|
Μεσοπρόθεσμη τάση
Σήμερα, η αγορά γραφείων
χαρακτηρίζεται από τρείς
διαφορετικές ταχύτητες
Ταχύτητα πρώτη:
Ποιοτικά, σύγχρονα,
πράσινα γραφεία, σχεδόν
ανεξάρτητα θέσης,
συγκεντρώνουν πολύ υψηλή
ζήτηση και ενοίκια που
μπορεί να ξεφύγουν πάνω
από 30 euro/τμ/μήνα και
αποδόσεις γύρω στο 6,0%.
Ταχύτητα Δεύτερη:
Παλαιά, ανακαινισμένα
γραφεία στο Κολωνάκι και
σε κεντρικούς οδικούς
άξονες, σημειώνουν
αξιοσημείωτη
ανθεκτικότητα και
μισθωτικές αξίες πέριξ
των 15-20 euro/τμ/μήνα
με αποδόσεις 7,0%.
Ταχύτητα Τρίτη:
Παλαιότερα ή μη
ανακαινισμένα γραφεία
που δεν μπορούν να
ενοικιαστούν ούτε προς
10 ευρώ/τμ/μήνα σε
δευτερεύουσες θέσεις στο
κέντρο της Αθήνας, με
αποδόσεις περί τα 7,5%.
Οι διαφορετικές αυτές
ταχύτητες αναμένεται ότι
θα συνεχιστούν για το
υπόλοιπο 2024 εφόσον δεν
φαίνεται να ανακάμπτει η
πραγματική οικονομία που
θα βοηθούσε τις χιλιάδες
των μικρομεσαίων
επιχειρήσεων και
ελεύθερων επαγγελματιών
να αναπτυχθούν και να
απορροφήσουν αρχικά το
απόθεμα των γραφείων μη
υψηλών προδιαγραφών.
Η επόμενη μέρα
Η νέα τάση για χρήση
γραφείων ευέλικτης
επιφάνειας και χρόνου
δεν μπορεί να δείξει
ακόμη την ποσοτική
επίδρασή της στην πλευρά
της ζήτησης, αν και
βαίνει αυξανόμενος ο
αριθμός από χρήστες που
προτιμούν ευέλικτους
χώρους παρά την
μακροχρόνια μίσθωση
γραφείων. Ήδη στην Αθήνα
καταγράφονται
τουλάχιστον 10 τέτοιοι
χώροι ενώ και η
πλατφόρμα Airbnb έχει
εισέλθει στην
συγκεκριμένη αγορά
(ακόμη όχι στην Ελλάδα)
σηματοδοτώντας μια
πιθανά σημαντική
μελλοντική αλλαγή στο
περιβάλλον εργασίας.
Ο χειρισμός των κόκκινων
δανείων (NPL’s) από τις
τράπεζες και τα funds
που αγοράζουν πακέτα με
εξασφαλίσεις σε ακίνητα
αποτελεί παράγοντα που
δύσκολα μπορεί να
προβλεφθεί αναφορικά με
την περαιτέρω αύξηση της
προσφοράς, αν και το
ποσοστό των γραφείων στα
μέχρι σήμερα πωλημένα
χαρτοφυλάκια είναι πολύ
μικρό. Παρόλα αυτά, η
βιαστική και μη καλά
προγραμματισμένη
προώθηση γραφείων στην
ήδη ρηχή και
προβληματική αγορά θα
μπορούσε πράγματι να
επιφέρει μια νέα πίεση
στις τιμές.
Η μεγάλη αύξηση ενοικίων
που καταγράφηκε το
2019-2022 στα υψηλών
προδιαγραφών γραφεία
αναμένεται να συνεχιστεί
αλλά με ηπιότερο ρυθμό,
καθώς πέρα από το σαφώς
χειρότερο πολιτικό
κλίμα, τα Macros της
Ελληνικής οικονομίας
(αύξηση ΑΕΠ, δανεισμός,
κόκκινα δάνεια, ανεργία,
brain drain κ.α.)
παραμένουν προβληματικά.
Ως γενική τάση, η
Geoaxis εκτιμά πως οι
διαφορετικές ταχύτητες
στην αγορά των γραφείων
θα συνεχίσουν και το
2024/2025, α) με
σταθεροποίηση στις αξίες
για τα παλαιότερα
γραφεία σε δευτερεύοντα
σημεία, β) αύξηση για τα
παλαιότερα ανακαινισμένα
γραφεία προβολής και γ)
ανακοπή στο ρυθμό
αύξησης αξιών στα
μοντέρνα, πράσινα
γραφεία, ανεξάρτητα
θέσης. |
