Οπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό επί του διαθέσιμου εισοδήματος έφτασε στο 35,5% το 2024 και είναι το υψηλότερο στην Ε.Ε. «Η εξέλιξη αυτή οφείλεται στην αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους», επισημαίνει η ΤτΕ. Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Τράπεζα Πειραιώς προσδιόρισε το έλλειμμα αυτό σε 180.000 ακίνητα. Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με έτερη πρόσφατη έρευνα του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, περίπου ένα στα τέσσερα οικιστικά ακίνητα στην Αττική είναι σήμερα κλειστό και δεν αξιοποιείται για διάφορους λόγους.

Μέχρι σήμερα οι πολιτικές για το στεγαστικό πρόβλημα έχουν μεταφραστεί σε δαπάνες, επιδοτήσεις και κίνητρα συνολικού ύψους άνω των 6 δισ. ευρώ (π.χ. πρόγραμμα «Σπίτι μου» Ι και ΙΙ, επιδοτήσεις για ανακαινίσεις κλειστών ακινήτων κ.λπ.). Ωστόσο, τα μέτρα αυτά είτε έχουν υποαποδώσει, όπως η χορήγηση τριετούς φοροαπαλλαγής στα μισθώματα για την εκμετάλλευση μέχρι πρότινος κλειστών κατοικιών ή καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης είτε έχουν προκαλέσει αύξηση της ζήτησης («Σπίτι μου» Ι και ΙΙ), χωρίς να λαμβάνεται ιδιαίτερη μέριμνα και στο «μέτωπο» της προσφοράς. Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές των κατοικιών να συνεχίζουν να αυξάνονται. Από την περυσινή ΔΕΘ (Σεπτέμβριος 2024) μέχρι και τη φετινή εκδήλωση (Σεπτέμβριος 2025), με βάση τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos.gr, οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 12% στο κέντρο της Αθήνας και 12,5% στα δυτικά προάστια, απόρροια του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ», που έχει αυξήσει τη ζήτηση, ειδικά στις περιοχές αυτές που έχουν μεγάλο όγκο επιλέξιμων ακινήτων. Αντιστοίχως στις ενοικιάσεις, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο στο κέντρο αυξήθηκε κατά 7,6% σε 11,52 ευρώ/τ.μ.

Εν τω μεταξύ, η οικοδομική δραστηριότητα διανύει έτος κλυδωνισμών, μετά το «σοκ» της απόφασης του ΣτΕ για τον ΝΟΚ και την κατάργηση των «μπόνους» δόμησης. Σύμφωνα με την επεξεργασία των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, το φετινό οκτάμηνο, δηλαδή από τον Ιανουάριο μέχρι και τον Αύγουστο, στο σύνολο της χώρας έχουν εκδοθεί άδειες για μόλις 23.462 νέες κατοικίες, νούμερο που συνιστά πτώση κατά 29,2% σε σχέση με τις 33.156 κατοικίες που αδειοδοτήθηκαν το ίδιο διάστημα του 2024. Ειδικά σε ό,τι αφορά την Αττική, όπου εντοπίζεται και το σημαντικότερο έλλειμμα προσφοράς κατοικιών, η πτώση κατά το φετινό οκτάμηνο διαμορφώνεται σε 23,4%, ή άδειες για 7.053 νέες κατοικίες, έναντι 9.210 κατοικιών την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.

Στο μεσοδιάστημα η αύξηση της προσφοράς νέων προσιτών κατοικιών συνεχίζει να επιχειρείται μέσω της παροχής κινήτρων στον ιδιωτικό τομέα. Σύμφωνα με τα όσα έγιναν γνωστά εντός της εβδομάδας και εν αναμονή σχετικής ρύθμισης που θα εξειδικεύει περαιτέρω το μέτρο, οι κατασκευαστές που θα ανεγείρουν νέα διαμερίσματα, ή που θα μετατρέπουν παλαιά κτίρια σε οικιστικά και στη συνέχεια θα τα κρατούν μισθωμένα για ελάχιστη διάρκεια 10 ετών, θα μπορούν να εκπίπτουν τα έσοδα των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματός τους. Ωστόσο, το ύψος των ενοικίων θα καθορίζεται από την κυβέρνηση και θα υπάρχει ανώτατο όριο σε αυτό, προκειμένου να είναι και προσιτό για τους χρήστες.

Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα δημιουργηθεί ένα πρόσθετο κίνητρο στην αγορά, προκειμένου να κατασκευαστούν κατοικίες και για ενοικίαση, πέραν της πώλησης, που παραμένει κυρίαρχη τάση. Σύμφωνα με τον Μάξιμο Καλατζή, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων ΜΑΚΤ, «με μια πρώτη ανάγνωση πρόκειται για πρωτοβουλία που αξιολογείται θετικά. Ωστόσο, η επιβολή ανώτατου ύψους ενοικίου από την κεντρική κυβέρνηση γεννά ερωτηματικά, αναφορικά με τη βιωσιμότητα τέτοιων επενδύσεων, ειδικά αν ληφθεί υπόψη η αύξηση του κόστους κατασκευής τα τελευταία χρόνια». Σύμφωνα με τον κ. Καλατζή, ενδεχομένως να ήταν ευκολότερη η λήψη τέτοιων αποφάσεων από ιδιώτες κατασκευαστές αν υπήρχε κάποιο αντισταθμιστικό όφελος, π.χ. με τη μορφή πρόσθετου συντελεστή δόμησης ή κάποιας μορφής αντιπαροχής με κοινωνικό πρόσημο, όπου δηλαδή ο κατασκευαστής θα δεσμεύει ένα ποσοστό του κτιρίου για κοινωνικούς σκοπούς, έναντι ανταλλάγματος, όπως γίνεται σε αρκετές χώρες του εξωτερικού.

Σχολιάζοντας το συγκεκριμένο μέτρο, ο επικεφαλής της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς ανέφερε ότι «τα αποτελέσματα της πρότασης αυτής θα εξαρτηθούν από τον τρόπο που θα νομοθετηθεί. Για να υπάρξει συμμετοχή του ιδιωτικού κατασκευαστικού τομέα θα πρέπει αφενός να υπάρχει πλήρης φορολογική απαλλαγή των ενοικίων και όχι απλώς κάποιο ποσοστό έκπτωσης και αφετέρου να υπάρξουν σαφείς κανόνες λογικού προσδιορισμού των ενοικίων, πλήρως και απολύτως δεσμευτικοί για το μέλλον και προς την πλευρά του Δημοσίου».

Σημαντικός ανασταλτικός παράγοντας για την ανάπτυξη προσιτής στέγης, ιδίως αν αυτή γίνεται με χρηματοοικονομικά κριτήρια, είναι ασφαλώς το κόστος κατασκευής. Αυτό έχει αυξηθεί κατά 50%-70% από το 2008, ιδίως από το 2022 και μετά, όταν λόγω του πολέμου στην Ουκρανία επηρεάστηκε αρνητικά ένα σημαντικό ποσοστό της εφοδιαστικής αλυσίδας. Παράλληλα, σημαντικές είναι και οι αυξήσεις που έχουν γίνει στο εργατοτεχνικό προσωπικό, μέσω και των διαδοχικών συλλογικών συμβάσεων εργασίας στον οικοδομικό κλάδο, λόγω της υψηλής ζήτησης, αλλά και του ελλείμματος ανθρώπων.

Αυτό σημαίνει ότι αν επιβληθεί ένα χαμηλό ύψος ενοικίου, η απόδοση ενός τέτοιου κτιρίου θα μειωθεί σημαντικά, ίσως και στο μισό σε σχέση με μια τυπική κατασκευή που θα διατεθεί σε όρους αγοράς. Στην αγορά εκτιμούν ότι το κίνητρο της δυνατότητας να εκπίπτουν τα μισθώματα από τον φόρο εισοδήματος δεν θα είναι επαρκές για να αντισταθμίσει τη μειωμένη αυτή απόδοση. Ισως όμως αυτό να είναι εφικτό σε έργα μεγάλης κλίμακας, δηλαδή εφόσον πρόκειται για κτίρια μεγάλης επιφανείας, που να διατίθενται π.χ. πάνω από 100 διαμερίσματα 50-60 τ.μ. κατά μέσον όρο.