Κατοικίες: Η πορεία των τιμών από το 2019 έως το 2023

Πηγή: Spitogatos Property Index (SPI) 

Είναι μάλιστα χαρακτηριστικό, ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις εντοπίζονται στις πιο φθηνές περιοχές της Αττικής, όπου οι αξίες ήταν περισσότερο «συμπιεσμένες», εξαιτίας της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε. Έτσι, στα προάστια του Πειραιά (π.χ. Πέραμα, Κερατσίνι, Δραπετσώνα), η μέση ζητούμενη τιμή έχει αυξηθεί κατά 56% από το 2019 μέχρι σήμερα, με αποτέλεσμα να διαμορφώνεται σε 1.715 ευρώ/τ.μ., από μόλις 1.100 ευρώ/τ.μ. το 2019. Αντίστοιχα, στο κέντρο του Πειραιά καταγράφονται αυξήσεις κατά 47% σε 2.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα δυτικά προάστια, η μέση τιμή πώλησης έχει αυξηθεί κατά 46,2% σε 1.800 ευρώ/τ.μ., παραμένοντας πάντως μία από τις φθηνότερες περιοχές  στην Αττική.

Πολύ μεγάλη αύξηση κατά 41,4% σημειώνουν και οι περιοχές των νοτίων προαστίων, με την μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται σήμερα σε 3.611 ευρώ/τ.μ,, έναντι 2.553 ευρώ/τ.μ. το 2019. Η επίδραση του έργου του Ελληνικού και της μεγάλης ζήτησης από ξένους επενδυτές, είναι εμφανής στην περιοχή, με αποτέλεσμα να αναμένονται και νέες αυξήσεις τα επόμενα τρίμηνο. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή πώλησης ανέρχεται σήμερα σε 2.000 ευρώ/τ.μ. από 1.522 ευρώ/τ.μ. το 2019, έχοντας καταγράψει συνολική αύξηση κατά 31,4%.e

Σύμφωνα με τα όσα αναφέρουν φορείς της αγοράς, το «ράλι» αυτό οφείλεται σε μια σειρά από παράγοντες, αρχής γενομένης ασφαλώς από το μεγάλο έλλειμμα προσφοράς σε σχέση με την ζήτηση, καθώς έχει απορροφηθεί το μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος απούλητων κατοικιών, που είχε συσσωρευτεί κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης. Με δεδομένο λοιπόν ότι η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται και οι νέες οικοδομές, δεν ξεπερνούν τις 30.000/έτος (20% του αντίστοιχου μεγέθους του 2008), προκύπτουν σημαντικές ελλείψεις.

Ένας ακόμα λόγος που τροφοδοτεί την ζήτηση, είναι ασφαλώς και οι ξένοι αγοραστές. Ειδικά φέτος, σημειώθηκε ιστορικό υψηλό αγοραπωλησιών, εξαιτίας των αλλαγών στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», με τον διπλασιασμό του ελάχιστου ορίου επένδυσης από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ. Η αλλαγή αυτή τέθηκε σε ισχύ από την 1η Αυγούστου και αφορά το κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια, με αποτέλεσμα να καταγραφεί ρεκόρ πράξεων τους μήνες που προηγήθηκαν, καθώς οι επενδυτές θέλησαν να προλάβουν την σχετική προθεσμία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, υπολογίζεται ότι κατά το φετινό οκτάμηνο (Ιαν.-Αύγουστος) υποβλήθηκαν προς έγκριση 5.461 αιτήματα χορήγησης αρχικής άδειας μόνιμου επενδυτή. Το νούμερο αυτό μεταφράζεται σε αγορές ακινήτων αξίας τουλάχιστον 1,36 δις ευρώ, μεγάλο μέρος των οποίων αφορά κατοικίες στην Αττική και δη το κέντρο και τα νότια προάστια.

Σημαντικό ρόλο στην φετινή αύξηση τιμών έχει διαδραματίσει ασφαλώς και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», που αφορά στην παροχή της δυνατότητας σε νέα νοικοκυριά (ηλικίας 25-39 ετών) να αποκτήσουν κατοικία, με επιδότηση του επιτοκίου. Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, με βάση τις προεγκρίσεις που έχουν δοθεί, έχει ήδη καλυφθεί σχεδόν το σύνολο του διαθέσιμου προϋπολογισμού του προγράμματος, ύψους 1 δις ευρώ. Το πρόγραμμα αφορά την απόκτηση κατοικιών με έτος κατασκευής από το 2007 και πιο πριν, επιφάνειας έως 150 τ.μ. και κόστους έως 200.000 ευρώ.

Εν τω μεταξύ, δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα και κατοικίες παραμένουν δεσμευμένα λόγω της διευθέτησης των χρεών που τα συνοδεύουν, από τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, καθιστώντας ιδιαίτερα δυσχερή την αξιοποίησή τους, είτε μέσω πλειστηριασμών, είτε στη συνέχεια μέσω της απευθείας πώλησής τους.

Σημαντικό ρόλο στο έλλειμμα προσφοράς κατοικιών προς πώληση διαδραματίζει και η «Ταυτότητα Κτιρίου, η πλήρης εφαρμογή της οποίας έχει επιβάλλει σημαντικούς νέους κανόνες στις μεταβιβάσεις, με αποτέλεσμα δεκάδες, ή ακόμα κι εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, να έχουν καταστεί μη μεταβιβάσιμα. Όπως ανέφερε πρόσφατα η ΠΟΜΙΔΑ, εξαιτίας της Ταυτότητας Κτιρίου, χρειάζεται πλέον να γίνεται λεπτομερής μέτρηση των επιφανειών και αποτύπωση όλων των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, ιδιαιτέρως των οριζοντίων ιδιοκτησιών και η σύγκρισή τους με τις κατόψεις που επισυνάπτονται στις σχετικές συμβολαιογραφικές πράξεις, με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, με τις κτηματολογικές εγγραφές, τις βεβαιώσεις ΕΝΦΙΑ και τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων.

Όταν λοιπόν τα νούμερα δεν «συμφωνούν», κάτι σχεδόν βέβαιο για τις περισσότερες περιπτώσεις, χρειάζεται να γίνει η εξαρχής τροποποίηση της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, γεγονός που είναι σχεδόν αδύνατον σε περιπτώσεις, που το σπίτι βρίσκεται σε πολυκατοικία, καθώς, με βάση το σημερινό καθεστώς, απαιτείται η έγγραφη συναίνεση του συνόλου των ιδιοκτητών του κτιρίου. Έτσι, ακόμα κι αν πρόκειται για μικρές διαφορές των εμβαδών, χιλιάδες ακίνητα δεν μπορούν να μεταβιβαστούν, παρά μόνο μετά από πολύμηνες και κοστοβόρες διαδικασίες, που συχνά ακυρώνουν την πώληση και αφαιρούν το συγκεκριμένο ακίνητο από την «δεξαμενή» των διαθέσιμων προς πώληση ακινήτων.

Πηγή: Power Game