Βασικές αλλαγές

Η νέα αρχιτεκτονική στοχεύει σε ένα γρηγορότερο και πιο ομοιόμορφο σύστημα αδειοδότησης, με πλήρη ψηφιοποίηση και καλύτερη κατανομή του φόρτου εργασίας. Κεντρικό στοιχείο αποτελούν τα νέα Κέντρα Δόμησης, που —σύμφωνα με το ΥΠΕΝ— εξασφαλίζουν ίσες ευκαιρίες πρόσβασης στο δικαίωμα δόμησης, ενώ η χρήση ΤΝ αναβαθμίζει τη διαφάνεια και την αξιοπιστία του ελέγχου.

Γιατί κρίθηκε απαραίτητη η αλλαγή

Τα δεδομένα των τελευταίων ετών δείχνουν μεγάλες διαφοροποιήσεις μεταξύ των ΥΔΟΜ και σημαντικές καθυστερήσεις. Η αξιολόγηση του ΥΠΕΣ τον Μάιο του 2025 έδωσε στις ΥΔΟΜ μέσο όρο 3,4/10. Το 23% των αδειών χρειάζεται πάνω από τρεις μήνες για να εκδοθεί, ενώ σε απαιτητικές περιπτώσεις η διαδικασία φτάνει τα πέντε έτη. Από τους 332 δήμους, μόλις 185 διαθέτουν ΥΔΟΜ, πολλές από τις οποίες λειτουργούν με δύο μόλις μηχανικούς, καλύπτοντας συχνά μεγάλο αριθμό γειτονικών δήμων.

Τι είναι ο ΕΟΚΕΔ

Ο νέος οργανισμός αποτελεί ενιαίο εθνικό φορέα για όλες τις διαδικασίες που σχετίζονται με την ιδιοκτησία και τη δόμηση. Συνδυάζει το Κτηματολόγιο με τις αδειοδοτικές και ελεγκτικές αρμοδιότητες των ΥΔΟΜ, λειτουργώντας ως κεντρικό σημείο εξυπηρέτησης για πολίτες, μηχανικούς, νομικούς και επενδυτές. Στόχος είναι η παροχή πλήρως ψηφιακών, ενοποιημένων και αξιόπιστων πληροφοριών.

Τι διατηρείται στους Δήμους

Παρά τη μεταφορά της αδειοδότησης, οι δήμοι διατηρούν την ευθύνη για τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό: πολεοδομικές μελέτες, επεκτάσεις σχεδίων πόλης, αναπλάσεις, διαχείριση κοινόχρηστων χώρων, τοπικά ρυμοτομικά και χωροταξικές αποφάσεις. Το ΣτΕ, με την απόφαση 1728/2025, επιβεβαίωσε ότι η έκδοση οικοδομικών αδειών ανήκει στην κεντρική διοίκηση.

Οργανωτική δομή και ελεγκτές δόμησης

Ο ΕΟΚΕΔ θα διοικείται από Διοικητή και δύο Υποδιοικητές (για Κτηματολόγιο και Δόμηση). Η νέα Γενική Διεύθυνση Δόμησης θα εποπτεύει 20 Περιφερειακά και 77 Τοπικά Κέντρα. Δημιουργείται Μητρώο Ανεξάρτητων Ελεγκτών Δόμησης, οι οποίοι με κλήρωση θα διενεργούν τον αρχικό έλεγχο όλων των αδειών πριν την έναρξη των εργασιών. Σε περίπτωση εντοπισμού παραλείψεων, ο φάκελος θα περνά στη Γενική Διεύθυνση.

Χρονοδιάγραμμα

Το νομοσχέδιο αναμένεται να ψηφιστεί έως το τέλος Μαρτίου 2026. Πιλοτική λειτουργία σε τρία ΠΚΔ και αντίστοιχα ΤΚΔ θα ξεκινήσει τον Ιούνιο 2026, ενώ η πλήρης ανάπτυξη του δικτύου προβλέπεται για τις αρχές του 2027, με διασφάλιση των εργασιακών δικαιωμάτων του προσωπικού.

Ο ρόλος του Κτηματολογίου

Το Κτηματολόγιο αποτελεί τη βάση του νέου συστήματος, παρέχοντας τις ψηφιακές υποδομές και τα δεδομένα για ιδιοκτησία, αδειοδότηση και έλεγχο. Μετατρέπεται σε κόμβο διαλειτουργικότητας, υποστηρίζοντας το one-stop-shop και τα ενιαία μητρώα ιδιοκτησίας και δόμησης.

Μεταφορά των ΥΔΟΜ στον νέο φορέα

Οι ΥΔΟΜ παύουν να λειτουργούν ως δημοτικές υπηρεσίες και μεταφέρονται στο δίκτυο του ΕΟΚΕΔ. Προσωπικό και λειτουργίες εντάσσονται στα Περιφερειακά και Τοπικά Κέντρα Δόμησης, τα οποία θα στεγάζονται στα Κτηματολογικά Γραφεία, προσφέροντας στους πολίτες ενιαίο σημείο εξυπηρέτησης και πλήρως ψηφιακές υπηρεσίες.

Τεχνητή νοημοσύνη στον έλεγχο αδειών

Η ΤΝ θα αντικαταστήσει τους τυχαίους δειγματοληπτικούς ελέγχους, επιλέγοντας περίπου το 30% των αδειών που εμφανίζουν υψηλότερο ρίσκο παραβάσεων, βάσει χαρακτηριστικών περιοχής, ιστορικού αυθαιρεσιών, πολυπλοκότητας έργου ή περιβαλλοντικών περιορισμών. Το κράτος αποκτά έτσι ένα «έξυπνο σύστημα» προληπτικού ελέγχου.

Η αντίδραση της ΚΕΔΕ

Η Κεντρική Ένωση Δήμων Ελλάδος έχει ταχθεί ξεκάθαρα κατά της μεταφοράς της αρμοδιότητας, υποστηρίζοντας ότι η δόμηση αποτελεί τοπική υπόθεση σύμφωνα με το Σύνταγμα. Κατηγορεί την κυβέρνηση ότι απαξιώνει τις δημοτικές υπηρεσίες, ενώ τονίζει ότι η διαφθορά δεν είναι εγγενές χαρακτηριστικό των πολεοδομιών. Η ΚΕΔΕ αποδίδει την κατάσταση σε ελλείψεις που προέρχονται από το κεντρικό κράτος: πολυπλοκότητα νομοθεσίας, απουσία χωροταξικού σχεδιασμού, υποστελέχωση και αντισυνταγματικές ρυθμίσεις όπως ο ΝΟΚ.

Υπέρ της μεταρρύθμισης το ΤΕΕ

Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας στηρίζει τη μεταρρύθμιση. Ο πρόεδρός του Γ. Στασινός έχει ζητήσει την άμεση προώθησή της μέσα στο 2026, με στόχο την ίδρυση ενός ευέλικτου, οργανωμένου ΝΠΔΔ υπό το ΥΠΕΝ, πλήρως στελεχωμένου και ψηφιακά εκσυγχρονισμένου. Παράλληλα, έχει προτείνει τη σύνταξη νέου, συντομευμένου και απλοποιημένου Οικοδομικού Κανονισμού.