοπέδων για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Οι βασικές αιτίες που τροφοδοτούν τη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης, στην άμεση διάθεση κεφαλαίου παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων, στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι, στην απαξίωση κατασκευών πριν από το 1980, στην ένταξη των διαμερισμάτων σε επενδυτικά προϊόντα, στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω της αγοράς ακινήτων.

Αύξηση του κόστους κατασκευής

Οσον αφορά την αντιπαροχή, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%, ενώ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6% το δωδεκάμηνο Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024.

Οσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006, εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις νεόδμητων. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.

Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε κατά περιπτώσεις το 50% (π.χ. σε Μαρούσι και Χολαργό), ενώ σήμερα δύσκολα προσεγγίζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα ύψη των οικοδομών, αναμένεται συμπίεση του ποσοστού. Ειδικότερα, το 2005 τα ποσοστά αντιπαροχής στους Αμπελοκήπους κυμαίνονταν στο 40%-50% ενώ σήμερα στο 33%-36%, στο Μαρούσι στο 45%-55% ενώ σήμερα στο 32%-38%, στο Παλαιό Φάληρο στο 50%-56% ενώ σήμερα στο 32%-39%, στο Περιστέρι στο 30%-40% ενώ σήμερα ως το 35% και στον Χολαργό από 45%-52% το 2005 έχει υποχωρήσει σήμερα στο 32%-38%.