Πιο αποτελεσματικό μέτρο, εκτός από την αύξηση των ορίων σε 800.000 ευρώ για αγορά ακινήτου σε ακριβές περιοχές και 400.000 ευρώ σε άλλες πιο φθηνές, ίσως αποδειχτεί αυτό που προβλέπει ότι το ακίνητο που θα αγοραστεί θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 120 τετραγωνικά μέτρα, αφήνοντας έτσι τα μικρότερα διαμερίσματα να τα διεκδικήσουν Έλληνες που αναζητούν στέγη, αλλά και ξένοι που κινούνται επενδυτικά χωρίς το κίνητρο της Golden Visa.

Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι αλλαγές είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά επισημαίνουν ότι έχει υπερεκτιμηθεί η επίδραση του θεσμού της Golden Visa ως προς την επίδρασή του στη στεγαστική κρίση, αφού έχουν πωληθεί περί τα 23.000 ακίνητα σε ξένους που θέλουν να αποκτήσουν άδεια παραμονής, ενώ σχεδόν 700.000 ακίνητα είναι «σφραγισμένα» από τους ιδιοκτήτες τους και δεν «πέφτουν» στην αγορά ώστε η προσφορά να πιέσει τις τιμές των αγοραπωλησιών και των ενοικίων.

Πως προέκυψε το μέτρο της Golden Visa

Η Golden Visa ήταν μια ιδέα της κυβέρνησης Σαμαρά. Το 2012 λόγω της οικονομικής κρίσης οι τιμές των ακινήτων ήταν στα τάρταρα. Ένα τριάρι στην Κυψέλη το αγόραζε κάποιος με 20.000 ευρώ. Η ιδέα της Golden Visa ήταν απλή: Όποιος ξένος πολίτης από τρίτες χώρες αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα πάνω από 250.000 ευρώ θα αποκτά άδεια παραμονής και ελεύθερη μετακίνηση στις χώρες Σένγκεν για τον ίδιο και την οικογένειά του. Το κράτος τότε χρειαζόταν λεφτά, οπότε οι φόροι από τις αγοραπωλησίες θα ήταν μια καλή ένεση στα έσοδα του κράτους, οι ιδιοκτήτες θα έβρισκαν αγοραστές για τα ακίνητά τους και η αγορά του real estate θα έπαιρνε τα πάνω της. 

Το μέτρο ίσχυσε από το 2013 και το αρχικό ελάχιστο όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ  αφορούσε το σύνολο της ελληνικής επικράτειας, με αποτέλεσμα οι ξένοι επενδυτές (σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία στην πλειοψηφία τους Κινέζοι αλλά και Τούρκοι) να προτιμήσουν περιοχές στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής, όπως Γλυφάδα, Βούλα, αλλά και περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Οι άλλες περιοχές στην επικράτεια δεν ευνοήθηκαν σχεδόν καθόλου από το μέτρο. Στις περιοχές που έγιναν οι αγοραπωλησίες όντως σταδιακά κατεγράφη μεγάλη αύξηση στις τιμές των ακινήτων. Τα τελευταία 10 χρόνια από το θεσμό εισέρρευσαν στην Ελλάδα πάνω από 6 δισ. ευρώ, έχουν αλλάξει χέρια περί τις 23.000 κατοικίες και έχουν λάβει Golden Visa περίπου 30.000 αλλοδαποί. 

Επενδύσεις χωρίς δημιουργία νέων θέσεων εργασίας

Θα πρέπει να επισημανθεί πως τα έσοδα από την Golden Visa λογίζονται στις άμεσες ξένες επενδύσεις, όμως δεν πρόκειται για επενδύσεις που δημιουργούν μόνιμες θέσεις εργασίας αλλά φέρνουν όφελος στον πωλητή. Βεβαίως, με τις ανακαινίσεις που γίνονται στα διαμερίσματα από τους νέους ιδιοκτήτες πολλά επαγγέλματα της οικοδομής ευνοούνται και τονώνεται η οικονομία.

Το αυξημένο όμως ενδιαφέρον για ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης συνέβαλε τα τελευταία 10 χρόνια σε γεωμετρική άνοδο τις τιμές των ακινήτων και δημιούργησε πραγματικό στεγαστικό πρόβλημα στους Έλληνες, αφού από το ένα άκρο της απόλυτης απαξίωσης περάσαμε στο άλλο άκρο. Ένα τριάρι σε παλιά πολυκατοικία πλέον στην Κυψέλη δεν κάνει 20.000 ευρώ αλλά δεν μπορείς να το βρεις και κάτω από 80.000 ευρώ.

Πολλά ακίνητα ανακαινίστηκαν και νοικιάστηκαν είτε με τη μέθοδο της μακροχρόνιας μίσθωσης, είτε της βραχυχρόνιας (τύπου Airbnb). Οι πλατφόρμες τύπου Airbnb είχαν πελάτες στην αρχή τους επενδυτές της Golden Visa αλλά στην πορεία το φαινόμενο επεκτάθηκε και στους Έλληνες ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύτηκαν την άνοδο του τουρισμού για να ενισχύσουν το εισόδημά τους. Το αποτέλεσμα ήταν να μειωθούν τα διαθέσιμα προς ενοικίαση ή πώληση σπίτια, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και να αντιμετωπίσουν πρόβλημα οι φοιτητές αλλά και τα νέα ζευγάρια με μικρομεσαία εισοδήματα που ήθελαν να αποκτήσουν τη δική τους στέγη. Η ζήτηση ήταν μεγαλύτερη από την προσφορά και οι τιμές εκτοξεύτηκαν.

Η πρώτη διορθωτική κίνηση για να αντιμετωπιστούν οι στρεβλώσεις

Η πρώτη διορθωτική κίνηση έγινε τον Αύγουστο του 2023. Η κυβέρνηση αύξησε τα όρια επένδυσης από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, τον Δήμο Θεσσαλονίκης, τον Δήμο Αθηναίων καθώς και στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων του Νομού Αττικής.

Όμως η παραμονή του ορίου στα 250.000 ευρώ στις υπόλοιπες περιοχές του Νομού Αττικής, όπως στον Δήμο Πειραιά και στις περιοχές των Δυτικών και Ανατολικών Προαστίων της Αττικής, έστρεψε το σύνολο των επενδυτών που στόχευαν στο επενδυτικό πρόγραμμα της Golden Visa να αναζητούν ακίνητα στις συγκεκριμένες περιοχές. Έτσι, δημιουργήθηκε και εκεί πρόβλημα αφού κατεγράφη το φαινόμενο ακόμη και στις δυτικές συνοικίες να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης ακόμη και άνω του 15%.

«Κίνδυνος να χαθεί η ανταγωνιστικότητα της χώρας από τα νέα όρια»

Έτσι, αποφασίστηκε και νέα διορθωτική κίνηση που θα ισχύσει από τον Αύγουστο του 2024. Τα νέα όρια στο πρόγραμμα Golden Visa ανεβαίνουν στα 800.000 ευρώ από 500.00 ευρώ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, την Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ μπαίνει και πλαφόν στο εμβαδό, αφού πλέον για να πάρει κάποιος την Golden Visa θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ. και αφορά ένα μοναδικό ακίνητο.

Στις υπόλοιπες περιοχές, από 250.000 ευρώ το όριο αυξάνεται στα 400.000 ευρώ. Οι επενδυτές έχουν τη δυνατότητα να μισθώνουν τα ακίνητα που αποκτούν, αλλά πλέον απαγορεύεται να χρησιμοποιούν βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για τα διατηρητέα ακίνητα και βιομηχανικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες παραμένει το όριο στα 250.000 ευρώ. Εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στον επενδυτή, η Golden Visa μπορεί να ανανεωθεί και μετά την πενταετία. 

Πολλοί μεσίτες υποστηρίζουν πως πλέον η Ελλάδα με τα νέα όρια έγινε «ακριβή» για το συγκεκριμένο πρόγραμμα σε σχέση με άλλες χώρες της ΕΕ, κάτι που θα έχει αντίκτυπο στις μελλοντικές αγοραπωλησίες. 

Πηγή: Business Daily