Στεγαστική κρίση: 15.000 κατοικίες σε τράπεζες και servicers μένουν εκτός αγοράς — το πρόβλημα είναι ο χρόνος, όχι η ζήτηση

Περίπου 15.000 κατοικίες βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers. Θα μπορούσαν να ενισχύσουν την προσφορά, όμως δικαστικές διαμάχες, πολεοδομικές παραβάσεις και χρονοβόρες μεταβιβάσεις καθυστερούν την επιστροφή τους στην αγορά. Τα στοιχεία παρουσίασαν η Αλεξάνδρα Φατσέα (Intrum) και η Λίλα Πατεράκη (doValue).

Το απόθεμα

Ως οικονομική μονάδα λογίζεται το ακίνητο μαζί με τα παρακολουθήματά του (αποθήκη, θέση στάθμευσης).

Το στεγαστικό έλλειμμα

Σε ορισμένες περιπτώσεις το κόστος κατοικίας φτάνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Το απόθεμα δεν λύνει το πρόβλημα, αλλά ενισχύει την προσφορά όπου η στέγη είναι δυσεύρετη.

Τα εμπόδια

Από την 1η Σεπτεμβρίου λειτουργεί ηλεκτρονική πλατφόρμα επαναπροσδιορισμού υποθέσεων. Ιδιαίτερα σύνθετα είναι τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, αφού οι περιορισμοί τακτοποίησης μπορεί να εμποδίζουν τη μεταβίβαση. Η απόκτηση μέσω πλειστηριασμού δεν σημαίνει άμεση δυνατότητα πώλησης: χρειάζονται έλεγχος νομικής κατάστασης, τεχνική αποτύπωση και τακτοποίηση. Καθοριστική θα είναι η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου και η ψηφιοποίηση, με τη συνδρομή του Ταμείου Ανάκαμψης.

Γιατί δεν δούλεψαν οι μαζικές πωλήσεις

Οι θεσμικοί επενδυτές βλέπουν τα χαρτοφυλάκια ως αυξημένου κινδύνου και προσφέρουν τιμές χαμηλότερες από τη σταδιακή πώληση ακινήτων ένα προς ένα. Εξετάζονται εναλλακτικά σχήματα:

Επενδυτής που χρηματοδοτεί την απόκτηση σε προγενέστερο στάδιο, με τον servicer να αναλαμβάνει τη νομική και τεχνική προετοιμασία

Build-to-rent, δηλαδή οργανωμένα χαρτοφυλάκια ενοικιαζόμενων κατοικιών

Ξενοδοχεία, βιομηχανικά και νέες χρήσεις

Στα χαρτοφυλάκια περιλαμβάνονται και ξενοδοχεία, βιομηχανικοί και εμπορικοί χώροι. Το 60%-65% των εξασφαλίσεων είναι οικιστικά ακίνητα, αλλά κατά αξία οι επαγγελματικές και τουριστικές εγκαταστάσεις βαραίνουν περισσότερο. Από το 2022 έχουν αποκτηθεί μέσω πλειστηριασμών πάνω από 6.000 ακίνητα. Η αλλαγή χρήσης (π.χ. παλιά γραφεία σε φοιτητικές κατοικίες ή μονάδες φιλοξενίας ηλικιωμένων) μπορεί να δώσει νέα αξία, εφόσον το επιτρέπουν οι πολεοδομικοί κανόνες.

Τι σημαίνει αυτό

Η ζήτηση υπάρχει, αφού οκτώ στα δέκα έτοιμα ακίνητα πωλούνται σε τρεις μήνες. Η καθυστέρηση βρίσκεται στη δικαστική, πολεοδομική και διοικητική προετοιμασία. Το θέμα συνδέεται με τα €79,65 δισ. κόκκινων δανείων στους servicers και τη συζήτηση για διαγραφές και αναχρηματοδοτήσεις, που έχουν ήδη καταγραφεί: όσο τα ακίνητα μένουν δεσμευμένα, οι τράπεζες και οι servicers δεν μετατρέπουν το απόθεμα σε ρευστότητα και η αγορά κατοικίας μένει χωρίς προσφορά.

Axia-Alpha Finance: Πατά φρένο στο δ' τρίμηνο, κρατά το θετικό σενάριο και βγάζει τη Eurobank από τη λίστα

Όταν η αγορά ανεβαίνει 22,5% και ο αναλυτής που προέβλεπε 10%-20% για όλη τη χρονιά αρχίζει να γίνεται επιφυλακτικός, δεν είναι αντίφαση. Είναι αυτό που κάνει όποιος έχει ήδη εισπράξει περισσότερα από όσα υποσχέθηκε. Η Axia-Alpha Finance βλέπει το Χρηματιστήριο Αθηνών να οδεύει προς την πέμπτη συνεχόμενη χρονιά κερδών, μετά από ένα νευρικό πρώτο τρίμηνο υπό την πίεση της γεωπολιτικής. Για το τελευταίο τρίμηνο όμως προτιμά ένα βήμα πίσω.

Η χρονιά ξεπέρασε το ταβάνι της πρόβλεψης

Το σημαντικό είναι η σύνθεση. Η άνοδος προέρχεται κυρίως από την ανατιμολόγηση και λιγότερο από τα κέρδη. Με 15 μονάδες από το re-rating έναντι 8 από τις αναθεωρήσεις, η αγορά έχει πληρώσει περισσότερο για την ιστορία παρά για τα νούμερα (δικός μας υπολογισμός: το re-rating εξηγεί περίπου τα δύο τρίτα της ανόδου). Μέρος της ανατίμησης συνδέεται και με την προοπτική ένταξης στις ανεπτυγμένες αγορές. Αυτό είναι άνετο όσο η προοπτική ισχύει, αλλά αφήνει λιγότερα να προεξοφληθούν από εδώ και πέρα.

Οι τέσσερις λόγοι της επιφύλαξης

Ο δεύτερος λόγος είναι ο πιο ενδιαφέρων. Το ράλι της αναβάθμισης δεν περιμένει την ημερομηνία εφαρμογής, αρχίζει πριν. Όταν οι ροές έχουν ήδη προεξοφληθεί, η ημέρα που εφαρμόζεται η αλλαγή συχνά περνά χωρίς την αντίδραση που θα περίμενε κανείς. Ο τρίτος λόγος είναι πιο ανθρώπινος: κανένας διαχειριστής δεν βιάζεται να μπει σε αγορά που έχει ήδη ανέβει, ειδικά όταν μένουν λίγες εβδομάδες στο ημερολόγιο.

Η επιφύλαξη όμως δεν αλλάζει τη βασική εκτίμηση. Οι μακροοικονομικές συνθήκες και οι προοπτικές των επιχειρήσεων μένουν υγιείς, με την πολιτική σταθερότητα να βοηθά. Μια πιθανή διόρθωση θα μπορούσε να είναι ευκαιρία εισόδου για επενδυτές με μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Η αποτίμηση: η έκπτωση δεν έχει κλείσει

Πέντε χρονιές κερδών, και ο δείκτης κάθεται ακόμη 20%-30% κάτω από τις ομοειδείς αγορές και περίπου 20% κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα. Η Axia-Alpha βλέπει ακόμη χώρο ανατιμολόγησης, με τρεις μοχλούς: ισχυρή κερδοφορία, υψηλούς ρυθμούς αύξησης κερδών και μεγάλες διανομές. Η μετάβαση στις ανεπτυγμένες αγορές διευρύνει τη βάση των επενδυτών που μπορούν ή έχουν εντολή να αγοράσουν ελληνικές μετοχές, και αυτό είναι ο μακροπρόθεσμος καταλύτης για τη σύγκλιση.

Μια ώριμη αγορά, με περισσότερες κινήσεις

Στο εννεάμηνο η δραστηριότητα παρέμεινε ισχυρή, με καλύτερη ρευστότητα και μεγαλύτερη κεφαλαιοποίηση. Αυξήθηκαν οι εταιρικές συναλλαγές, από δημόσιες προσφορές μέχρι placements. Ξεχωρίζει η εμφάνιση ελληνικών ναυτιλιακών στο ταμπλό, κλάδου με διεθνές αποτύπωμα και μεγάλες δυνατότητες. Η αναβάθμιση των δεικτών και η ένταξη στο οικοσύστημα του Euronext είναι τα στοιχεία που περιγράφουν την είσοδο του ΧΑ σε μια πιο ώριμη φάση.

Η λίστα αλλάζει: Μπαίνει ο ΑΔΜΗΕ, βγαίνει η Eurobank

Η αλλαγή έχει ξεκάθαρη λογική. Σε ένα τρίμηνο όπου το ρίσκο είναι κατοχύρωση κερδών και αναταραχή στα ομόλογα, η Axia-Alpha ανταλλάσσει μια τράπεζα με ρυθμιζόμενο μονοπώλιο ηλεκτρικής ενέργειας. Η Eurobank δεν βγαίνει ως αρνητική επιλογή, βγαίνει γιατί η προτεραιότητα του οίκου είναι τώρα η άμυνα. Η λίστα συνολικά γέρνει προς τα ρυθμιζόμενα και μερισματικά ονόματα: ΑΔΜΗΕ, Jumbo και Τράπεζα Κύπρου κάνουν τη δουλειά του μαξιλαριού, ΔΕΗ και ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ κρατούν την ανάπτυξη.

Το συμπέρασμα

Το μήνυμα είναι σαφές και όχι αντιφατικό: η αγορά έχει περάσει τον στόχο της χρονιάς, οι αποτιμήσεις παραμένουν ελκυστικές και η μεσοπρόθεσμη εικόνα είναι θετική, αλλά το τελευταίο τρίμηνο μπορεί να φέρει περισσότερη μεταβλητότητα. Όποιος μπήκε νωρίς έχει ένα κέρδος να υπερασπιστεί. Όποιος περιμένει, ίσως βρει καλύτερη τιμή. Το αν η διόρθωση θα έρθει, και αν θα είναι ευκαιρία ή αρχή, είναι το ερώτημα που θα απαντήσει το τέλος του έτους.

ELITE: η πλατφόρμα του Euronext για τις ΜμΕ έρχεται στην Ελλάδα το α' εξάμηνο του 2027 — πιλοτικά με 15-20 εταιρείες 

Η Ελλάδα θα ενταχθεί από του χρόνου σε μια πανευρωπαϊκή πλατφόρμα ανάπτυξης ΜμΕ, μέσω του Euronext, που απέκτησε τον έλεγχο του ελληνικού χρηματιστηρίου πριν από μερικούς μήνες. Ο μηχανισμός ονομάζεται ELITE και γεφυρώνει την απόσταση ιδιωτικών και οικογενειακών εταιρειών με επενδυτικά funds και την αγορά κεφαλαίων. Τα στοιχεία προέρχονται από συνέντευξη της CEO του ELITE, Marta Testi, στη «Ν», στο περιθώριο του «ELITE Day» στο Μιλάνο.

Το ελληνικό σχέδιο

Η Testi σημείωσε ότι υπάρχουν εκατοντάδες ελληνικές εταιρείες που θα μπορούσαν να πληρούν τις προϋποθέσεις, αλλά η ιδέα είναι να ξεκινήσουν από μικρή ομάδα. Το ELITE δεν αναπτύσσεται ποτέ μόνο του· η καθοδήγηση γίνεται από τοπικούς συνεργάτες (τράπεζες ή δημόσιους φορείς). Στόχος είναι οι ΜμΕ να ανοίξουν τον χρηματοδοτικό τους ορίζοντα, με εισαγωγή στο χρηματιστήριο ή έκδοση ομολόγου, και να προετοιμαστούν για περαιτέρω επέκταση ή εξαγορές/συγχωνεύσεις.

Τα αποτελέσματα του ELITE σε πανευρωπαϊκό επίπεδο

Συνολικά ξεπερνούν τα €70 δισ. Δύο ελληνικές εταιρείες, η Coffee Island και η Palirria, συμμετείχαν στα πρώτα χρόνια μέσω του ιταλικού οικοσυστήματος, και έχουν κληθεί να καταθέσουν τη μαρτυρία τους στο ελληνικό σκέλος.

Πώς ξεκίνησε και οι τρεις πυλώνες

Η ιδέα γεννήθηκε το 2012 στην Ιταλία, την περίοδο της κρίσης χρέους, όταν το Borsa Italiana διαπίστωσε ότι οι εταιρείες χρειάζονταν προετοιμασία: «τα κεφάλαια έρχονται μόνο εφόσον υπάρχουν εταιρείες καλά προετοιμασμένες». Το πρόγραμμα έγινε πανευρωπαϊκό το 2021, όταν το ιταλικό χρηματιστήριο πέρασε στο Euronext, και το 2023 το υιοθέτησε η Πορτογαλία (>50 ΜμΕ).

Κλάδοι και ρεαλισμός

Το ELITE δεν εστιάζει σε συγκεκριμένο τομέα, εκτός από real estate και χρηματοπιστωτικές υπηρεσίες. Η Testi εκτιμά ότι το θερμότερο ενδιαφέρον στην Ελλάδα θα προέλθει από κλάδους με μεγάλη συνεισφορά στο ΑΕΠ, όπως τουρισμός, βιομηχανία και ίσως τομείς της ναυτιλίας. Η συμμετοχή δεν σημαίνει αυτόματα εισαγωγή στο Euronext Athens· το σημαντικό είναι η προετοιμασία, με γνώμονα «πρώτα η ανάπτυξη και μετά η χρηματοδότηση».

Η μεγαλύτερη πρόκληση

Κατά την Testi, ο μεγαλύτερος κίνδυνος της εποχής είναι «να παραμείνουν μικρές» οι επιχειρήσεις: για να ανταγωνιστούν πρέπει να μεγαλώσουν όχι μόνο σε μεγέθη αλλά και σε νοοτροπία, χωρίς να υποτιμάται η αξία του οικογενειακού χαρακτήρα.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά

Για το Euronext Athens, το ELITE λειτουργεί ως «αγωγός» νέων εισαγωγών και ομολογιακών εκδόσεων από μεσαίες εταιρείες, και συμπληρώνει τις νέες εισαγωγές ναυτιλιακών και τη συζήτηση για τη διεύρυνση του ΧΑ μετά την αναβάθμιση, που έχουν ήδη καταγραφεί. Ο ρεαλισμός όμως χρειάζεται: πρόκειται για πιλοτικό πρόγραμμα 15-20 εταιρειών, και ο αντίκτυπος στην αγορά θα φανεί σε βάθος χρόνου.

Metlen: Μπαταρία 330 MW στη Λάρισα και ένας «κόφτης» που κρατά τον όμιλο στο ένα τέταρτο του στόχου

Όταν ένας επιχειρηματίας εγκαινιάζει το μεγαλύτερο έργο του είδους στη χώρα και αμέσως μετά λέει ότι θα μπορούσε να είχε τετραπλάσιο, το πραγματικό νέο δεν είναι τα εγκαίνια. Ο Ευάγγελος Μυτιληναίος το έκανε στις Νέες Καρυές Λάρισας: η Metlen θα έφτανε τα 2 GW σε μονάδες αποθήκευσης αν δεν υπήρχε ο «κόφτης» των 500 MW.

Το έργο σε αριθμούς

Δύο ελληνικοί όμιλοι ενώνουν τις δυνάμεις τους σε ένα έργο που μέχρι πρόσφατα δεν υπήρχε στον χάρτη της χώρας. Ο πρόεδρος του ομίλου Καράτζη, Αντώνης Καράτζης, δεν το είδε ως κλείσιμο ενός κύκλου αλλά ως αρχή. Η καθαρή ενέργεια από μόνη της δεν αρκεί, είπε, χωρίς αποθήκευση δεν γίνεται ενεργειακή μετάβαση.

Ο κόφτης που έβαλε το υπουργείο

Για τις standalone μπαταρίες ισχύει ανώτατο όριο 500 MW ανά φυσικό ή νομικό πρόσωπο έως το 2029, με συνυπολογισμό των άμεσα ή έμμεσα συνδεδεμένων επιχειρήσεων. Το μέτρο εφαρμόζεται οριζόντια σε όλους τους ενεργειακούς ομίλους και στοχεύει να αποτρέψει τη συγκέντρωση έργων σε λίγους παίκτες.

Εδώ βρίσκεται μια πραγματική αντίθεση συμφερόντων. Το κράτος θέλει διασπορά της αγοράς, ο μεγαλύτερος επενδυτής θέλει να τρέξει. Ο Μυτιληναίος λέει ότι το όριο εμποδίζει, και τα νούμερα του δίνουν αφορμή: τα 500 MW είναι το ένα τέταρτο των 2 GW που, όπως ο ίδιος υποστηρίζει, θα έφτανε ο όμιλος. Το ερώτημα για τους επενδυτές δεν είναι αν το όριο θα φύγει, αλλά αν θα χαλαρώσει πριν από το 2029.

Γιατί η Ελλάδα χρειάζεται τις μπαταρίες 

Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης έδωσε ένα απλό παράδειγμα. Τις μεσημεριανές ώρες του καλοκαιριού, ο κάμπος παράγει από φωτοβολταϊκά πολύ περισσότερη ενέργεια από όση καταναλώνεται, με χαμηλές και ενίοτε αρνητικές τιμές. Μετά τις 8-9 το βράδυ, όταν δύει ο ήλιος, τα κλιματιστικά συνεχίζουν να δουλεύουν και το σύστημα χρειάζεται ρεύμα. Η μπαταρία παίρνει την ενέργεια όταν δεν αξίζει τίποτα και την επιστρέφει όταν αξίζει. Όπως τόνισε ο Μυτιληναίος, μαζί με τα δίκτυα και τις διασυνδέσεις, η αποθήκευση δίνει στο σύστημα ευελιξία και ανθεκτικότητα, και αυτό έχει άμεση σχέση με το κόστος της ενέργειας.

Ο Μυτιληναίος έδεσε το θέμα με τη γεωπολιτική: η εξάρτηση από εισαγόμενα καύσιμα, οι διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες και οι διακυμάνσεις των τιμών δεν είναι πια υποθετικά σενάρια, είναι το περιβάλλον μέσα στο οποίο λειτουργούν επιχειρήσεις και κυβερνήσεις.

Οι στόχοι της κυβέρνησης

Με το 4 GW ως ανώτατο στόχο του 2028, το έργο της Λάρισας των 330 MW είναι ήδη πάνω από το 8% του (δικός μας υπολογισμός). Και ο ίδιος ο πρωθυπουργός υπενθύμισε ότι η μετάβαση δεν είναι σπριντ, είναι μαραθώνιος, με τα ορυκτά καύσιμα να συνεχίζουν να παίζουν ρόλο στη μεταβατική περίοδο. Ούτε μια κυβέρνηση που σπρώχνει τις μπαταρίες λέει ότι το αέριο φεύγει αύριο.

Το συμπέρασμα

Η μπαταρία της Λάρισας δείχνει πού πάει η αγορά: μεγαλύτερα έργα, με ιδιωτικό κεφάλαιο, δύο ελληνικούς ομίλους και κρατική στήριξη από το Ταμείο Ανάκαμψης. Η αντίφαση παραμένει εκεί που τη μέτρησε ο Μυτιληναίος. Το κράτος θέλει 3-4 GW αποθήκευσης το 2028, αλλά έχει βάλει ταβάνι σε αυτόν που μπορεί να χτίσει τα περισσότερα. Αν η φιλοδοξία και ο κόφτης δεν συμφιλιωθούν, ο στόχος του 2028 θα στηριχτεί σε περισσότερους και μικρότερους παίκτες, ή θα μείνει στα χαρτιά.

Prodea: Το Nikki Beach γίνεται Aliis και η αδειοδότηση τρέχει πιο γρήγορα από το έργο

Στις μεγάλες ξενοδοχειακές μετατροπές, το κτίριο συνήθως περιμένει την άδεια. Στο Πόρτο Χέλι, η Prodea δείχνει να κάνει το αντίθετο: προχωρά τα χαρτιά ταυτόχρονα με το σχέδιο. Λίγες ημέρες αφότου παρουσιάστηκε η μεταμόρφωση του Nikki Beach σε Aliis Resort & Spa – MGallery Collection της Accor, με επένδυση 28–30 εκατ. ευρώ, δημοσιοποιήθηκαν δύο εγκρίσεις του Δήμου Ερμιονίδας για εγκαταστάσεις της θυγατρικής MHV, δίπλα και απέναντι από το ξενοδοχείο.

Το έργο με μια ματιά

Οι δύο εγκρίσεις

Η διευκρίνιση που χρειάζεται είναι ότι οι αποφάσεις αφορούν τις εισόδους-εξόδους των δύο ακινήτων. Δεν πρόκειται λοιπόν για άδειες δόμησης και η έναρξη κατασκευής είναι ακόμη μακριά. Η αξία τους είναι άλλη: δείχνουν ότι πίσω από την αλλαγή ταμπέλας υπάρχει συγκεκριμένη δουλειά στην αδειοδότηση, και ότι το σχέδιο δεν περιορίζεται στο υφιστάμενο κτίριο.

Το ρολόι τρέχει

Η πρώτη φάση του ανανεωμένου resort προγραμματίζεται για τον Ιούνιο του 2027, δηλαδή σε περίπου οκτώ μήνες από σήμερα. Για ένα έργο που περιλαμβάνει ανακαίνιση, νέα brand ταυτότητα και δύο παράλληλες εγκαταστάσεις, ο χρόνος δεν περισσεύει. Γι' αυτό και οι εγκρίσεις που βγαίνουν τώρα έχουν σημασία. Μια καθυστέρηση στα χαρτιά μεταφράζεται κατευθείαν σε χαμένη σεζόν, και στον τουρισμό η σεζόν είναι το μεγαλύτερο μέρος του έτους.

Τι θέλει η Prodea

Η κίνηση δείχνει ότι η Prodea θέλει να δώσει στη MHV μεγαλύτερο αποτύπωμα στην πολυτελή φιλοξενία, αξιοποιώντας περισσότερα από το υφιστάμενο κτίριο του Nikki Beach. Κατοικίες, πισίνες, αθλητικές εγκαταστάσεις και μια μονάδα 36 κλινών δίπλα σε ένα brand της Accor σχηματίζουν κάτι πιο κοντά σε συγκρότημα παρά σε ξενοδοχείο. Αυτό είναι και το πραγματικό στοίχημα του έργου.

Το συμπέρασμα

Το Πόρτο Χέλι είναι από τους προορισμούς όπου η πολυτέλεια πουλά εύκολα, και η Prodea στοχεύει να πάρει μερίδιο με brand που ταξιδεύει διεθνώς. Οι δύο εγκρίσεις δεν λένε ότι το έργο θα βγει στην ώρα του. Λένε ότι η εταιρεία δουλεύει σοβαρά για να βγει. Το ερώτημα είναι αν η υπόλοιπη αδειοδοτική διαδρομή θα κρατήσει τον ρυθμό μέχρι τον Ιούνιο του 2027.