Ανάμεσα στις δύο αυτές κατηγορίες τοποθετούνται οι τιμές των πραγματικών συναλλαγών, δηλαδή τα επίπεδα στα οποία αγοραστές και πωλητές καταλήγουν σε συμφωνία και υπογράφουν τα συμβόλαια. Οι τιμές αυτές είναι συνήθως χαμηλότερες από εκείνες των αγγελιών και πλησιέστερες στις αντικειμενικές αξίες, αν και συχνά μέρος της συναλλαγής δεν αποτυπώνεται επισήμως.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της ReDataset, που συγκρίνουν ζητούμενες τιμές και πραγματικές αγοραπωλησίες σε βασικές αστικές περιοχές της χώρας την περίοδο 2022-2025, το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συμβολαίων σχεδόν διπλασιάστηκε μέσα σε τέσσερα χρόνια. Από 19,9% το 2022 ανήλθε σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτα μεγέθη, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι πραγματικές τιμές πώλησης περιορίζονται περίπου στα 1.730 ευρώ.

Στην Αθήνα, σε ζώνες με αντικειμενική αξία 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό, η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων και τελικών τιμών είναι ιδιαίτερα έντονη. Στο Γαλάτσι, η διαφορά φτάνει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στο Περιστέρι αγγίζει το 25,7%. Ακόμη και σε περιοχές όπου η ψαλίδα φαίνεται μικρότερη, όπως στον Δήμο Νίκαιας – Αγίου Ιωάννη Ρέντη, οι τιμές των αγγελιών εξακολουθούν να υπερβαίνουν εκείνες των πραγματικών συναλλαγών.

Στη Θεσσαλονίκη, σε περιοχή με αντικειμενική αξία 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφεται η μεγαλύτερη απόκλιση πανελλαδικά, καθώς το 2025 οι τιμές στις αγγελίες υπερέβαιναν τις αντικειμενικές κατά 75,4%.

Η έντονη αυτή απόσταση δημιουργεί μια παραπλανητική εικόνα της αγοράς, αφού οι τιμές των αγγελιών καταγράφονται, αναπαράγονται και τελικά εκλαμβάνονται ως πραγματικές αγοραίες αξίες. Με τον τρόπο αυτό διαμορφώνεται μια «φούσκα προσδοκιών» που δεν συμβαδίζει με την πραγματική αγοραστική δύναμη. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές δυσκολεύονται να εντοπίσουν ακίνητα σε τιμές συμβατές με τα εισοδήματά τους, ενώ οι ιδιοκτήτες παραμένουν εγκλωβισμένοι σε υψηλά ζητούμενα ποσά που δεν επιβεβαιώνονται στις τελικές συναλλαγές.

Το price map αλλάζει το τοπίο

Στην κατεύθυνση της αποκατάστασης της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων, σχεδιάζεται η δημιουργία μιας νέας ψηφιακής πλατφόρμας, η οποία αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως το καλοκαίρι του 2026. Πρόκειται για το λεγόμενο price map, που φιλοδοξεί να καταγράφει και να αναλύει τις πραγματικές εμπορικές τιμές των ακινήτων σε όλη τη χώρα.

Η πλατφόρμα θα εμφανίζει τον μέσο όρο των πραγματικών τιμών συναλλαγής ανά περιοχή, με βάση τα συμβόλαια που συντάσσονται, προσφέροντας σε όλους τους ενδιαφερόμενους σαφή εικόνα των επιπέδων τιμών στην κτηματαγορά.

Αξιοποιώντας τεχνητή νοημοσύνη, η εφαρμογή θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο. Δεν θα εμφανίζονται προσωπικά στοιχεία ιδιοκτητών, αλλά βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, όπως το είδος, η επιφάνεια, η παλαιότητα, η περιοχή και το τίμημα πώλησης.

Με αυτόν τον τρόπο, οι πολίτες θα έχουν πρόσβαση σε επικαιροποιημένες πληροφορίες για τις πραγματικές αξίες ακινήτων σε κάθε περιοχή. Ανάλογα με το επίπεδο πρόσβασης, τα δεδομένα θα απευθύνονται σε αγοραστές, πωλητές και ενοικιαστές, επιτρέποντάς τους να συγκρίνουν τις τιμές συμβολαίων με εκείνες που εμφανίζονται στις αγγελίες και στα μεσιτικά γραφεία. Θα παρέχεται επίσης δυνατότητα σύγκρισης τιμών ανά περιοχή, ενώ ειδικό λογισμικό θα διευκολύνει την αναζήτηση πραγματικών συναλλαγών σε πανελλαδικό επίπεδο.

Η βασική πρόσβαση στην πλατφόρμα θα είναι δωρεάν για πολίτες που θέλουν να δουν την εκτιμώμενη αξία των ακινήτων τους, τόσο σε τρέχοντα όσο και σε διαχρονικά επίπεδα. Με αντίτιμο θα προσφέρονται πιο αναλυτικές πληροφορίες για συγκεκριμένες περιοχές, χρήσιμες κυρίως για όσους σχεδιάζουν αγοραπωλησίες. Σε δεύτερη φάση, το price map αναμένεται να επεκταθεί και στην αγορά ενοικίων.