Η έκδοση και δημοσίευση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης (214926/2025) από τα υπουργεία Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Ανάπτυξης, καθώς και Μετανάστευσης και Ασύλου, δημιουργεί θετικές προσδοκίες για την απορρόφηση χιλιάδων νεόδμητων κατοικιών που βρίσκονται ήδη σε φάση ανάπτυξης σε διάφορες περιοχές της Αττικής. Η απόφαση καθορίζει τους όρους χορήγησης αδειών διαμονής σε περιπτώσεις όπου η κατοικία που αποκτά ο επενδυτής προκύπτει από αλλαγή χρήσης ακινήτου. Πρόκειται για μια κανονιστική πράξη που ανέμενε η αγορά ήδη από τον Απρίλιο του προηγούμενου έτους, όταν τέθηκε σε ισχύ το αναθεωρημένο πλαίσιο του προγράμματος «Χρυσή Βίζα».

Με τη συγκεκριμένη ρύθμιση παρέχεται ισχυρό κίνητρο σε κατασκευαστές και επενδυτές ακινήτων να αξιοποιήσουν παλαιά επαγγελματικά ακίνητα —όπως γραφεία, αποθήκες και βιομηχανικά κτίρια— μετατρέποντάς τα σε κατοικίες. Στις περιπτώσεις όπου οι αγοραστές εντάσσονται στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας, το ελάχιστο ύψος της επένδυσης διαμορφώνεται στις 250.000 ευρώ, έναντι των 800.000 ευρώ που ισχύουν για το σύνολο της Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τα μεγάλα νησιά. Ταυτόχρονα, προβλέπεται ρητά ότι οι κατοικίες αυτές δεν επιτρέπεται να διατεθούν μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Παράγοντες της αγοράς σημειώνουν ότι η ρύθμιση ενεργοποίησε άμεσα δεκάδες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, οι οποίες έχουν ήδη προχωρήσει στην ωρίμανση και κατασκευή αντίστοιχων έργων. Τα έργα αυτά αφορούν την αξιοποίηση παλαιών εργοστασίων, κτιρίων γραφείων, αποθηκών και ακόμη και εγκαταλελειμμένων ξενοδοχείων, σε περιοχές όπως η πρώην βιομηχανική ζώνη του Πειραιά, το Μοσχάτο, ο Κεραμεικός και άλλα σημεία της Αττικής με υποβαθμμένο κτιριακό απόθεμα. Εκτιμάται ότι μέσα στους επόμενους μήνες θα διατεθούν στην αγορά χιλιάδες νέα διαμερίσματα, κυρίως μικρών επιφανειών από 30 έως 70 τ.μ., τα οποία παρουσιάζουν αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση από νέους ανθρώπους, ζευγάρια, εργένηδες ή διαζευγμένους.

Με τον τρόπο αυτό δημιουργούνται και οι συνθήκες για επενδυτική αξιοποίηση των συγκεκριμένων κατοικιών από τους νέους ιδιοκτήτες τους, δηλαδή τους επενδυτές που αποκτούν ακίνητα μέσω της Χρυσής Βίζας. Όπως επισημαίνει στο Capital.gr ο επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου Ρισβάς & Συνεργάτες, κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, η νέα ρύθμιση συμβάλλει στην είσοδο πρόσθετων ακινήτων στην αγορά, αξιοποιώντας το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό. Σύμφωνα με τον ίδιο, η ΚΥΑ αναμένεται να αποσαφηνίσει το θεσμικό πλαίσιο και να διευκολύνει τις συναλλαγές, καθώς καθίσταται πλέον πιο ομαλή η διαδικασία έγκρισης των αδειών διαμονής.

Βάσει όσων προβλέπονται στο σχετικό ΦΕΚ, για την απόκτηση άδειας με το μειωμένο όριο των 250.000 ευρώ απαιτείται, πέραν των λοιπών δικαιολογητικών, η προσκόμιση τεχνικής έκθεσης μηχανικού. Η έκθεση αυτή θα πιστοποιεί την αλλαγή χρήσης του ακινήτου, όπως προκύπτει από τον έλεγχο της οικοδομικής άδειας ή από έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας. Στην περίπτωση βιομηχανικών κτιρίων, η τεχνική έκθεση θα πρέπει επιπλέον να βεβαιώνει ότι δεν έχει εγκατασταθεί ούτε λειτουργήσει βιομηχανική δραστηριότητα στο ακίνητο τα τελευταία πέντε έτη, με τεκμηρίωση μέσω στοιχείων όπως βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από τον ΔΕΔΔΗΕ ή τον Δήμο, δηλώσεις Ε2 των τελευταίων ετών ή άλλα σχετικά έγγραφα δημόσιων αρχών.

Το αν η νέα ρύθμιση θα οδηγήσει σε ουσιαστική αναθέρμανση των αιτήσεων για άδειες διαμονής μένει να φανεί. Από τις αρχές Απριλίου και μετά καταγράφεται αισθητή υποχώρηση των αιτήσεων, εξέλιξη που θεωρείται αναμενόμενη, καθώς έως το τέλος Μαρτίου οι περισσότεροι αιτούντες ήταν όσοι είχαν «κλειδώσει» το δικαίωμα υπαγωγής στο προηγούμενο καθεστώς χαμηλότερων ορίων. Με την εφαρμογή του νέου ορίου των 800.000 ευρώ, οι αιτήσεις μειώθηκαν, με την πτώση τον φετινό Οκτώβριο να φτάνει το 50% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα.

Συνολικά, από τις αρχές του 2025 έως και το τέλος Οκτωβρίου, έχουν κατατεθεί 6.212 αιτήσεις από επενδυτές, αριθμός μειωμένος κατά 12% σε σχέση με τις 7.052 αιτήσεις της αντίστοιχης περιόδου του 2024. Παράλληλα, παραμένουν σε εκκρεμότητα 10.946 αιτήσεις που δεν έχουν ακόμη εξεταστεί. Όσον αφορά τις νέες εγκρίσεις, αυτές ανήλθαν σε 7.156 στο δεκάμηνο του έτους, καταγράφοντας αύξηση 109% σε ετήσια βάση.