Σύμφωνα με την έρευνα της GEOAXIS, σε όλες τις περιοχές εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης των οικοπέδων. Η μέση αύξηση έφτασε το 8,97% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Συγκεκριμένα, οι Αμπελόκηποι καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές οικοπέδων, με το κόστος τους να ανέρχεται στα 2.455 ευρώ το τ.μ.  από τα 1.824 ευρώ το τ.μ. το 2015. Στη δεύτερη θέση έρχεται το Παλαιό Φάληρο με τις τιμές να φτάνουν στα 1.547 ευρώ το τ.μ. από 1.239 ευρώ το τ.μ. που ήταν πριν μια δεκαετία. Στην τρίτη θέση έρχεται ο Χολαργός με τη μέση ζητούμενη τιμή των οικοπέδων να διαμορφώνεται στα  1.209 ευρώ το τ.μ. Υψηλές τιμές καταγράφονται και στο Περιστέρι αλλά και στο Μαρούσι με 912 ευρώ το τ.μ. και 900 ευρώ το τ.μ. αντίστοιχα.

Τη μεγαλύτερη αύξηση για το 2024 σε σχέση με το 2023 τη σημείωσαν τα οικόπεδα στο Μαρούσι. Ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,9%. Έπεται το Περιστέρι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 1,8 έχουν αύξηση τιμής 7,8% και οι Αμπελόκηποι, όπου οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 υπάρχει αύξηση τιμής 7,8%. Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει  και η περιοχή του Χολαργού, με τις τιμές οικοπέδων με συντελεστή δόμησης 1,2% να αυξάνονται 7,47%.

Τα μεγαλύτερα οικόπεδα συνολικής έκτασης 441 τ.μ. εντοπίζονται στο Χολαργό, στο Μαρούσι (351 τ.μ). και στο Παλαιό Φάληρο (300 τ.μ.), όπως ήταν αναμενόμενο μικρότερα υπάρχουν στους Αμπελόκηποι (165 τ.μ.) και στο Περιστέρι (200 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, οι αξίες των οικοπέδων να βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29.21% σε σχέση με το 2015, για τις πέντε τοπικές αγορές.

Όπως αναφέρει επίσης η έρευνα, σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων.

Σε γενικότερο πλαίσιο, τα οικόπεδα μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα LogisticCenters, τα Data Centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Σε ότι αφορά την αντιπαροχή, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%, ενώ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6%, το δωδεκάμηνο του Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024.

Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις νεόδμητων. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.. Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε κατά περιπτώσεις το 50% (π.χ. σε Μαρούσι και Χολαργό), ενώ σήμερα δύσκολα προσεγγίζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα ύψη των οικοδομών, αναμένεται συμπίεση του ποσοστού.

Πηγή: The Power Game