Άλλωστε δεν έχουν περάσει και πολλά χρόνια από τότε που ο δείκτης καθυστερήσεων στα δάνεια της κατηγορίας βρισκόταν στη ζώνη του 45% (Μάρτιος 2019).

Μπορεί πλέον να έχει υποχωρήσει κάτω από το 8%, ωστόσο οι τραπεζικές διοικήσεις έχουν επιλέξει να μεγεθύνουν το ενεργητικό τους με προσεκτικό τρόπο, ώστε να μην υπάρξει πισωγύρισμα.

Σε αυτήν τους την προσπάθεια πάντως συμβάλλει ιδιαίτερα και η αλλαγή στάσης από την πλευρά των δανειοληπτών, η πλειονότητα των οποίων κάνει επιλογές συμβατές με την εισοδηματική της κατάσταση, περιορίζοντας την πιθανότητα υπερχρέωσης.

Οι σχετικές τάσεις επιβεβαιώνονται και από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζονται στην τελευταία Έκθεση για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα που δόθηκε την Πέμπτη στη  δημοσιότητα, τα πιστωτικά ιδρύματα εφάρμοσαν και το 2023 συνετές πρακτικές όσον αφορά τα δάνεια που εξασφαλίζονται με οικιστικά ακίνητα.

Οι δείκτες κινδύνου

Συγκεκριμένα στις χορηγήσεις της περυσινής χρονιάς καταγράφηκαν τα εξής:

– Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου (LTV-O), το ποσοστό χρηματοδότησης δηλαδή, διαμορφώθηκε σε 62%, μειωμένος κατά 85 μονάδες βάσης σε σύγκριση με το 2022 (62,9%).

Αναλυτικότερα, το 27,9% των εκταμιεύσεων έχουν δείκτη LTV-O με τιμή μικρότερη ή ίση με 50%, ενώ στο 89,9% λαμβάνει τιμές μικρότερες ή ίσες με 80%.

– Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς εισόδημα κατά την έκδοση (LTI-O) διαμορφώθηκε σε 3,7.

Αυτό δείχνει ότι το σύνολο των δανείων που εξασφαλίζονται με οικιστικό ακίνητο ήταν σχεδόν τέσσερις φορές υψηλότερο από το ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα των δανειοληπτών.

Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι το 41,4% των εκταμιεύσεων έχουν δείκτη μικρότερο ή ίσο με 3.

– Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη χρέους προς εισόδημα κατά την έκδοση (DTI-O) διαμορφώθηκε σε 4,6, με το 33,6% των εκταμιεύσεων να παρουσιάζουν δείκτη DTI-O μικρότερο ή ίσο του 3.

– Ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης δανείου προς εισόδημα κατά την έγκριση (LSTI-O) ανήλθε σε 23,6% και ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (DSTI-O) διαμορφώθηκε υψηλότερα, στο 31,1%.

Σχολιάζοντας την εξέλιξη των παραπάνω δεικτών, η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι δεν υπήρξε χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων και πως οι τράπεζες συνέχισαν και το 2023 συνετές πρακτικές δανεισμού.

Η ακτινογραφία των δανείων

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζονται στην ίδια έκθεση, το 2023 οι εκταμιεύσεις δανείων με εξασφάλιση οικιστικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε 1 δισ. ευρώ, μειωμένες κατά 9,5% σε σχέση με το 2022.

Ο λόγος γίνεται για δάνεια προς φυσικά πρόσωπα που εξασφαλίζονται με κατοικίες, ανεξάρτητα από το σκοπό τους. Το μέσο δάνειο διαμορφώθηκε σε 68,7 χιλ. ευρώ, μειωμένο σε σχέση με το 2022 (78,8 χιλ. ευρώ).

Από την άλλη, η μέση διάρκεια κατά την έκδοση ανήλθε σε 23,7 έτη. Το 20% των νέων δανειακών συμβάσεων είχε διάρκεια έως 15 έτη, το 37% από 15 έως 25 έτη, το 38% από 25 έως 30 έτη και το υπόλοιπο 5% πάνω από 30 έτη.

Επίσης, παρουσιάζονται από την Τράπεζα της Ελλάδος τα ακόλουθα στοιχεία:

• Οι περισσότερες εκταμιεύσεις (97,4%) προορίζονται για αγορά οικιστικού ακινήτου για ιδιοκατοίκηση, ενώ μόλις το 2,6% αφορά δάνεια για αγορά οικιστικού ακινήτου προς εκμίσθωση.

• Σχεδόν το σύνολο των νέων εκταμιεύσεων αφορά δάνεια πλήρως χρεολυτικά

•  Οι εκταμιεύσεις με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου άνω των δέκα ετών αντιπροσωπεύουν το 55% του συνόλου των νέων δανείων και οι εκταμιεύσεις με αρχική περίοδο σταθερού επιτοκίου μεταξύ 5 και 10 ετών το 17% του συνόλου.

Κατά συνέπεια το μεγαλύτερο μέρος των νέων εκταμιεύσεων έχει μακρά περίοδο σταθερών δόσεων, η οποία προστατεύει τους δανειολήπτες από περαιτέρω αυξήσεις των βασικών επιτοκίων.

Από την άλλη, τα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αντιπροσωπεύουν μόλις το 11,6% του συνόλου.

Η κατάταξη ως προς το ρίσκο

Αναλύοντας τα παραπάνω δεδομένα, η Τράπεζα της Ελλάδα κατατάσσει το μεγαλύτερο μέρος των εκταμιεύσεων (72,3%) στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου (πράσινη απόχρωση).

Πρόκειται δηλαδή για δανειολήπτες με επαρκές εισόδημα και ικανοποιητική ικανότητα εξυπηρέτησης δανείου.

Το 26,9% των εκταμιεύσεων χαρακτηρίζονται ως μεσαίου κινδύνου (πορτοκαλί απόχρωση), ενώ τα δάνεια που θεωρούνται ως υψηλού κινδύνου (κόκκινη απόχρωση) αντιστοιχούν σε μόλις 0,8% επί του συνόλου.

Εξάλλου, κατά την κεντρική τράπεζα, η μικρή επιδείνωση που παρατηρήθηκε στους δείκτες που σχετίζονται με το εισόδημα αποδίδεται εν μέρει στις εκταμιεύσεις δανείων που πραγματοποιήθηκαν στο β΄ εξάμηνο του 2023 στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου», του οποίου οι όροι χρηματοδότησης είναι πιο ευνοϊκοί έναντι εκείνων που οι τράπεζες έχουν υιοθετήσει στις πιστοδοτικές τους πολιτικές.